 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Методы внесения поправок
Главным преимуществом денежных поправок является то, что последовательность их внесения м.б. различной и не влияет на результат. Процентные поправки предусматривают определенную последовательность их внесения: в последовательности элементов сравнения.
23.03.2011
СЕМИНАР
Сравнительный подход
Решение задач методом прямого сравнения продаж
V = Sан+/- поправки
Таблица оценочных корректировок (поправок)
| Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Цена продажи | 235 000 | 290 000 | 200 000 |
| Площадь (м кв) | |||
| 4 наличие офисной мебели | |||
| 3 местоположение | -6000 | -10200 | |
| 2 рыночные условия (дата продажи) | 235000(1+0,008)^3 -235 000 = 5685 | 290000-18 000(1+0,008)^6 -290 000-18 000 =13320 | |
| 1 условия финансирования | -18 000 | ||
| скорректированная цена | |||
| скорректированная цена 1 м кв | |||
| среднеарифметическая стоимость 1 м кв | |||
| стоимость оцениваемого объекта | 1311*170 м кв = 222870 |
Задача 2
| Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Цена продажи | 98 000 | 94 000 | 90 000 |
| Площадь (м кв) | |||
| 1 условия продажи | |||
| 2 рыночные условия (дата продажи) | 2366,112 | 7419,487254 | |
| 3 местоположение | -3500 | -4200 | |
| 4 наличие оборудования | -8400 | -8400 | |
| скорректированная цена | 88466,112 | 99019,49 | |
| скорректированная цена 1 м кв | 1119,824203 | 1320,259867 | 1225,714 |
| среднеарифметическая стоимость 1 м кв | 1221,932785 | ||
| стоимость оцениваемого объекта | 91644,95887 |
Задача 4
Для определения величины корректировок пользуемся методом сопоставимых пар продаж
Таблица оценочных поправок
Корректировка:
1. На дату продажи
Корректировка на дату продажи выводится из объектов 1 и 3 (отличаются только датой продажи и условиями финансирования; условия финансирования учли выше)
6500-300 = 6200
(6200-5600)/5600*100 =10, 71%, т.е за год цены недвижимости на данном рынке увеличились на 10, 71%
2. Корректировка на размер (площадь дома, количество комнат и спален, площадь участка)
2 варианта:
-участок 6 соток, площадь 400 м, 6 комнат – 2 и 4
- 4 сотки, площадь 320, 5 комнат – 1, 3, 5 и оцениваемый
Корректировку на размер выводим из сравнения объектов 1 и 2, 2 и 3.
Корректировка на размер равна (1 и 2): 6000-7200=800
3. Корректировку на гараж выводим из сравнения объектов 1-5,2-5,3-5.
6200-5980 = 220
4. Коректировку на законченный подвал выводим на сравнение
6730-5980=750
| Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
| Цена продажи | |||||
| Право собственности | |||||
| Скорректированная цена | |||||
| Условия финансирования | -300 | -800 | |||
| Скорректированная цена | |||||
| Условия продаж | |||||
| Скорректированная цена | |||||
| Условия рынка (дата продаж) | |||||
| Скорректированная цена | |||||
| местоположение | |||||
| Скорректированная цена | |||||
| Размер | -800 | -800 | |||
| Скорректированная цена | |||||
| Гараж | -220 | -220 | -220 | -220 | |
| Скорректированная цена | |||||
| Подвал | |||||
| Скорректированная цена | |||||
| Общая чистая коррекция | -1070 | -270 | |||
| Чистая коррекция в процентах от цены продажи | 3,5 | -13,7 | 20,2 | -3,9 | 24,6 |
| Общая валовая коррекция | |||||
| Валовая коррекция в процентах от цены продажи | 19,5 | 32,9 | 28,0 | 25,3 | 24,6 |
28.03.2011
ЛЕКЦИЯ
Международными стандартами предусмотрена следующая последовательность внесения поправок (в порядке элементов сравнения).
ЗАМЕЧАНИЯ: физические характеристики часто требуют больше, чем одну поправку. Здесь последовательность роли не играет.
Поиск по сайту: