Ценовые изменения в ретроспективе

Квартальная динамика цен продажи (после снижения цен в течение 2012 года на 15%), весь 2013 год демонстрировала стабильный рост в среднем на 10% в квартал, однако ухудшение состояния экономики и девальвация национальной валюты привели к сокращению средней цены продажи на 13,8%.

Большая вероятность того, что текущая тенденция может сохраниться на рынке в краткосрочной перспективе.

Аренда торговой недвижимости

В текущем периоде арендная ставка торговых площадей составила 4229 тенге (23,2 у.е./кв.м). По сравнению с IV кварталом 2013 года, наблюдается снижение арендной ставки на 14%.

Максимальный уровень цены аренды торговых помещений наблюдается в районе Есиль — 4332 тг/кв.м. Далее следуют районы Алматы — 4304 тг/кв.м и Сарыарка — 4160 тг/кв.м.

Максимальный объем предложения торговых площадей к аренде представлен в районе Алматы — 56%. Далее следует район Сарыарка — 37% от общего объема предложения. В районе Есиль минимальное количество торговых объектов — 7%. Прирост предложения составил 11%.

Прогнозы и выводы

По итогам 2013 года по городу и в стране в целом продолжилось сокращение темпов роста экономических показателей. Также наблюдается ограниченный доступ к кредитным займам, что влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.

Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последние 3 года темпы объемов кредитования имеют тенденцию снижения.

По данным исследования НБ РК банков второго уровня на 1 января 2014 года, в первом полугодии 2014 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается.

На основе данных факторов можно сделать вывод о том, что на рынке недвижимости существуют предпосылки к дальнейшему снижению цен продажи на рынке коммерческой недвижимости.

В I квартале текущего года зафиксировано снижение средней цены продажи офисной недвижимости на 5%. В районном разрезе можно наблюдать разнонаправленные изменения. Так, основное влияние на снижение средней цены оказал район Алматы, где отмечено снижение на 17%. В то же время район Есиль, напротив, показал рост средней цены продажи.

Ценовое снижение наблюдается как в сегменте «дорогих» офисов так и «дешевых» на 6,6%.

В сегменте торговых площадей за I квартал средний уровень цен продажи опустился на 14%, к чему привели ценовые колебания в районе Сарыарка. Снижение наблюдается на «дорогие» торговые площади.

Ценовое снижение зафиксировано так же и в сегменте аренды торговых площадей.

Аналитическая служба kn.kz

3. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

1.

2.

3.

1.

3.1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Рисунок № 9 – «Местоположение объекта оценки»

Таблица № 10

Таблица №11

Перечень документов предоставленных Заказчиком для проведения оценки:

3.2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.

ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Ниже приводится анализ на наиболее эффективное использование объекта оценки в двух вариантах.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Поиск по сайту: