Долевое участие в строительстве

Что это? Это - распределение расходов на строительство будущих собственников помещений в строящемся здании или долей в праве будущее строение. Привлекаются деньги в обмен на ту собственность, которая будет создана.

Корень таких отношений в том, что долго не было регулирования, но институт использовался очень активно. Закон был принят во второй половине 2000.

С точки зрения застройщика, интерес - альтернатива кредиту.

Недостатки кредита:

• плата слишком велика (%);

• нужно дополнительное обеспечение, как правило, залог;

Застройщик, создающий СП, не может получить кредит, потому что нет объекта залога. Сложность в том, что за 3 дня до ввода объекта в эксплуатацию получают право на землю, а за 2 - разрешение на строительство. Но проблема в том, что

Сильная забюрокартизированность получения прав на землю,

Сложность получения разрешения на строительство.

Большой период строительства - самовольный, а банк кредит в таком случае не даст.

Хотя, как правило, кредит и вклады дольщиков сочетают.

С точки зрения дольщика, интерес в том, что он сейчас заплатит приблизительно на 30 % меньше. Причины:

1. Предоставляя деньги на стадии котлована, получается, что инвестор дает ка бы кредит и поэтому получает определенную выгоду - %;

2. Участник строительства несет специфические риски:

Возможна ситуация, что застройщик обанкротится. Банкротство всегда связано с дополнительными расходами (объект незавершенного строительства передается в случае банкротства застройщика кредиторам - дольщикам).

Застройщик может потерпеть бизнес-неудачу. Процесс сложный, нужно много

Риск самовольности постройки. Как быть, если нет разрешения на землю, на строительство?

Риски инвестирования сокращаются от момента начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию.

Это делание "краше жизнь"

С юридической точки зрения отношения разделены на те, на которые распространяется договор о долевом участии в строиеьльстве (и есть дополнительные гаарнтии) и на которые не распространяется.

Ст. 1 ФЗ ДДУС (договор о долевом участии в строительстве). Ограничения:

1. ДДУС возможен с момента получения застройщиком статуса застройщика до момента ввода объекта в эксплуатацию.

2. Распространяется только на участие денежных средств. Если оплата осуществляется векселем или передачей другого имущества - распространяется ли на это дейтсвие закона? Практика: если договор подпадает под ДДУС, но передаются не денежные средства, то это - непоименованный договор. Почему ФЗ определил именно так? Какая разница? Есть 2 точки зрения:

1 путь ошибочный. Комиссия по совершенствованию ГК: по форме все нормально, но по существу получается издевательство. Так считает и комиссия, которая ввела поправку в ст. 10. Сделки, совершенные в обход закона, - это сделки, формально не противоречащие закону, но приводят к запрещенной законом цели. Может быть и в самом деле стороны хотят обойти закон? Одна из сторон не хочет, чтобы договор подпадал по ДДУС, поэтому берется не деньги, а вексель. Итак, это - сделка, совершенная в обход закона. То есть суд должен признавать такие сделки ничтожными по ст. 10 (цель - провести вокруг пальца участников строительства). В пояснительной записке изменений в ст. 10 указывалось именно это - ДДУС.

2 путь. Не надо умножать сущность. Не надо вводить новый институт сделок, совершенных в обход закона. Нужно толковать закон телогически (или психологически???) (Быдлинский): ст. 168 - противоречие конкретным нормам и запретам. Если запрет напрямую не установлен, то нужно говорить об обходе закона. Но любая норма может быть истолкована. Нужно понимать истинный смысл закона, исходя из целей законодателя.

3. Деньги и денежные средства граждан и ЮЛ привлекаются только в отношении объекта, который будет самостоятельным объектом вещных прав, то есть вещи. Так, выходят коттеджи в коттеджных поселках и поселки таун-хаусов. Это не будет единой вещью. Это писал фонд института экономики города. Статью Сарбаша можно почитать, там интересно написано.

Можно, конечно, попытаться претвориться, что слов "вещь" там нет, но это не получится.

4. ФЗ регулирует отношения, связанные с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Но будут же невнутридомовые сети газо, водоснабжения. Подведение сетей - очень дорого и сложно. Их нельзя возложить на дольщиков, потому что это не войдет в их общую долевую собственность.

5. ФЗ не распространяется на отношения, связанные с инвестированные в строительство гражданами и ЮЛ, которые не основаны на ДДУС. Уступка права требования в таком случае не допускается.

Нормы закона не применяются, если деньги дало ИП или ЮЛ, если не было ДДУС. Уступка права собственности гражданину не допускается. Если речь идет о не о квартире, о нежилых помещениях, то уступка возможна.

ДДУС подлежит обязательной госрегистрации. Поэтому режимы участников делить нельзя. Иначе мы дезавуируем режим, выводим такие сделки из ведения регистраторов. Регистраторы помогают избежать многократной продажи одного и того же имущества. Иначе - будет право гражданина, который получает по ДДУС право на это помещение, и право ЮЛ, полученное им по иному договору.

Застройщик должен сразу определиться, работает ли он и с Фл и с ЮЛ по ДДУС, или он работает не по ДДУС только с ЮЛ и гражданина здесь появиться не может.

Каковы последствия закона о ДДУС?

1. Законная ипотека на земельный участок и объект незавершенного строительства.

2. Установлены законные существенные неустойки для застройщика за нарушения.

3. Особые правила банкротства застройщика

4. Императивно сформулированные в законе все сущетсвенные

5. Особые правила одностороннего отказа от договора в пользу дольщика.

6. Ограничение на г-п формы денежных средств на ДДУс.

7. Установлены специальные требования к застройщику - статус застройщика.

Возможности привлечения денежных средств:

22. ДДУС

23. Выпуск застройщиком облигаций особого рода

24. Участие граждан в жилищных кооперативах.

Застройщик. Статус застройщика состоит из 3 элементов:

25. Имеет зарегистрированное право на земельный участок.

26. Есть необходимое разрешение на строительство.

27. Есть проектная декларация - информационная функция.

Нужно заключить инвестиционный договор, разработать проект, получить разрешение на строительство (это 30% от всей стоимости, банк в это время кредит ему не даст). Поэтому закон не работает. У застройщиков нет столько средств.

Эта норма архиправильная. Деньги можно привлекать только тогда, когда есть гарантия будущего результата.

ФЗ гарантии какие-то предоставляет, но не работает. Его используют только большие и богатые организации.

Пути обхода ФЗ:

1) Предварительный договор купли-продажи квартиры. Возникает одно обязательство - заключить в будущем договор. 2 варианта передать деньги: займ или договор об обеспечительном или гарантийном платеже (даю деньги сейчас в обеспечении своей обязанности заключить в дальнейшем договор; а там - зачет). Здесь гарантий нет вообще.

2) Инвестиционный контракт: даешь деньги, а потом получаешь объект на праве собственности. Гарантий никаких нет. Договор соинвестирования. Максимум - требовать убытков, но застройщик обанкротится раньше, чем сможет выплатить.

Никогда этих договоров не залючать!

Судьба этих договоров. С точки зрения ГП, они - ничтожная сделка, потому что:

• Привлечение денежных средств, во вне предусмотренных законам форме

• У застройщика на этот момент нет статуса застройщика.

В результате неисполнения этих договоров появляются "обманутые дольщики". По ФЗ такое маловероятно, у таких застройщиков есть статус застройщиков.

На ФЗ стоит жирный крест. В случае заключения договора во вне предусмотренных законам формах, то сделка может быть признана недействительной только по иску гражданина. То есть сделка становится оспоримой, срок оспаривания - год с момента платежа. То есть по истечении года сделка станет действительной.

Поиск по сайту: