Подходы и методы оценки недвижимости

Доходный подход

14. Задание {{ 14 }} ТЗ № 14

Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость объекта?

верно

неверно

15. Задание {{ 15 }} ТЗ № 15

Площадь офисного здания в г. Новороссийске, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 2000 м2. Из них 1000 м2 сданы в долгосрочную аренду по ставке 200 долл./год. Рыночная арендная ставка для подобных объектов составляет 250 долл./год. Определите величину потенциального валового дохода для оценки рыночной стоимости объекта.

500000 долл

450000 долл.

400000 долл

16. Задание {{ 16 }} ТЗ № 16

Какое из нижеследующих утверждений верно, где:

V- стоимость, I- доход, R- коэффициент капитализации?

V= I/R

R = I/V

I= R/V

I= V / R

17. Задание {{ 17 }} ТЗ № 17

Какой длительности должен быть прогнозный период в методе дисконтированных денежных потоков

5-10 лет

1-2 года

10-30 лет

10-15 лет

18. Задание {{ 18 }} ТЗ № 18

Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капитал (Rm)?

делением суммы годовых выплат на размер кредита

делением размера кредита на период выплат

умножением месячного платежа на число периодов

19. Задание {{ 19 }} ТЗ № 19

Какова стоимость здания площадью 1200 м2, сдаваемого в аренду по ставке 45 долл. м2/год, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке составляет 10% (все расходы несет арендатор)?

243 000 долл.

251 000 долл.

270 000 долл.

264 00 долл.

20. Задание {{ 20 }} ТЗ № 20

Какие статьи из нижеперечисленных входят в состав операционных расходов:

коммунальные платежи

налог на имущество

текущий ремонт

заработная плата сотрудников, включающая управляющего зданием

стоимость работ по ремонту кровли

обслуживание долга по ипотечному кредиту

ежеквартальная задолженность по арендной плате

21. Задание {{ 21 }} ТЗ № 21

Валовой годовой доход от владения недвижимостью составляет 80000 долларов.Потери от недоиспользования 5%.Эффективный валовой доход составляет:

76 000

80 000

6 667

40 000

22. Задание {{ 22 }} ТЗ № 22

Стоимость реверсии всегда дисконтируется:

на начало периода;

середину периода;

конец последнего прогнозного года;

конец периода.

23. Задание {{ 23 }} ТЗ № 23

Стоимость реверсии - это:

стоимость нового здания;

стоимость земельного участка;

стоимость недвижимости в конце прогнозного периода;

остаточная стоимость здания.

24. Задание {{ 24 }} ТЗ № 24

Тип поступления арендных платежей (авансовый или последующий) учитывается при дисконтировании:

денежного потока первого прогнозного года;

денежного потока последнего прогнозного года;

стоимости реверсии;

денежного потока каждого прогнозного года.

25. Задание {{ 25 }} ТЗ № 25

При расчете ставки дисконтирования для оценки недвижимости методом кумулятивного построения учитываются премии:

за степень ликвидности, сложность инвестиционного управления, тип объекта недвижимости;

систематический и несистематический инвестиционный риск;

степень ликвидности, уровень инфляции, страновой риск;

систематический и несистематический инвестиционный и страновой риск.

26. Задание {{ 26 }} ТЗ № 26

Если ожидается рост цен на недвижимость, при расчете коэффициента капитализации ставка дохода:

увеличивается на скорректированную норму возврата капитала;

уменьшается на скорректированную норму возврата капитала;

увеличивается на общую норму возврата капитала;

уменьшается на общую норму возврата капитала.

27. Задание {{ 27 }} ТЗ № 27

Если ожидается снижение стоимости оцениваемой недвижимости, при расчете коэффициента капитализации ставка дохода:

увеличивается на скорректированную норму возврата капитала;

уменьшается на скорректированную норму возврата капитала;

увеличивается на общую норму возврата капитала;

уменьшается на общую норму возврата капитала

28. Задание {{ 28 }} ТЗ № 28

Премия за страновой риск используется, если:

оцениваемый объект недвижимости расположен на территории с низким уровнем инвестиционного риска;

оцениваемый объект недвижимости расположен на территории с высоким уровнем инвестиционного риска;

используется ставка дохода по валютным безрисковым инвестиционным активам;

используется ставка дохода по безрисковым инвестиционным активам другой страны.

29. Задание {{ 29 }} ТЗ № 29

При выборе безрисковой ставки дохода учитываются факторы, за исключением:

длительности прогнозного периода;

капиталоемкости оцениваемого объекта;

валюты, в которой осуществляются расчеты в рамках доходного подхода.

территориальной принадлежности оцениваемого объекта;

30. Задание {{ 30 }} ТЗ № 30

Типичный срок экспозиции объекта недвижимости -это:

период, необходимый для поиска покупателя;

срок публикации о продаже объекта;

время осмотра объекта потенциальными покупателями;

время от выставления недвижимости на продажу до получения за нее денег;

31. Задание {{ 31 }} ТЗ № 31

Утверждение о том, что прочие доходы не связаны со сдачей площадей в аренду:

верно;

неверно;

32. Задание {{ 32 }} ТЗ № 32

Утверждение о том, что прочие доходы корректируются на коэффициент потерь от недосдачи площадей:

верно;

неверно;

33. Задание {{ 33 }} ТЗ № 33

Утверждение о том, что прочие доходы не корректируются на коэффициент потерь от недосбора платежей:

верно;

неверно;

34. Задание {{ 34 }} ТЗ № 34

Утверждение о том, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала:

верно;

неверно;

35. Задание {{ 35 }} ТЗ № 35

Утверждение о том, что коэффициент капитализации для зданий равен разнице ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала:

верно;

неверно;

36. Задание {{ 36 }} ТЗ № 36

Утверждение о том, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость:

верно;

неверно;

37. Задание {{ 37 }} ТЗ № 37

Утверждение о том, что чем меньше коэффициент капитализации, тем выше стоимость:

верно;

неверно;

38. Задание {{ 38 }} ТЗ № 38

Действительный валовой доход отличается от потенциального валового дохода:

на сумму потерь от недоиспользования, величину операционных расходов и расходов по обслуживанию долга;

сумму потерь от недоиспользования и величину операционных расходов;

сумму потерь от недосдачи площадей и преждевременного ухода арендатора с рынка.

39. Задание {{ 39 }} ТЗ № 39

Утверждение о том, что доходный подход к оценке коммерческой недвижимости базируется на рыночных и договорных ставках арендной платы:

верно;

неверно;

40. Задание {{ 40 }} ТЗ № 40

Утверждение о том, что доходный подход к оценке коммерческой недвижимости базируется на рыночных и договорных ценах товаров и услуг, производимых на оцениваемом объекте:

верно;

неверно;

41. Задание {{ 41 }} ТЗ № 41

Как называется коэффициент, который используется при пересчете будущих денежных потоков в текущую стоимость:

коэффициент покрытия долга;

коэффициент капитализации;

ставка дисконтирования;

коэффициент ипотечной задолженности;

42. Задание {{ 42 }} ТЗ № 42

Какой из следующих коэффициентов капитализации включает только ставку дохода на инвестиции:

коэффициент капитализации для земли;

коэффициент капитализации для здания;

коэффициент покрытия долга;

коэффициент ипотечной задолженности;

43. Задание {{ 43 }} ТЗ № 43

. Норма возврата капитала, вложенного в здания, рассчитывается по безрисковой ставке дохода при использовании:

метода Ринга;

метода Инвуда;

метода Хоскольда.

44. Задание {{ 44 }} ТЗ № 44

Норма возврата капитала, вложенного в здания, рассчитывается по ставке дохода для недвижимости при использовании:

метода Инвуда;

метода Хоскольда;

метода Ринга;

45. Задание {{ 45 }} ТЗ № 45

При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитывается:

налог на имущество;

налог на прибыль;

единый социальный налог;

46. Задание {{ 46 }} ТЗ № 46

В состав операционных расходов при оценке недвижимости не включаются:

коммунальные платежи;

расходы на финансирование;

расходы на управление;

47. Задание {{ 47 }} ТЗ № 47

В состав операционных расходов при оценке недвижимости не включают:

коммунальные платежи;

резерв затрат на замещение короткоживущих элементов здания;

амортизационные отчисления;

48. Задание {{ 48 }} ТЗ № 48

Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость объекта недвижимости как сумму:

дисконтированного годового денежного потока и дисконтированной стоимости реверсии;

дисконтированного денежного потока за анализируемый период и дисконтированной стоимости реверсии;

дисконтированного денежного потока за анализируемый период и стоимости реверсии.

49. Задание {{ 49 }} ТЗ № 49

Операционные расходы владельца недвижимости в процессе оценки рыночной стоимости подразделяются:

на постоянные и переменные;

прямые и накладные;

себестоимость и предпринимательский доход.

50. Задание {{ 50 }} ТЗ № 50

Операционные расходы владельца недвижимости для целей оценки рыночной стоимости подразделяются:

на себестоимость и резерв затрат на замещение короткоживущих элементов здания;

себестоимость и предпринимательский доход;

постоянные, переменные и резерв затрат на замещение короткоживущих элементов здания.

51. Задание {{ 51 }} ТЗ № 51

При нестабильном потоке доходов основным методом оценки является:

метод прямой капитализации;

метод дисконтирования денежных потоков;

применяются методы других подходов.

52. Задание {{ 52 }} ТЗ № 52

В отношении прямой капитализации из нижеперечисленного наиболее верно определение:

доходы за несколько лет дисконтируются к текущей стоимости;

доходы за один год конвертируются в стоимость;

будущий доход от продажи недвижимости конвертируется в стоимость;

доход от функционирования недвижимости и доход от ее продажи дисконтируются.

53. Задание {{ 53 }} ТЗ № 53

При расчете для недвижимости ставки дисконтирования методом кумулятивного построения безрисковая ставка дохода не корректируется на риск:

инвестиционного менеджмента;

ликвидности;

вложения капитала в недвижимость;

территориальной диверсификации.

54. Задание {{ 54 }} ТЗ № 54

Что является результатом суммирования денежных поступлений на собственный капитал инвестора и платежей по обслуживанию долга:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

чистый операционный доход;

суммарные операционные расходы;

55. Задание {{ 55 }} ТЗ № 55

К преимуществам методов доходного подхода не относится:

формирование стоимости с учетом перспектив использования объекта;

формирование стоимости недвижимости с учетом влияния рыночных рисков;

простота и наглядность расчетов;

формирование стоимости с учетом доходов и расходов объекта.

56. Задание {{ 56 }} ТЗ № 56

К недостаткам методов доходного подхода не относится:

сложность составления прогноза доходов и расходов по объекту;

необходимость корректировки рыночных ставок арендной платы;

субъективность расчета ставки дисконтирования;

приоритетность перспективных данных по объекту.

57. Задание {{ 57 }} ТЗ № 57

Метод дисконтированных денежных потоков не применяется, если:

все прогнозные денежные потоки положительны;

все прогнозные денежные потоки отрицательны

в отдельные годы денежные потоки отрицательны;

расчетная стоимость реверсии невелика.

58. Задание {{ 58 }} ТЗ № 58

Ставка дисконтирования для оценки недвижимости рассчитывается нижеперечисленными методами, за исключением:

метода кумулятивного построения;

метода рыночной экстракции;

модели оценки капитальных активов;

метода инвестиционной группы.

59. Задание {{ 85 }} ТЗ № 85

Верно ли утверждение что коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала

верно

неверно

60. Задание {{ 86 }} ТЗ № 86

Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в методе капитализации

проценты по ипотечному кредиту

налог на имущество

затраты на текущий ремонт

следует учитывать все указанные расходные статьи

61. Задание {{ 87 }} ТЗ № 87

Действительный валовой доход это:

доход который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов

действительный валовой доход за вычетом операционных расходов

потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и добавлением прочих доходов при их наличии при сборе арендной платы

62. Задание {{ 88 }} ТЗ № 88

Потенциальный валовой доход это:

доход который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов

действительный валовой доход за вычетом операционных расходов

потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и добавлением прочих доходов при их наличии при сборе арендной платы

63. Задание {{ 89 }} ТЗ № 89

Чистый операционный доход это:

доход который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов

действительный валовой доход за вычетом операционных расходов

потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и добавлением прочих доходов при их наличии при сборе арендной платы

Затратный подход

64. Задание {{ 59 }} ТЗ № 59

Утверждение, что существуют три вида износа - физический, хронологический и функциональный:

верно

неверно

65. Задание {{ 60 }} ТЗ № 60

Утверждение, что существуют три вида износа - физический, функциональный и экономический:

верно

неверно

66. Задание {{ 61 }} ТЗ № 61

Утверждение, что "стоимость замещения" и "стоимость воспроизводства" не являются синонимами:

верно;

неверно;

67. Задание {{ 62 }} ТЗ № 62

Утверждение, что экономический возраст объекта недвижимости определяется периодом, когда объект приносит прибыль:

верно;

неверно;

68. Задание {{ 63 }} ТЗ № 63

Утверждение, что экономический возраст объекта недвижимости определяется периодом, когда улучшения, вносимые в объект недвижимости, увеличивают его стоимость:

верно;

неверно;

69. Задание {{ 64 }} ТЗ № 64

Если здание находится в среднем состоянии, и его назначение и архитектура соответствуют другим зданиям округа, и оно не подвергалось необычным внешним воздействиям, то:

хронологический возраст равен эффективному сроку жизни;

эффективный срок жизни будет меньше хронологического;

эффективный срок жизни будет больше хронологического

70. Задание {{ 65 }} ТЗ № 65

Затратный подход определяет стоимость недвижимости:

как сумму рыночной стоимости земельного участка полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, и износа;

сумму рыночной стоимости земельного участка и полной восстановительной стоимости зданий и сооружений;

сумму рыночной стоимости земельного участка, полной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

71. Задание {{ 66 }} ТЗ № 66

Утверждение, что износ в оценочной практике - это процесс распределения первоначальной цены актива на стоимость вновь создаваемой продукции и оказываемых услуг:

верно;

неверно;

72. Задание {{ 67 }} ТЗ № 67

Какая формулировка определяет эффективный возраст зданий:

средний возраст конструктивных элементов здания;

возраст, в котором они достигнут максимальной загрузки;

календарный возраст здания на момент оценки;

относительный возраст, учитывающий физическое состояние объекта и его годность к продаже.

