Затратный подход в оценке предприятия

Метод нетрадиционной стоимости предприятия применяется аналогично методу накопления активо, при жтом из суммы обоснованный рыночрной стоимости преприятия помимо величины всех обязательств вычитается сумматукушиаа.

(… я спал…)

Затратный подход при оценке недвижимости предприятия затраным методом производится в следующей последовательности:

1) Определяется стоимость земли, как свободный и доступный для эффективного использования

2) Оценивается первоначальная, восстановительная или заменяемая стоимость недвижимости на дату оценки

3) Рассчитываются косвенные затраты имеющие место после окончания строительства и до начала нормального функционирования объекта

4) Оценивается подходящая для данного объекта величина предпринимательской прибыли

5) Определяется накопленный износ сооружения, здания

6) Определяется остаточная стоимость с учетом износа

7) Оценивается рыночная стоимость полного права собственности в недвижимости предприятия

В общем виде оценка рыночной стоимости недвижимости производится по формуле:

С=Узатр+М-Им+Кос+П,

где Уз – рыночная стоимость участка земли

М – стоимость первоначальная или восстановительная стоимость объекта оценки

Им – накопленный износ зданий и сооружений

Кос – косвенные затраты

П – предпринимательская прибыль

Косвенные затраты – это расходы в процессе строительства или после завершения строительства необходимо для нормального функционирования предприятия (его недвижимости) или подготовка недвижимости к продаже.

К косвенным расходам можно отнести::

1) Затраты на оформление

2) Регистрацию прав собственности

3) Стоимость инвестиций в землю

4) Расходы на маркетинговые услуги

5) Затраты на рекламу и др.

Прибыль предприятия – это установленная рынком норма прибыли, отражающая сумму, которую собственник недвижимости ожидает получить в виде премии, за использование своего капитала. Средний уровень предпринимательской прибыли составляет от 15 до 30%. Она включает в себя стоимость риска, связанную с реализацией проекта.

Перед применением затратного подхода оценки недвижимости, эксперт-оценщик может применять три метода определение первоначальной, восстановительной стоимости объекта недвижимости:

1. Метод сравнительной единицы. На практике является наиболее точным и оперативным и включает в себя три этапа:

I. Рассчитываются нормативы затрат на строительные работы, т.е. на 1 м3 или м2 здания на основе данных об издержках строительство аналогичных объектов.

II. Рассчитываются нормативы удельных затрат, которые умножаются на общую площадь или объем оцениваемого здания

III. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта

2. Поэлементный метод, с помощью его определяется стоимость объекта, исходя из поэлементных затрат, на земельные, монтажные, отделочные работы, материальные затраты, затраты на оплату труда.

3. Сметный метод. Применение сметного метода определение первоначально-восстановительной стоимости недвижимости предприятия сводится к оценке затрат, которые должен понести типичный покупатель на строительство, для получения на дату оценки на этом же участке земли, зданий, сооружений, адекватных по своей полезности объекта оценки.

В зависимости от наличия сметных документации по объекту оценки, или по объекту аналогу, оценщик может рассматривать 2 вида стоимости: восстановительную или заменяющую. Выбор типа стоимости должен быть обоснован оценщиком в соответствии с конкретной ситуацией.

Восстановительная стоимость – это стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, сооружения и с таких же материалов, с соблюдением таких же стандартов строительства и по такому же проекту.

Заменяющая стоимость – это оцениваемая стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки здания, сооружения, с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением аналогичных материалов, стандартов, проектов.

Оценка зданий сооружений должна проводиться в действующих на момент оценки ценах. Восстановительная стоимость, заменяющая стоимость должна рассчитываться как стоимость, воспроизводства данного объекта на момент оценки, с учетом действующих норм, цен на материально-технические трудовые ресурсы. Восстановительная стоимость рассчитывается по формуле: В=П*Ки,

Где П – первоначальная стоимость объекта, при вводе объекта в эксплуатацию, ценах 01.01.1991года.

Ки – коэффициент индекса строительно-монтажных работ

Если по оцениваемому зданию сооружению имеется балансовая стоимость, в ценах на дату ввода в эксплуатацию, то оценщик выбирает для расчета стоимости улучшений восстановительную стоимость. Оценщик за основу расчета восстановительной стоимости принимает первоначальную стоимость этого объекта в ценах 01.01.1991года.

Если по оцениваемому зданию сооружению, нет документов бухгалтерской отчетности таких как, инвентарная карточка объекта, акт ввода объекта, в ценах ввода объекта в эксплуатацию. Сметной документацией на строительство этого объекта, то оценщик может использовать сметную документацию по объекту аналогу (заменяющий метод стоимости).

По объекту оценки, по которому нет документов, оценщик может воспользоваться одним из следующих методов расчета стоимости здания:

1) Оценки объектов по процентовкам или справкам о выполненных работах. Этот метод заключается в том, что сметная стоимость работ по процентовкам или справкам за выполненные работы суммируются помесячно, и с помощью коэффициента индексации строительно-монтажных работ, объемы работ переводятся в базисные цены 1991года. Все стоимости 1991 года суммируются и определяется сметная стоимость объекта оценки в ценах 01.01.1991года. затем определяется восстановительная стоимость на дату оценки, путем пересчета первоначальной сметной стоимости в ценах 1991года, цены действующих на дату оценки объекта.

2) Натурального обследования, заключается в том, что объемы выполненных строительно-монтажных работ определятся в натуре и оценивается путем составления смет, с применением индексного или ресурсного метода или с использованием укрепленных показателей восстановительной стоимости. Данный метод применяется при отсутствии процентовок и проектно-сметной документации или для технически не сложных объектов.

3) Метод аналога, заключается в том, что объемы выполненных работ определяются в натуре и сравниваются с объемами работ, предусмотренными при составлении проектно-сметной документации объектов аналогов. Если проект аналога отличается конструктивными решениями, такими как площадью объекта, объемами, то оценщик должен произвести корректировку объекта аналога, оцениваемого объекта.

Поиск по сайту: