АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Читайте также:
  1. A. Определение элементов операций в пользу мира
  2. Attribute (определение - всегда с предлогом)
  3. I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ МАССЫ И ОБЪЕМА ОТХОДОВ
  4. I. Определение объекта аудита
  5. I. Определение потенциального валового дохода.
  6. I. Определение, классификация и свойства эмульсий
  7. I. Психоанализ как техника анализа ночной жизни
  8. I. Психологические и поведенческие техники, подготавливающие к увеличению продолжительности жизни.
  9. I. Страхование жизни.
  10. II. БЛАГО, СМЫСЛ ЖИЗНИ
  11. II. Определение геометрических размеров двигателя
  12. II.ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ ЛА

Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента

или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы.

 

ФИ = Тэф./ Тэк.

ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента руб.

Тэф – эффективный возраст здания

Ттип. – срок экономической жизни здания.

 

ФИ = Тфакт./ Ттип.

ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента руб.

Тфакт – фактический возраст здания (из технического паспорта объекта)

Ттип. – типичный срок службы здания (аналогичных объектов)

 

24. Этапы сравнительного подхода:

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

 

25. Преимущества сравнительного подхода:

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

26. Недостатки сравнительного подхода:

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

27. Методы расчета и внесения корректирующих поправок (Метод парных продаж, экспертный метод расчета и внесения поправок, статистический метод):

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- Методы, основанные на анализе парных продаж;

- Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Статистические методы.

 

Методы парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок. Суть метода корреляционно-регриссионного анализа состоит в допустимой формализации между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выработок из базы данных.

28. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи (Валовой рентный мультипликатор, общий коэффициент капитализации):

В этом случае в качестве единиц сравнения используются:

1. Валовый рентный мультипликатор (ВРМ)

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК)

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД)

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке. Валовые поступления, которые были бы получены, если бы весь объект недвижимости был бы сдан в аренду, и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы полностью.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

Чистый операционный доход (ЧОД) – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества.

 

Для применения ВРМ необходимо:

1. Оценить действительный (эффективный) валовой доход или потенциальный валовой доход, генерируемый объектом;

2. Определить отношение действительного (эффективного) валового дохода или потенциального валового дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

3. Умножить действительный (эффективный) валовой доход или потенциальный валовой доход от объекта оценки на усредненное (средневзвешенное) значение валового рентного мультипликатора (ВРМ) по аналогам.

 

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

Цоо = ПВДоо× ВРМ = ПВДоо×

 

где Цоо – рыночная стоимость объекта оценки;

ПВДоо – потенциальный валовой доход;

ВРМ – валовой рентный мультипликатор;

Ц – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

 

Пример:

Определить рыночную стоимость объекта оценки сравнительным подходом, если известно, что потенциальный валовый доход оцениваемого объекта составляет 800 000 руб.

Аналоги Цена продажи, руб. ПВД, руб. ВРМ (Валовой рентный мультипликатор)
  5 000 000 500 000  
  7 000 000 760 000  
  4 500 000 400 000  

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

 

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:


1 | 2 | 3 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.006 сек.)