73. Задание {{ 68 }} ТЗ № 68

Расчет износа зданий и сооружений методом срока жизни предполагает деление:

хронологического срока на остаточный период жизни;

эффективного возраста на типичный срок физической жизни;

хронологического срока на эффективный возраст;

74. Задание {{ 69 }} ТЗ № 69

Стоимость воспроизводства предполагает расчет на основе:

новых цен, старых строительных материалов, современной строительной технологии, первоначального проекта;

новых цен, современных строительных материалом современной строительной технологии, модернизированного проекта;

новых цен, старых строительных материалов, первоначальной строительной технологии, первоначальном проекта;

новых цен, современных строительных материалов первончальной строительной технологии, первоначального проекта.

75. Задание {{ 70 }} ТЗ № 70

Стоимость замещения предполагает расчет на основе:

новых цен, старых строительных материалов, современной строительной технологии, первоначального проекта;

новых цен, современных строительных материалов современной строительной технологии, модернизированного проекта;

новых цен, старых строительных материалов, первоначальной строительной технологии, модернизированного проекта;

новых цен, современных строительных материалов первоначальной строительной технологии, первоначального проекта.

76. Задание {{ 71 }} ТЗ № 71

Существует три вида износа:

физический износ, функциональное устаревание, ускоренный износ;

устаревание окружающей среды, неустранимый физический износ, долгосрочный износ;

неустранимый физический износ, устранимое устаревание, устранимое устаревание по местоположению (внешнего воздействия).

физический износ, функциональное устаревание, внешний износ;

77. Задание {{ 72 }} ТЗ № 72

Хронологический возраст может быть:

больше эффективного возраста;

меньше эффективного возраста;

таким же, как эффективный возраст;

все ситуации возможны.

78. Задание {{ 73 }} ТЗ № 73

Что из нижеследующего лучше всего описывает накопленный износ:

физический износ;

функциональное устаревание;

потеря стоимости по всем возможным причинам;

стоимость объекта со зданиями и сооружениями за вычетом стоимости участка земли.

79. Задание {{ 74 }} ТЗ № 74

Эффективный возраст здания - это:

количество лет, прошедших со дня постройки здания

физический срок жизни здания;

оставшийся срок жизни здания;

все формулировки неверны.

80. Задание {{ 75 }} ТЗ № 75

Затратный подход целесообразно применять для оценки:

объектов, по которым редко осуществляются сделки;

объектов специального назначения;

новых объектов с незначительным износом;

все ответы верны

81. Задание {{ 76 }} ТЗ № 76

Затратный подход целесообразно применять для оценки:

объектов, по которым редко осуществляются сделки;

объектов специального назначения;

старых объектов, для которых имеются данные для расчета износа;

все ответы верны.

82. Задание {{ 77 }} ТЗ № 77

При раздельной оценке физического,функционального и экономического износов (в денежных единицах) для определения общего накопленного износа строений необходимо:

сложить величины различных видов износа;

перемножить величины различных видов износа;

последовательно корректировать величины различных видов износа;

можно использовать все перечисленные приемы.

83. Задание {{ 78 }} ТЗ № 78

Общий накопленный износ корректирует:

остаточную стоимость строений;

полную восстановительную стоимость строений;

стоимость земельного участка;

стоимость недвижимости.

84. Задание {{ 79 }} ТЗ № 79

Какая из указанных площадей в двухэтажном офисном здании является наименьшей:

общая площадь

полезная площадь

площадь застройки

85. Задание {{ 80 }} ТЗ № 80

Физический износ это:

потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил

потеря стоимости зданий в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к объекту оценки факторов

потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки

86. Задание {{ 81 }} ТЗ № 81

Упорядочить этапы процесса оценки недвижимости затратным подходом

· Оценка стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования

· Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического, функционального и внешнего старения

· Расчет остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа

· Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки

· Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка

· Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли:

· Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений

87. Задание {{ 82 }} ТЗ № 82

Какой метод оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений дает наименьшую погрешность:

Метод количественного обследования

Метод разбивки по компонентам

Метод сравнительной единицы

88. Задание {{ 83 }} ТЗ № 83

Функциональный износ (функциональное старение) это:

потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил

потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки

потеря стоимости зданий в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к объекту оценки факторов

89. Задание {{ 84 }} ТЗ № 84

Внешний (экономический) износ

потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил

потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки

потеря стоимости зданий в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к объекту оценки факторов

Поиск по сайту: