Требование к членству в СРО (ст. 24)

(3) Одной из форм госконтроля является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества и предлагают основные принципы осуществления ОД.

Система стандартов должна обеспечить:

- нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке

- четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки, а также её результата

- унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки

- воспроизводимость результатов оценки, стабильность качественных показателей оказываемых услуг (каждая цифра должна быть показана – откуда взяли и как считали)

- определение объема технико-экономической информации, используемой при оценке

- создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг

Уровни стандартов:

1. М еждународные стандарты оценки, издаваемые международным комитетом по стандартам оценки имущества (IVSC – создана в 1981 г.)

2. Европейские стандарты оценки, разрабатываемые европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGOVA – штаб квартира в Брюсселе «мини Европа»)

3.Федеральные стандарты оценки, разрабатываемые национальным советом по ОД в РФ с учетом международных стандартов. В 2007 г приняты следующие стандарты:

- ФСО «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1 утвержден приказом минэкономразвития от 20.07.2007 № 256 (в редакции от 22.10.2010 № 509)

- ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» Приказ № 255 (в редакции от 22.10.2010)

- ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» Приказ № 254 (измения не вносили)

Требования стандартов являются обязательными при определении вида стоимости оценки объекта, подходов к оценке и методов, а также при проведении оценки

4. Стандарты и правила ОД разрабатываемые и утверждаемые СРО (не могут противоречить федеральным)

(4) Компоненты стоимости:

- полезность

- дефицитность

- возможность передачи имущественных прав

Стоимость, цена, затраты:

Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов заплатить за оцениваемый объект

Цена – это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог

Затраты – это сумма денежных средств, которые необходимы для воспроизводства оцениваемого объекта

Оценщик определяет стоимость, но ориентируется на цены продаж аналогов (сравнительный подход) и понесенные затраты (затратный поход).

Виды стоимости:

Рыночная стоимость (ст.3 ФЗ + ФСО №2) – знать наизусть – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайных обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме

Рыночная стоимость определяется при:

- изъятии имущества для гос нужд

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров

- при определении стоимости залога, в т.ч. при ипотеке

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества

В случае, если в нормативно-правовом акте, содержащем требования обязательного проведения оценки либо в договоре обоценке не определении конкретный вид стоимости, определению подлежит рыночная стоимость (ст.7.ФЗ)

Определение др видов стоимости дано в ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости». 4 вида стоимости в РФ:

-рыночная

-инвестиционная - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При её определении, в отличие от рыночной, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Инвестиционная стоимость м.б. больше, меньше или равна рыночной, но чаще всего больше.

Инвестиционная стоимость определяется в случае инвестиционного проектирования

-ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении данной стоимости, в отличие от рыночной, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца, продавать объект оценки на условиях не соответствующих рыночным.

Ликвидация бывает упорядоченная и ускоренная.

-кадастровая стоимость (ст 3 ФЗ) – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она определяется для целей налогообложения; определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта оценки, устанавливается и утверждается в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

С т.зр. б/у стоиомость:

-первоначальная

-восстановительная

-остаточная

В зависимости от порядка оценки различают:

-стоимость воспроизводства – требование идентичности

-стоимость замещения – требование аналогичности

Данные виды стоимости – основа для применения затратного подхода в оценке. Используются в т.ч. для целей страхования.

Состав видов стоимости, предусмотренных международными и европейскими стандартами несколько шире и может меняться с течением времени. Международные стандарты делят все виды стоимости на 2 группы (базы оценки):

- рыночная стоимость

- базы оценки, отличные от рыночной стоимости (стоимость пользования, страховая, для целей налогообложения, утилизационная, ликвидационная, специальная).

(5) Теоретической базой процесса оценки и основой аналитической деятельности оценщика является набор оценочных принципов. Принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка. Принципы взаимосвязаны, в обобщенном виде универсальны. В процессе оценки задействованы все принципы, но степень значимости их может различаться (зависит от объекта, цели оценки и конкретной ситуации). Сформулированы в результате многолетнего опыта работы оценщиков и зафиксированы в международных стандартах.

Существуют 4 группы принципов.

Принципы оценки имущества:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя

-полезность

Способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Объект недвижимости, обладающий большей полезностью для пользователя обладает и большей полезностью на рынке.

- принцип замещения

Заключается в том, что максимальная цена оцениваемого объекта определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип используется во всех 3-х подходах:

· Сравнительный (типичный благоразумный покупатель, не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке)

· Затратном (покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности)

· Доходном (учитывается доходность аналогичных объектов)

- принцип ожидания

Базовый для доходного подхода. Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или иных выгод, которые м.б. получены в будущем от владения недвижимостью.

В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени. Чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость.

2) принципы, связанные с эксплуатацией собственности (связанный с эксплуатации компонентов стоимости) Можно назвать их внутренними принципами, т.к. они характеризуют то, что происходит внутри имущества:

-принцип добавочной (остаточной) продуктивности земли

Связано с классической экономической теорией (факторы производства: труд, капитал, земля, предпринимательская способность, некоторые выделяют информацию), т.е. тем, что земля – фактор неподвижный. Гласит: в основе стоимости земли лежит её остаточная (добавочная) продуктивность, которая определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и предпринимательские способности. Добавочная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей.

- принцип вклада

Гласит: в результате инвестиций д.б. получен доход, остающийся после покрытия издержек.

-принцип возрастающей и уменьшающейся отдачей

Состоит в том, что увеличение капвложений в основные составляющие производства обуславливают увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше прироста капложений. Данный предел соответствует максимальной стоиомсти объекта

-принцип сбалансированности или баланса

Максимальная стоимость достигается, сохраняется и поддерживается тогда, когда все факторы экономически сбалансированы. Если они несбалансированны возникает недоулучшеная или переулучшеная собственность.

-принцип оптимального размера

Гласит: при сложившихся на рынке тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта собственности данного типа.

-принцип разделения (объединения) элементов объекта и прав собственности на него.

Гласит: саму недвижимость и права на нее надо разделять и объединять так, чтобы стоимость при этом увеличилась. М.б. физическое разделение, разделение по времени владения, по залоговым правам.

3) принципы, связанные с рыночной средой (внешние)

- спроса и предложения

- конкуренции

- зависимости

Гласит: стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности.

-соответствия

Гласит: максимальная стоимость собственности возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка.

- изменения

Отражает факт непостоянства стоимости во времени. Гласит: стоимость постоянно изменяется как в результате изменения самой собственности, так и в результате изменения внешних условий. Отсюда, стоимость всегда определяется на конкретную дату (чаще всего дата ТЗ или последнего осмотра объекта). Может произойти экономическое старение населения.

4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Гласит: наилучшее и наиболее эффективное использование земли или собственности с улучшениями (зданиями, сооружениями) это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое (перечисляются критерии принципа):

-юридически допустимо

-физически осуществимо

-финансово целесообразно

-наиболее рентабельно, т.е. стоимость была бы максимальная

1.03.2011 г.

Поиск по сайту: