АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Читайте также:
  1. I. ГИМНАСТИКА, ЕЕ ЗАДАЧИ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ
  2. I. Методические основы
  3. I. Предмет и метод теоретической экономики
  4. II. Метод упреждающего вписывания
  5. II. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ
  6. II. Методы непрямого остеосинтеза.
  7. II. Проблема источника и метода познания.
  8. II. УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКАЯ КАРТА ДИСЦИПЛИНЫ
  9. III. Методологические основы истории
  10. III. Предмет, метод и функции философии.
  11. III. Социологический метод
  12. III. УЧЕБНО – МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО КУРСУ «ИСТОРИЯ ЗАРУБЕЖНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ К. XIX – НАЧ. XX В.»

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и де­лением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода осно­ваны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли =---------------------------------.

Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка мето­дом капитализации дохода включает следующие этапы:

1) определение величины капитализируемого дохода;

2) определение коэффициента капитализации;

3) определение рыночной стоимости земельного участка. Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных
земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящая­
ся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый
при его продаже в будущем.


Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отли­чие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости зем­ли коэффициент капитализации включает только один элемент, а имен­но ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету коэф­фициента капитализации, первоначально разработанных для капита­лизации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновид­ность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффици­ент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Кри­терием эффективности вложения капитала выступает процентная став­ка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процен­та по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок неста­билен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установлен­ного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лес­ных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на уста­новленный срок капитализации, и получается стоимость земель сель­скохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капита­лизации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и класси­фикацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятив­ного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид:


I-l

где К — коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка; Kq — безрисковая ставка дохода на капитал; А) — премия за риск по г'-му фактору риска; п — число факторов риска.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компен­сацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базо­вой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конк­ретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том,что:

а) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы.
Инвестор как бы передает право пользования своими денежными сред­
ствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

б) должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоко­
ликвидным активам, выступающим в качестве альтернативного вари­
анта вложений.

К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантиру­ет либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для иллю­страции, обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как пра­вило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижи­мость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стои­мости земельных участков, утвержденных распоряжением Миниму­щества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется ставка от­дачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной сум­мы Сберегательного банка или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного потока, рассчитываемого в рублях).


При оценке стоимости земли коэффициент капитализации так­же включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и пре­мию за низкую ликвидность.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловлен­ный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск — это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, во-первых, под юрисдикцией страны, в которой имеет­ся достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономи­ческого и политического положения. Во-вторых, учитывается специ­фика региона.

Премия за низкую ликвидность — учитывает риск, связанный с воз­можностью возникновения потерь при реализации участка из-за недо­статочной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экс­позиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рын­ке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

п =fcl

"ЛИКВ. л t\ '

где Пликв — премия за низкую ликвидность; Kq — безрисковая ставка дохода;

Т — типичный срок экспозиции земельного участка на рынке (меся­цев).

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитали­зации путем деления величины дохода по аналогичным земельным уча­сткам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее зна­чение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется ры­ночная арендная плата за земельный участок.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участ­ка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полу­ченная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рас­считанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капи­тализация земельной арендной платы. Метод капитализации земель­ной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стои-


мости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата — это периодическая денежная сум­ма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (аренд­ный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной пла­ты особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В МСО этот метод называется «капитализация арендной платы» за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной зем­ли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конк­ретного рынка [23. С. 179].

Исходные данные для капитализации можно получить из анали­за рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду сво­бодных земельных участков или через мультипликатор (арендная став­ка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее время в российских городах органы местного управ­ления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находя­щуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффи­циентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчита­на по следующей формуле:

А = Св х Кд х К„ х 5,

где А — величина годовой арендной платы за земельный участок; Cg — базовая ставка арендной платы за 1 кв. м; Кд — коэффициент вида деятельности арендатора; Км — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка; S — площадь земельного участка.


Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капи­тализации годовой арендной платы.


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.005 сек.)