 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Ликвидность. Ликвидность в значительной мере влияет на привлечение инвесторов
|
Читайте также: |
Ликвидность в значительной мере влияет на привлечение инвесторов. Неликвидность сдерживает свободу предпринимателей и является серьезной проблемой.
Для малозначимых рынков недвижимости характерна крайне низкая ликвидность и потому есть только один рецепт избежать данного вида риска – не вкладывать капитал в доходную недвижимость на малозначимых рынках.
К малозначимым рынкам относятся рынки регионов (стран) с численностью населения не выше 450 тыс. человек. Небольшой масштаб таких рынков снижает реальные возможности для инвестирования в доходную недвижимость и повышает риск неопределенности.
Кроме того, на ликвидность малозначимых рынков влияют политический и валютный риски
Политический риск – это, по существу, страховой риск. Существующая методика оценки страхового риска требует учета ряда факторов (табл. 13.3).
Таблица 13.3
Расчет страхового риска кумулятивным методом
| Показатель | Оценка фактора риска |
| от 0 до 10 | |
| 1. Риск, связанный с активами: | |
| политика экспроприации | |
| политика национализации | |
| возможности местного самофинансирования | |
| 2. Риски, связанные с социально-экономической ситуацией: | |
| политическая стабильность | |
| отношение к иностранным инвестициям | |
| стабильность правовой ситуации по защите частной собственности | |
| участие государства в управлении экономикой | |
| отношение населения к частной собственности | |
| наличие и стоимость рабочей силы | |
| отношения с сопредельными государствами | |
| степень коррумпированности и влияния организованной преступности | |
| 3. Финансовые риски: | |
| конвертируемость национальной валюты | |
| стабильность национальной валюты | |
| ограничения на вывоз капитала | |
| емкость рынка | |
| доступ на рынок ЕЭС | |
| тенденции развития экономики | |
| стабильность налогообложения | |
| темпы инфляции и инфляционные ожидания | |
| местные потребности в иностранном капитале |
Определяем уровень страхового риска методом экспертной оценки на основе средневзвешенной:
Рассмотренные факторы страхового риска относятся по принятой терминологии к глобальным политическим рискам. К локальному политическому риску относятся сложности установления контактов с местной администрацией и определение соответствующего уровня принятия решений. Страховой риск учитывают, корректируя приемлемую ставку доходности инвестиций в недвижимость. Например, если приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость составила 20%, а страховой риск – 6,38%, то ставка доходности с учетом страхового риска равна 20% + 6,38 = 26,38%.
Валютный риск – это риск получения убытков в результате неблагоприятных краткосрочных и долгосрочных колебаний курсов валют на международных финансовых рынках. Ему подвержены инвесторы в доходную недвижимость в связи с необходимостью конвертации валюты в период покупки-продажи объектов недвижимости и переводом потоков доходов в национальную валюту.
 |
Рис. 13.2. Классификация валютного риска
Операционный валютный риск возникает, когда специфика деловой операции требует проведения платежа или получения средств в иностранной валюте в какой-то момент в будущем. Колебания валютного курса могут привести к сокращению реальной суммы выручки или увеличению реальной суммы платежа в иностранной валюте по сравнению с первоначальными расчетами. Этот вид риска связан с потоками денежных средств или величиной выплат. Например, стоимость объектов недвижимости может увеличиваться или уменьшаться из-за изменения валютных курсов.
Трансляционный валютный риск возникает при консолидации счетов иностранных дочерних компаний с финансовыми отчетами многонациональных корпораций. Это риск снижения стоимости активов и потери прибыли.
Экономический валютный риск – это риск сокращения выручки или роста расходов, связанных с неблагоприятными изменениями валютных курсов. Он носит долговременный характер и связан с тем, что компания производит расходы в одной валюте, а получает доходы в другой, в результате любые изменения валютных курсов могут отразиться на финансовом положении компании.
Существует два главных последствия экономического риска:
- уменьшение прибыли по будущим операциям (прямой экономический риск);
- потеря определенной части ценовой конкуренции в сравнении с иностранными производителями (косвенный экономический риск).
Инвесторы в доходную недвижимость особенно подвержены прямому экономическому валютному риску, если вкладывают капиталы в страну, валюта которой обесценивается. Инвестиции в недвижимость носят в основном долгосрочный характер и потому страхование объекта недвижимости от валютного риска практически невозможно. Учет возможных потерь за счет обесценения иностранной валюты проводится через определение приемлемой ставки доходности инвестиций. Например, рассчитано, что ставка доходности инвестированного в недвижимость капитала в национальной валюте должна составить 35%. Если инвестиции осуществляются в страну, валюта которой обесценивается на 15% в год (это внешнее обесценение, выраженное в изменении валютного курса), то приемлемая ставка доходности в иностранной валюте:
,
где г – требуемая ставка доходности в национальной валюте;
к – ставка доходности в иностранной валюте;
j –темпы обесценения иностранной валюты.
Данная формула показывает, что необходимо учитывать как приемлемую ставку доходности в национальной валюте, гак и изменения валютного курса.
Поиск по сайту: