АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Метод соотнесения цены и дохода. Метод основан на анализе соразмерности цены аналогов и их доходов и распространении этой соразмерности на оцениваемый объект

Читайте также:
  1. A) Зам.директора по УР, методист, тренера по вилам спорта
  2. A) Метод опроса
  3. A) Устойчивая система средств, методов и приемов общения тренера с спортсменами
  4. B) подготовка, системно построенная с помощью методов-упражнений, представляющая по сути педагогический организованный процесс управления развитием спортсмена
  5. I. Карта методической обеспеченности учебной дисциплины
  6. I. Метод стандартизации
  7. I. Методы выбора инновационной политики
  8. I. Определение потенциального валового дохода.
  9. I. ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ
  10. I. Основные характеристики и проблемы философской методологии.
  11. I. ПРОБЛЕМА И МЕТОДИКА ИССЛЕДОВАНИЯ
  12. I.1.3. Организационно-методический раздел

Метод основан на анализе соразмерности цены аналогов и их доходов и распространении этой соразмерности на оцениваемый объект. Метод имеет две модификации: -способ валового рентного мультипликатора – ВРМ

-способ общего коэффициента капитализации – ОКК.

В данном методе используют единицы сравнения: ПВД,ДВД,ЧОД..

Показатель Наименование показателя Формула для расчета
ЧОД Чистый операционный доход за ГОД ДВД – ОР
ДВД Действительный валовый доход ПВД – Потери + Прочие доходы или ПВД х (1-Кпотерь)
ПВД Потенциальный валовый доход Площадь х арендная ставка за 1 кв.м
ОР Операционные расходы  

Аналоги и объект должны иметь одинаковое назначение, сопоставимые доходы, время поступления дохода должно совпадать, величина адекватных доходов должна иметь незначительное расхождение. Этапы методов:

1. Определяют соответствующий способу вид дохода по объекту оценки, рассчитывают его.

2.На рынке отбирается не менее трех аналогов, имеющих доход, сопоставимый по размерам с доходом объекта оценки. По аналогам должны быть известны цена и доход.

3. По каждому аналогу рассчитывают соотношение между ценой и доходом – ВРМ или ОКК. ВРМ – это соотношение цены и валового дохода. ОКК – это соотношение чистого опер.дохода и цены. ВРМа= цена: ПВД (ДВД)а ОККа = ЧОДа: Цена

4. Рассчитывают средний ВРМ или средний ОКК по средней арифметической.

5. Рассчитывают рыночную стоимость оц. объекта:

Ст-ть = ВРМср х ПВД(ДВД)об.оц. или Ст-ть = ЧОД оц.об.: ОКК ср.

Пример оформления № 1 метод расчета поправок прямого сравнения

Показатели Объект Оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Местоположение в Уфе        
Состояние квартир        
Цена 1кв.м (т.р.)        
К о р р е к т и р о в к и (+,-) –т.р.
На местоположение        
На состояние        
И т.д.        
Стоимость с учетом корректировок                

Пример оформления.№ 2 метод парных продаж

Показатели Объект Оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог №4
Район г. Уфы          
Время продаж          
Цена (т.р.)          
К о р р е к т и р о в к и
На время          
На место          
Стоимость с учетом корректировок            

 

Приложение 4

Алгоритм расчёта стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом.

Условие ЗП – детальная оценка затрат на строительство аналогичного объекта с последующим учетом износа объекта оценки. Этапы:

1 этап. Определяют рыночную стоимость земельного участка под застройку.

- методом выделения (соотнесения, переноса) - для застроенных участков;

- методом распределения(разнесения) – для застроенных;

- метод сравнения продаж - для застроенных и незастроенных;

- метод капитализации земельной ренты – для застроенных и незастроенных;

- метод остатка (для земли) – для застроенных и незастроенных;

- метод предполагаемого использования – для застроенных и незастроенных.

Первые три относят к сравнительному подходу, оставшиеся три – к доходному.


1 | 2 | 3 | 4 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.003 сек.)