ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Разбор ситуаций

Вопрос. Я хочу приватизировать земельный участок, на котором расположено мое домовладение. Какими нормативно-пра­вовыми актами регулируется приватизация земельных участков и каков порядок приватизации?

Ответ. Общие положения о приватизации и приобретении в соб­ственность земельных участков содержатся в Земельном кодек­се РФ (ЗК РФ). Положения ЗК РФ конкретизированы в Положе­нии «Об основах регулирования земельных отношений в горо­де Ростове-на-Дону» (в ред. Решений Ростовской-на-Дону го­родской Думы от 21.10.2003 № 257, от 25.12.2003 № 275).

Исключительное право на приватизацию земельных участ­ков имеют граждане и юридические лица – собственники зда­ний, строений, сооружений, помещений в порядке и на услови­ях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными за­конами, нормативными правовыми актами Ростовской облас­ти и настоящим Положением.

В случае если объекты недвижимости (помещения в них) при­надлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные уча­стки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 21.4 в ред. Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.10.2003 № 257).

Договор купли-продажи и кадастровый план земельного уча­стка (выписка из государственного земельного кадастра) явля­ется основанием для государственной регистрации заявителем прав собственности на земельный участок. Оформление документов на земельный участок производит­ся в случае предоставления заявителем документов по государ­ственному кадастровому учету данного земельного участка.

Вопрос. Приобрела недостроенный дом, расположенный на земельном участке, выделенном для индивидуального жилищного строительства. Прежний хозяин арендовал землю по договору, заключенному на три года. Могу ли я выкупить участок или получить его в постоянное пользование либо в пожизненное наследуемое владение? Не будет ли препятствием то обстоятельство, что строительство еще не завершено?

Ответ. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части этого участка, занятой указанной недвижимостью и необходимой для её использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Из приведенной нормы следует, что с момента покупки недостроенного дома вы приобрели права арендатора участка независимо от того, был ли вами заключен договор аренды с собственником земли.

Согласно п.1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды на них имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Для покупки земли необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в зависимости от того, кто вправе выступать в качестве продавца) с заявлением о приобретении участка с приложением его кадастровой карты. Соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю.

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении участка, и градостроительной документации в месячный срок обеспечивает изготовление необходимой карты (плана) и утверждает границы участка.

В настоящее время в связи с введением в действие Земельного кодекса РФ гражданам не предоставляются земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения.

То обстоятельство, что дом не достроен, не может препятствовать Вам осуществить свое исключительное право на приобретение земельного участка. Определяя права лиц, имеющих в собственности здания, строения, сооружения, законодатель имел в виду созданную недвижимость, то есть объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). Таким объектом является и недостроенный дом. Кроме того, законодательство не оговаривает, что исключительное право на приватизацию земли в порядке, изложенном в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, имеют только собственники зданий, строений, сооружений, завершенных строительством.

Следует знать! Предоставление в установленных законом случаях в собственность граждан земельных участков, которыми они раньше владели на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, никакими сроками не ограничивается (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Реальный случай

Владелец садового участка (в дальнейшем – В) площадью 598 кв. м (по данным 1982 г.) подал документы на его приватизацию вместе с другими членами садоводческого товарищества в администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону в 1993 году.

Но в приватизации всей площади участка ему было отказано, т.к. по генеральному плану реконструкции г. Ростова-на-Дону, утвержденному в 1971 г. на 30 лет, по границе товарищества должна была быть проложена дорога, удлиняющая улицу Тружеников, и для этой цели было необходимо отчуждение всех садов крайнего ряда (примыкающего к продолжению ул. Тружеников) и части садов второго ряда, к которому относился и участок В.

Таким образом, постановлением главы администрации Советского района было передано в собственность В 412 кв. м земли, и в 1997 г. он получил свидетельство о праве собственности на эту землю.

В 2001 году действие генерального плана реконструкции города было закончено, и садоводство добилось от мэра города вынесения решения о передаче ему в аренду земли, которая и раньше находилась в пользовании его членами, но подлежала отчуждению по старому генеральному плану. Постановлением мэра предлагалось также членам товарищества, владеющим участками на этой земле, оформить их в собственность.

Однако, в соответствии с новым порядком приватизации земельных участков, бесплатная передача земли в собственность теперь допускалась только лицам, вступившим во владение землей до 1991 года и, при этом, еще ни разу не участвовавшим в приватизации. Поэтому владельцы участков крайнего ряда садоводства могли теперь получить их в собственность бесплатно, а если они вступили во владение в 1991 г. и позднее – по 10 руб. за 1 кв. м.

Тем же владельцам, кто приватизировал часть своего участка, в том числе и В, сотрудниками департамента имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону устно было предложено обратиться в администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону с просьбой произвести уточнение границ участков, находящихся в их собственности.

Следуя их рекомендации В обратился в указанную администрацию с просьбой изменить площадь переданного в собственность участка с 412 кв. м до 598 кв. м в связи с уточнением его границ. Однако районная администрация ему в этом отказала на основании того, что уточнение границ на 186 кв. м не бывает, и предложила ему обратиться с вопросом о передаче в собственность неприватизированной части участка в ДИЗО администрации г. Ростова-на-Дону, т.к. это теперь является их компетенцией.

Тем временем, В вместе с другими, еще не ставшими собственниками членами товарищества, произвел новое межевание своего участка, в результате которого его границы действительно были уточнены, и площадь участка В возросла до 613 кв. м. Также им был получен кадастровый план на эту площадь.

В официальном ответе ДИЗО было указано, что В уже участвовал в приватизации и оставшуюся часть участка он может выкупить по рыночной стоимости (около 300 руб. за 1 кв. м), но, поскольку его случай особый, В имеет право, по своему выбору, пойти по второму варианту, специально разработанному юридической службой администрации, а именно, подать заявление главному архитектору города с просьбой разделить его участок на два самостоятельных участка, затем провести их межевание (около 6 тыс. руб.), после этого подать заявление о приватизации вновь образованного участка и выкупить его по 10 руб. за 1 кв. м, после чего можно вновь объединить участки в один, проведя снова межевание.

Таким образом, затраты В на приватизацию оставшейся части участка по первому варианту составляли бы порядка 60 тыс. рублей, по второму – 14-15 тыс. рублей. Несправедливость к нему указанных вариантов по сравнению с положением владельцев участков крайнего ряда была очевидна, и В решил готовить иск в суд.

Но один из сотрудников ДИЗО предложил В обратиться с имеющимися у него документами в Федеральную регистрационную службу. Возможно, они смогут зарегистрировать его право на земельный участок площадью 613 кв. м на основании свидетельства на 412 кв. м и кадастрового плана на весь участок.

В отделе регистрации прав на землю Главного Управления ФРС по Ростовской области у В приняли документы, сказав, что о возможности регистрации прав на 613 кв. м юристы будут решать в течение месяца. Через месяц В сообщили, что для регистрации 613 кв. м необходимо внести изменения в кадастровый план участка, дописав в нем фразу «Уточняемая площадь 412 кв. м».

После чего В обратился с соответствующей просьбой к начальнику ростовского городского филиала Федеральной службы Государственного земельного кадастра. Но получил ответ, что в кадастровый план такую фразу внести нельзя, т.к. площадь не может быть уточнена на 201 кв. м (613 – 412). В согласился на внесение в кадастровый план фразы «Площадь по свидетельству 412 кв. м».

Специалистов ФРС эта фраза устроила, и на следующий день они выдали В свидетельство о регистрации прав на его земельный участок площадью 613 кв. м.

Вывод: 1) нужно не спешить выполнять требования чиновников об оформлении ряда новых документов за большую плату, а подумать, какие другие возможности еще предоставляет законодательство; 2) в вопросах регистрации прав на земельный участок можно добиться справедливости даже без обращения в суд.

К примеру об этом случае

Коржевская А. Рассмотреть по существу! // Экономика и жизнь, 2005. №24. С. 34.

В 1960году моему деду был предоставлен земельный участок на праве бессрочного пользования под строительство жилого дома. Послесмерти деда дом перешел к наследникам. Сведенияо переходе прав на землю отсутствуют, тем не менее уже более 20 лет наследники пользуются участком, регулярно уплачивая налог.Возможно ли признание права собственности на землю судом?

Е. Беляева, Пензенская обл.

В судах все чаще встреча­ются иски граждан о призна­нии права собственности на земельные участки. Ответ­чиками в этих спорах высту­пают администрация муни­ципалитета, соответствую­щий Комитет по управле­нию имуществом и т. д.

Основаниями для требова­ний истцов о признании пра­ва собственности на земельные участки служат:

• давностное владение (ст. 234 ГК РФ);

• приобретение жилого дома, расположенного на зе­мельном участке, находя­щемся в фактическом поль­зовании истцов, в результа­те сделок до 06.03.90 (п. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в дей­ствие Земельного кодекса РФ»);

• наличие права постоян­ного (бессрочного) пользо­вания земельным участком (ст. 20 ЗК РФ).

Сначала напомним, что «действие ст. 234 Кодекса распространяется и на слу­чаи, когда владение имуще­ством началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса» (ст. 11 ФЗ от 30.11.94 № 52-ФЗ «О введении в действие ча­сти первой ГК РФ»). При этом момент, с которого на­чинается срок течения при-обретательной давности, за­конодателем не определен.

Однако очевидно, что при­обретение жилого дома правопредшественниками мог­ло произойти и до 06.03.90, в результате чего и стало воз­можным получение истцами права собственности по раз­личным основаниям (купля-продажа, дарение, мена, на­следование).

Обычно сценарий таков: истцы не осуществляли са­мозахват спорного земель­ного участка, правомерно им пользовались, зарегист­рировано право собственно­сти на жилой дом, построен­ный на земельном участке, отведенном под индивиду­альную застройку, задол­женностей по земельному налогу не имеется. Основа­ний требовать освобож­дения данного земельного участка не было, что сви­детельствует о призна­нии правомерности такого владения и пользования со стороны самого госу­дарства.

Следует помнить, что подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ оп­ределил принцип единства судьбы земельных участ­ков и прочно связанных с ними объектов. Таким об­разом, раз у истцов не бы­ло никакого права на спор­ный земельный участок, то у них также нет права собственности на жилой дом на этой земле. Однако это право за ними зарегист­рировано государством. Но­тариальные конторы, удо­стоверяющие сделки в от­ношении жилых домов, так­же указывали, что жилой дом «расположен на зе­мельном участке мерою столько-то кв. м».

Более того, исходя из ус­тановленного принципа единства земельного участ­ка и расположенного на нем жилого дома логично пред­положить, что распоряже­ние домом в дальнейшем не­возможно без одновремен­ного решения вопроса о пра­вовой судьбе земельного участка. Нельзя продать дом без земли. Если допустить, что истцы не имели никаких прав на землю, то получает­ся, что они не могут распо­ряжаться своим домом, что ведет к ущемлению права собственности и противо­речит ст. 209 ГК РФ. Вы­ходом может быть призна­ние, что истцы являлись правомерными землеполь­зователями. Согласно п. 3 ст. 5 ЗК РФ «землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельны­ми участками на праве по­стоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования». Соответст­венно, если не определена срочность, лицо является бессрочным пользователем.

Действующий в момент приобретения истцами пра­ва собственности на жилой дом ЗК РСФСР констатиро­вал, что при переходе права собственности на строение, сооружение... вместе с эти­ми объектами переходит и право пользования земель­ными участками. Аналогич­ные положения закреплены в ст. 271 ГК РФ.

! Таким образом, посколь­ку истцы правомерно владели и пользовались данным земельным участ­ком, у них имелось и име­ется право, которое сле­дует считать правом по­стоянного (бессрочного) пользования (пока не при­знано право собственно­сти). На этом основании в соответствии с п. 5 ст. 20 ЗК РФ граждане могут приобрести земель­ный участок в собствен­ность.

Отсутствие же документа о праве постоянного (бес­срочного) пользования не свидетельствует об отсутст­вии самого права.

В соответствии с п. 1 ст. 26 ЗК РФ «права на зе­мельные участки... удосто­веряются документами в со­ответствии с Федеральным законом «О государствен­ной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним». «Права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации… Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей» (п.1 ст.6 ФЗ «О гос регистрации прав…»).

Ответчики в суде обычно ссылаются на то, что истцами не соблюден досудебный порядок разрешения спора (Обращение с заявление в комитет и затем принятие постановление об отказе главой муниципалитета, так как полномочия по предоставлению земельных участков в собственность отнесены к его компетенции). Однако в исковых заявлениях истцы не ставят вопрос о предоставлении земельного участка. Они просят признать за ними уже имеющиеся, как они полагают, право собственности на землю.

Поиск по сайту: