Особенности определения износа недвижимости предприятия в оценочном объекте

В оценочном объекте износ можно разделить на три части:

1) Физический износ – это разрушение или деформация конструкции в результате эксплуатации.

2) Функциональный износ – это несоответствие здания, сооружения современным рыночным требованиям. Он заключается в потере потребительской стоимости, недвижимости предприятия, в результате строительства новых зданий с улучшенной планировкой и производственными требованиями.

3) Внешний износ – это убытки, вызывными внешними по отношению к границам недвижимости, факторами. Данный вид износа присущ недвижимости в силу его фиксированного местоположения такого, как ближайшее окружение, район, город, транспортные развязки и различного рода экономические факторы. Принимается во внимание непосредственная близость к природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества предприятия.

При оценки недвижимости предприятия используются следующие методы определения износа:

1) Метод бухгалтерского учета – который заключается в начислении износа, начиная с момента ввода здания или сооружения в эксплуатацию. Сумма годовой амортизации исчисленной за период эксплуатации рассчитывается линейным методом, который определяется следующей формулой: отношение стоимости к сроку полезного использования объекта оценки. Срок полезного использования недвижимости предприятия и норма амортизации рассчитывается и зависит от группы недвижимости, которая находится на балансе предприятия.

2) Метод срока жизни – определяет износ путем расчета типичного срока экономической жизни недвижимости и ее эффективного возраста, при оценке учитываются следующие сроки жизни недвижимости: типичный срок физической жизни; экономической жизни; действительный возраст; остаточная экономическая жизнь.

Типичный срок физической жизни – это период, в течении которого то, или иное строение реально существует и годно для организации производства в нем.

Экономическая жизнь – это период в течении которого улучшение в недвижимость предприятия дают вклад в ее стоимость.

Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличатся друг от друга, ожидаемая физическая жизнь может превосходит эконом жизнь объекта.

Эффективный возраст - это возраст отражающий состояние и полезность сооружения. Он может отличаться от действительного возраста, если здание эксплуатировали на уровне выше среднего или оно имеет отличия в качестве дизайна, или существует недостаток подобных зданий на рынке.

Действительный возраст – называют фактический возраст, а иногда исторический и хронологический возраст. Он определяется количеством лет, которые прошли с момента завершения строительства здания или сооружения.

Остаточная экономическая жизнь – это период, в течении которого улучшения продолжают вносить вклад в стоимость собственности (ремонт, модернизация, перевооружение), с помощью которых осуществляется увеличение срока жизни недвижимого имущества. Отсутствие нормального ухода за зданиями и сооружениями, сокращает и экономическую жизнь. Постоянно изменяющиеся экономические условия могут так же влиять на оставшийся срок экономической жизни недвижимости предприятия.

Метод срока жизни применяется при расчете суммарного износа, либо определении износа одного вида оценки объектов – что эффективный возраст, выраженный в %, отражает типичный срок экономической жизни, так как % накопленного износа отражает часть общих издержек производства. Этот метод эффективен для определения % износа на дату оценки объекта и определяется по формуле: И/В=Тэффект/Тэк.жизни,

Где И – износ стоимостного выражения в текущих ценах

В – восстановительная стоимость в стоимостном выражении

Тэффект – эффективный возраст

Тэк – типичный срок экономической жизни

3) Метод разбивки применяется при необходимости точного расчета износа, конструкций зданий сооружений и его частей, наличие заключения по техническому состоянию зданий и сооружений, в случае высокой степени износа и разрушении конструкции, реконструкции и модернизации объекта, в случае аварийного состояния здания и сооружения или др.

Исправимый физический износ – потеря стоимости в результате плохой эксплуатации объекта оценки, определяется путем обследования объекта оценки. Определение стоимости ремонтных работ проводится путем составления смет, производится объем ремонтных работ, рассчитанных путем обмеров или в % отношении в стоимости работ по смете затрат для возведения зданий или сооружений.

Неисправимый физический износ – это снашивание, не поддающийся ремонтному восстановлению, как из-за срока службы интенсивности в условиях эксплуатации, так и из-за стоимости ремонтных работ. Неисправимый физический износ связан с определением срока фактической жизни отдельных компонентов улучшений. Для этого элементы недвижимости подразделяются на 2 категории:

1. Долгоживущие (фундаменты, несущие конструкции)

2. Краткоживущие (крыша, покрытие пола, отделка и другие элементы)

Функциональный исправимый износ – это ликвидация различного рода, функциональных недостатков недвижимости предприятий. (перекрыть крышу, поменять полы).

Неисправимый функциональный износ – это снашивание, не поддающийся ремонтному восстановлению из-за избытка или недостатка качественных характеристик недвижимости предприятия (несоответствие внутреннего и внешнего восстановления объекта недвижимости).

Поиск по сайту: