Структура договора аренды

Понятие:

• договор аренды- гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Характеристика договора:

· Консенсуальный

· Возмездный

· В договоре может быть указан срок, а если нет, то договор считается заключенным на неопределенный срок

· Свободный

· В пользу участников

· Взаимный

· Двусторонний

Элементы договора:

· Стороны договора:

1) Арендодатель – собственники имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого — только с согласия собственника.

2) Арендатор - любое лицо, но в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом.

· Форма

На срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если аренда предполагает выкуп имущества, т.е. перемену собственника. то форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества.

· Государственная регистрация

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Условия договора:

· По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является предмет аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. К существенному условию относится условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

· Условие об арендной плате. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

· Срок договора. Указывается в договоре. Но существует правило: если срок не указан (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то любая сторона может отказаться в любое время в одностороннем порядке от договора, но при условии предупреждения своего контрагента об отказе за 1 месяц, в случае если арендуемое имущество является движимым; а при недвижимом имуществе — за 3 месяца. Различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору (он устанавливается в договоре либо предполагается как разумный).

· Место (недвижимое – по месту регистрации имущества, движимое – по месту нахождения арендатора или по условиям договора)

Прекращение договора аренды:

Общие основания:

- исполнение договора;

- соглашение сторон;

- по требованию одной из сторон в судебном порядке;

Специальные основания:

- случаи одностороннего отказа от исполнения;

- выкуп арендованного имущества (В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.) Ст. 624 ГК

Содержание договора (права и обязанности сторон, ответственность):

Права и обязанности арендодателя:

1) Передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество должно быть передано арендатору со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором, в срок, установленный договором, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок.Имущество, передаваемое в аренду, должно соответствовать условиям договора и назначению самого имущества.

2) Арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на него. Закон не содержит исчерпывающего перечня прав, о которых арендатор должен извещать арендодателя.

3) Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором

4) Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

5) В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем.

Ответственность:

1) Арендодатель несет ответственность за недостатки, которые препятствуют использованию имущества как полностью, так и частично. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного имущества в аренду возлагается на арендодателя.

2) При несвоевременной передаче имущества, арендодатель должен возместить убытки, причиненные неисполнением обязательства

Права и обязанности арендатора:

1) При задержке передачи имущества арендатор вправе истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного обязательства.

2) Арендатор, обнаружив недостатки, может потребовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков имущества; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; досрочного расторжения договора. Кроме того, арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

3) При нарушении арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Необходимо отметить, что обязанность производить капитальный ремонт носит диспозитивный характер и в соответствии с договором она может быть возложена на арендатора.

4) надлежащим образом пользоваться имуществом,

5) вносить арендную плату

6) после окончания срока действия договора вернуть арендованное имущество.

7) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, если условия пользования не определены, то в соответствии с назначением имущества

8) арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды

9) арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в определенных случаях

Ответственность:

1) В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан досрочно внести арендную плату в срок, установленный арендодателем.

2) Если по условиям договора аренды риск случайной гибели (повреждения) арендованного имущества лежит на арендаторе, то арендатор должен будет восстановить поврежденное имущество за свой счет либо возместить стоимость утраченного имущества. А если восстановить его уже нельзя, то арендатору придется полностью выплатить арендодателю стоимость уничтоженного имущества.

Поиск по сайту: