Источники жилищного права

Несмотря на различные точки зрения о месте жилищного права в системе отраслей российского права, самостоятельность жилищного законодательства сегодня сомнений не вызывает. Конституция РФ (ст. 71) закрепила, что существует как гражданское законодательство, которое относится к ведению только РФ, так и жилищное законодательство, которое относится как к ведению РФ, так и ее субъектов. Достаточно большое количество статей ГК РФ употребляет термин «жилищное законодательство». Например, ст. 288 ГК РФ говорит, что «перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определенном жилищным законодательством», ст. 292 ГК РФ закрепляет, что «члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Аналогичная отсылка содержится в ст. 672 ГК, посвященной основаниям, условиям и порядку заключения договора социального найма жилого помещения.

Одной из основных новелл ЖК РФ является закрепление в ст.ст. 12-14 ЖК РФ компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления по вопросам жилищных отношений. Урегулирование данных вопросов имеет существенное значение для практики. Отсутствие в прежнем законодательстве подобных норм давало практически неограниченные возможности для органов местного самоуправления и субъектов РФ по принятию нормативно-правовых актов в жилищной сфере. Это приводило к существованию различного правового регулирования сходных жилищных отношений даже в рамках одного субъекта РФ. Так, порядок перевода помещения из жилого в нежилое устанавливался различный в разных муниципальных образованиях. В одних случаях нужно было получать согласие жильцов всего подъезда, где располагалось переводимое жилое помещение, а в других случаях – только согласие непосредственных (смежных) соседей, в третьих – согласие соседей не требовалось[8]. В этой связи упорядочение этих отношений в рамках ЖК РФ нужно признать своевременным. Следует обратить внимание, что вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ, почти полностью нашли отражение в тексте ЖК РФ. Так, в частности, органам государственной власти РФ предоставлено право определять порядок государственного учета жилищных фондов; устанавливать требования к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах; определять основания признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; определять порядок предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; определять порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом; определять основания предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; определять порядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядок предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов; определять порядок организации и деятельности товариществ собственников жилья, определять правовое положение членов товариществ собственников жилья; определять условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, а также оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания; признавать в установленном порядке жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания; устанавливать правила пользования жилыми помещениями; определять основания, порядок и условия выселения граждан из жилых помещений и другие вопросы. Еще раз обратим внимание, что большинство из обозначенных вопросов уже нашло свое отражение в ЖК РФ.

К компетенции органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления относятся вопросы, касающиеся соответствующих видов жилищных фондов – государственного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда. Так, орган государственной власти субъекта РФ осуществляет государственный учет жилищного фонда субъекта РФ, а орган местного самоуправления - учет муниципального жилищного фонда. Орган государственной власти субъекта РФ определяет порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации, а орган местного самоуправления – определяет порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда. Иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, представлены в ст. 13 и 14 ЖК РФ соответственно.

Таким образом, жилищное законодательство – это совокупность законов и иных нормативно-правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы.

Источники жилищного права можно подразделить на две группы:

1. законы РФ и принятые в соответствие с ними нормативно-правовые акты

2. законы и другие нормативные акты, принятые субъектами РФ.

К первой группе относятся:

1. Конституция РФ, которая устанавливает компетенцию РФ и ее субъектов в вопросах жилищного законодательства путем отнесения жилищного законодательства к их совместному ведению, а также регулирует содержание права граждан на жилище.

2. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ, вступивший в силу 1 марта 2005 года.

3. Гражданский кодекс РФ (Глава 18, глава 35)

4. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 года. Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

5. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года. Регулирует правовое положение, в частности главой 15, земель поселений. Согласно ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6. КоАП РФ от 30. 12. 2001 года (в ред. 02.02.2006 года). Содержит нормы, устанавливающие административную ответственность за правонарушения в жилищной сфере, в частности за самовольную переустройство и перепланировку жилого помещения.

7. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года. Он устанавливает основные принципы, условия и порядок осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фондов в РФ.

8. Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 (ред. от 02.11.2004) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Устанавливает основополагающие понятия, используемые в теории и практики жилищного права – место жительства и место пребывания, определяет основания постановки и снятия граждан с регистрационного учета по месту жительства и месту пребывания.

9. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 31.12.2005) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997.

10. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).

Нельзя не отметить в структуре жилищного законодательства РФ Постановления Правительства РФ, которые призваны дополнить и конкретизировать нормы ЖК РФ и иных федеральных законов в жилищной сфере. После принятия нового ЖК РФ идет последовательная работа по принятию данных нормативно-правовых документов. В частности, приняты и действуют следующие Постановления Правительства РФ:

1. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;

2. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;

3. Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»;

4. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;

5. Постановление Правительства РФ от 06. 02. 2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;

6. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»;

7. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

В качестве нормативно-правовых актов, принятых субъектами РФ и органами местного самоуправления можно назвать:

1. Постановление ЗС Иркутской области от 30.11.2005 № 16/26-зс «Об областной государственной целевой программе «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области на 2005 - 2010 годы»

2. Постановление мэра г. Иркутска от 25.11.2005 № 031-06-2145/5 «Об утверждении примерного договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда г. Иркутска».

Ст. 6 ЖК содержит общие правила о действии жилищного законодательства во времени, которые полностью корреспондируют с общими нормами ГК РФ – акты жилищного законодательства обратной силы не имеют и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Есть два исключения:

1. Это должно быть прямо предусмотрено ЖК или законом о введении его в действие

2. Применительно к правоотношениям, возникшим до вступления в силу ЖК, в отношении прав и обязанностей, возникших после его вступления в силу (ст. 5 ФЗ «О введение в действие ЖК РФ» содержит данное правило). Например, статус бывших членов семьи.

Возможно применение ЖК к правам и обязанностям, возникшим до введения его в действии, если а/ они возникли из ранее заключенных договоров и б/ подобная возможность прямо установлена ЖК. Законом о введении в действие ЖК такая возможность установлена, например, ст. 9 – «действие ЖК РФ распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами».

В процессе подготовки к семинарскому занятию по данной теме необходимо также обратить внимание на следующие вопросы: о структуре и особенностях нового ЖК РФ, сравнительный анализ ЖК РФ и ЖК РСФСР, об основных началах жилищного законодательства, о действии жилищного законодательства в пространстве и по аналогии.

Основная литература к теме:

1. Батяев, А. А. Жилищное право: учеб. пособие / А. А. Батяев, Е. А. Рябченко. – М.: Изд-во ОМЕГА-Л, 2006. 192 с.

2. Грудцына, Л. Ю. Жилищное право России: учебник; под ред. Н. М. Коршунова. М., 2005.

3. Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 «Юриспруденция» / П. В. Алексий, Н. Д. Эриашвили, И. А. Еремичев и др.; под ред. проф. И. А. Еремичева, проф. П. В. Алексия. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2006. – 319 с.

4. Свит, Ю. П. Жилищное право: учебное пособие; отв. ред. В. П. Мозолин. – М.: Юристъ, 2005. – 207 с.

Поиск по сайту: