АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Доходный подход. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа

Читайте также:
  1. V. Употребите подходящие прилагательные в требуемом падеже.
  2. Алекс резко передумал подходить, но, будто не заметив их, направился к плакату, который висел на стене у гардероба.
  3. Альтернативные подходы в области информационной подготовки
  4. Альтернативный подход Кэрол Гиллиган
  5. Американский подход
  6. Аналитический подход к исследованию величин в критической точке
  7. Билдерский подход – хорошо или плохо?
  8. Биологический подход
  9. Бихевиористский подход
  10. БЛЕСК И НИЩЕТА КЛАССОВОГО ПОДХОДА
  11. Бытие, как объект философского исследования. Основные подходы к пониманию бытия в истории философии
  12. В реализации социальной политики государства используются два подхода: социальный и рыночный подходы.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непос­редственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор при­обретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в об­мен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуата­ции (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

В том состоянии, в каком объект находился на дату осмотра, его нельзя рассматривать как объект доходной недвижимости. Прогнози­рование доходов от эксплуатации объекта по окончании строительства на данный момент затруднено, поскольку достаточно сложно точно оп­ределить дату завершения строительства и уровень арендных ставок в последующий период. В связи с этим существенно снижается точность расчетов и достоверность значения стоимости, рассчитанного с исполь­зованием доходного подхода. Поэтому расчет стоимости доходным под­ходом не производился.

Рыночной стоимостью объекта оценки будет являться значение сто­имости, полученное затратным подходом.

Заключение о рыночной стоимости объекта

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полу ченных в результате проведения настоящего анализа с применением ме тодик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость объекта, включающего в себя незавершенное строительством здание об щежития, расположенного по адресу:


по состоянию на 21 февраля 2001 г., с учетом округления составляет: 2 240 000 руб. (Два миллиона двести сорок

тысяч руб.)

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может исполь­зоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кре­дитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

Генеральный директор

Список использованной

литературы

1. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПбГТУ. - СПб., 1997.

2. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р)/ Госгражданстрой. - М: Прейскурантиздат, 1988.

3. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Ин дексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ.

4. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстанов ление основных фондов народного хозяйства СССР. Утверждены поста новлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

5. Прокопишж А.П. Капитальный ремонт зданий: Справочник инже нера-сметчика: В 2 т. Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М: Стройиздат, 1991.

6. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. - М.: Стройиз дат, 1970.

7. Каталог районных единичных расценок для строительства объек тов в зонах I-V Астраханской области: В 4 т. - Астрахань, 1983.

8. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды ра бот (УПБС ВР) / Минстрой России. - М.: ГП ЦПП, 1994.

9. Информационный бюллетень «Цены на лаки, краску, сантехнику, металлоизделия и основные строительные материалы по предложениям предприятий города Астрахани». Информация за II квартал 2000 г. Выпу щен отделом координации строительства при Главном управлении архи тектуры и градостроительства администрации г. Астрахани, 2000 г.

Приложение IV

Использование Интернета для недвижимости

Поиск информации в Интернете осуществляется по ее содержанию в основном посредством поисковых систем и каталогов, которые использу­ются для сбора данных о существующих в Интернете web-страницах и для выдачи по запросу пользователя информации о web-страницах, наиболее полно удовлетворяющих запросу.

Наиболее известными международными поисковыми системами явля­ются:

Alta Vista - http://www.altavista.digital.com/

Excite - http://www.excite.com/

Hot Bot - http://www.hotbot.com/

Infoseek - http.7/www.infoseek.com/

Lycos - http://www.lycos.com/

WebCrawler - http://www.webcrawler.com/

Самой популярной российской поисковой системой является:

Rambler - http://www.rambler.ru

Эта поисковая система поддерживает рейтинг русских страниц Тор 100, в котором списки страниц объединены по тематическим группам и могут быть использованы как каталог. http://counter.rambler.ru/toplOO

Техника использования поисковой системы Rambler для получения информации о недвижимости описана в гл. 5.

Не меньше известны и поисковые системы Yandex - http://yandex.ru и «Апорт!» - http://www.aport.ru

В системе Yandex выполняется поиск по русской части Интернета с учетом морфологии русского языка и мощного языка запросов. Результа­ты поиска упорядочиваются по степени значимости, с учетом числа встре­тившихся в документе терминов, их положения, числа слов между ними и, кроме того, они содержат удобную аннотацию.

ресурсов оценки

Поисковая система «Апорт!» распознает все кириллические кодиров­ки и выполняет поиск с учетом морфологического анализа. Имеет гибкий язык запросов, поддерживает перевод запроса с русского на английский язык и наоборот. Результаты поиска упорядочиваются по частоте упот­ребления искомых терминов. Вместе со ссылкой отображается фрагмент


текста, где встречаются термин, а также дата и время последней модифи­кации файла.

Каталоги в Интернете предсталяют собой иерархически организован­ную тематическую структуру. Поиск информации по серверам-каталогам осуществляется пользователем путем их просмотра, по тематической структуре каталогов.

Считается, что наиболее изветным является каталог Yahoo! - http:// www.vahoo.com/. который существует с 1994 г. и содержит более 500 тыс. web-страниц. При вводе запроса Yahoo! производит поиск по своему ка­талогу, а при неудовлетворительных результатах поиска запрос автома­тически перенаправляется к избранной поисковой системе Alta Vista. Среди каталогов российской сети можно отметить следующие: «Созвездие Интертет» - http://www.stars.ru Russia on the Net - http://www.ru List.Ru - http://www.list.ru «Ay!» - http://www.au.ru Serch - http://search.sites.ru/ «Интернет Столица» - http://www.data.ru/

Например, если необходимо получить информацию о макроэкономи­ческих показателях, характеризующих общее состояние экономики стра­ны, то следует обратиться к электронным страницам агентства экономи­ческой информации ПРАЙМ ТАСС по адресу - http://prime-tass.ru/. которые содержит данные о динамике валового внутреннего продукта, инфляции, сальдо внешней торговли, данные по валютным, товарным рын­кам, различным индексам деловой активности.

Информацию общеэкономического характера, которая снабжена раз­личного рода комментариями и аналитическими обзорами можно найти на виртуальных страницах информационного агентства АК@,М. - http:// www.akm.ru/

Аналогичную информацию содержит сайт информационного агент­ства ФИНМАРКЕТ - http://www.finmarket.ru/.

Внешнюю по отношению к оцениваемому объекту информацию можно найти на страницах правовых агентств, например КОДЕКС по адресу http://www.kodeks.ru/ или на официальных сайтах органов власти: www.mos.ru:http://www.duma.mos.ru/; www.pravitelstvo.gov.ru.

Более подробное описание поисковых систем в Интернете, техноло­гии поиска информации можно найти в книге И.В. Успенского «Интернет как инструмент маркетинга» (СПб.: БХВ - Санкт-Петербург, 1999).

Сайт компании «Кирилл и Мефодий» по адресу http://www.km.ru/ со­держит специальный раздел «Недвижимость», где поиск организован по словосочетаниям как по серверу, так и в сети Интернет. Так при запросе, состоящем из нескольких слов, можно найти статьи на заданную тему, содержащиеся в периодической печати. При этом приводятся не только название статьи, но и краткая аннотация, что дает возможность выбора тех или иных источников без их предварительного просмотра.


Информация о спросе, предложении, аренде и обмене на рынке недви­жимости сгруппирована по сегментам рынка: новостройки, квартиры дома, гаражи, нежилые помещения, земля. Приводится мониторинг цен о стоимости жилья в Москве и Подмосковье, аренде жилья, где информа­ция систематически обновляется. Для определения примерной стоимости квартиры можно воспользоваться обновляющейся табл. IV. 1.

Таблица IV. 1 Стоимость жилья в

г. Москве, долл. /м2

Направление Число комнат в квартире
         
01. Динамо - Речной вокзал 734 606        
(Замоскворецкая) 638 754        
Аэропорт Водный стадион 616 775        
Войковская Динамо Речной 557 552        
вокзал Сокол 566 674        
02. Савеловская - Алтуфьево  
(Серпуховско-Тимирязевская) 580 541      
Алтуфьевская Бибирево 652 694        
Владыкино Дмитровская 717 620     1039 0  
Отрадное Петровско- 659 620        
Разумовская Савеловская 562 672        
Тимирязевская          
03. Рижская - Медведково          
(Калужско-Рижская)          
Алексеевская Бабушкинская          
Ботанический сад ВДНХ       636 0  
Медведково Рижская Свиблово          
           
           
           
           
           

 
 
 
 

 

 


4. Красносельская - ул. Под­бельского (Замоскворецкая)

Красносельская Преображенская

Сокольники Ул. Подбельского

Черкизовская

5. Бауманская - Щелковская (Арбатско-Покровская)

Бауманская Измайловская

Измайловский парк Первомайская

Семеновская Щелковская

669 617 836 587 571 666 598 583 620 692 530 666
728 612 775 564 583 798 619 535 567 619 587 718
726 636 796 570 628 744 597 576 615 641 550 626
1002 846 1161 543 0 727 577 0
781 677 892 566 594 733 597 564 635 669 595 731

Электрозаводская


 

 


Сайт содержит интерактивные ссылки на сайты еженедельников «Сто­личная недвижимость», «Вся недвижимость России»и др., гипертекстовые ссылки на ресурсы Интернета, такие, как: базы данных; агентства и мак­леры; недвижимость в России; нежилые помещения; Real-soft; обществен­ные организации и пр.

При составлении отчета об оценке может возникнуть необходимость еще раз обратиться к нормативно-правовой базе оценки. Даннную инфор­мацию можно найти на сайте Российского общества оценщиков (РОО) по адресу - http://www.mrsa.ru/. Кроме правовой информации, сайт содержит такие разделы как новости, публикации, базы данных, бибилиотеку, а также интерактивную ссылку на сайты оценочных фирм. Здесь же можно просмотреть электронные версии изданий РОО. Полезно обратиться в виртуальный клуб оценщиков - http://www.appraiser.ru/.

Информационное содержание и организация сайта аналогичны Ин­тернет-странице РОО, но интерес представляют ссылки на другие сайты, посвященные недвижимости или, например, приведенные здесь типовая форма отчета о стоимости жилья, примеры очтетов о стоимости бизнеса, нематериальных активов.

Заслуживает внимания сравнительно недавно открывшийся официаль­ный сайт Минимущества России по адресу: http://www.mgi.ru.

Приложение V

Табличные значения коэффициентов и удельных показателей для укрупненного расчета экономического ущерба от загрязнения окружающей среды

При оценке потери стоимости объекта недвижимости значения коэф­фициентов и удельных показателей определены на основе ряда норматив­ных документов и отечественных научно-методических разработок в дан­ной области. Например, коэффициенты Кг и d. рассчитаны по базовым па­раметрам платы за выбросы в атмосферу загрязняющих веществ от стационарных и передвижных источников, применение которых осуществ­ляется на основе Порядка, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 1992 г. № 632 и разработанных Министерством охраны окружающей среды и природных ресурсов Россий­ской Федерации (с 2000 г. - Министерство природных ресурсов РФ), инст­руктивно-методических документов по взиманию платы за загрязнение ок­ружающей природной среды и Порядка регулирования этих нормативов с учетом изменения уровня цен (в табл. V.1 даны значения на 1999 г.).

Таблица V. 1

Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости состояния атмосферного воздуха территорий экономических районов Российской Федерации

Экономические районы Российской Федерации Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости (Кг
Северный Северо­Западный Центральный Волго-Вятский Центрально­Черноземный 1,4 1,5 1,9 1,1 1,5

Экономические районы Российской Федерации Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости (Кг)
Поволжский Северо- 1,9
Кавказский Уральский 1,6 2,0 1,2 1,4
Западно-Сибирский  
Восточно-Сибирский  
Дальневосточный 1,0

 

Поправка

Таблица V.2 Поправка,

учитывающая тип территории (ад)

Тип загрязненной территории


 

 


0,1 0,3 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,5 1,8 2,0 2,5 3,0

Отдаленные от населенных мест и неудобные для сельскохозяйственного освоения земли, не представляющие ценности для сохранения в качестве ландшафтных и заповедных зон Отдаленные от населенных мест лесные угодья, не представляющие ценности для сохранения в качестве заповедных зон Отдаленные от населенных мест сельскохозяйственные земли, не требующие специальных мелиоративных мер Селитебная территория сельских населенных мест и прилегающие сельхозугодья Территория промышленных предприятий и промузлов (включая санитарные защитные зоны) Селитебная территория города с населением до 100 тыс. чел. Орошаемые сельскохозяйственные земли, прилегающие к городской черте Селитебная территория города с населением, тыс. чел.: от 100 до 250 от 250 до 500 более 500 Территория пригородных зон отдыха, парковых и лесопарковых массивов, гослесфонда вблизи городов и населенных пунктов Территория курортных зон, историко-архитектурных памятников, заповедников, заказников, охраняемых государством, мест массового отдыха трудящихся в городах и населенных пунктах


Удельный экономический ущерб от выбросов 1 т некоторых вредных веществ в атмосферу* (d)

Ингредиент Ущерб, руб./ год
Пыль (каменноугольная) Диоксид серы (сернистый газ) Диоксид азота Оксид углерода * Перечень показателей удельного эконом основе базовых нормативов платы за выбр окружающую среду (см. вышеуказанные норма 3410 102 300 128 650 1550 ического ущерба можно расширить на эсы, сбросы загрязняющих веществ в гивно-методические документы).

 

Таблица V.4

Поправка, учитывающая характер рассеивания твердых выбросов в атмосфере (/)


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.008 сек.)