Нотаріальне посвідчення правочинів (договорів) із житлом

ЦК України чітко встановлює вимоги щодо нотаріального посвідчення договорів про відчуження житла. Так ст. 657 ЦК України встановлює, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Ст. 716 ЦК України встановлює, що до договору міни застосовуються загальні положення договору про купівлю-продаж й інших договорів, якщо це не суперечить суті зобов'язання. Ст. 719 ЦК України встановлює, що договір дарування нерухомої речі укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Не викликає сумнівів, що житло є нерухомою річчю, оскільки його переміщення є неможливим без знецінення та зміни призначення (ст. 181 ЦК України). Ч. 2. Ст. 732 вказує на те, що договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає також державній реєстрації. Ч. 1 ст. 745 ЦК України встановлює, що договір довічного утримання (догляду) укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Багато правочинів, що мають бути нотаріально посвідчені, передбачено у Сімейному кодексі України: договори про поділ (виділ) майна, що є об'єктом права спільної сумісної власності; про надання утримання; про припинення права утримання взамін набуття права на нерухоме майно або одержання одноразової грошової виплати; шлюбні договори; договори між подружжям про розмір та строки виплати аліментів на дитину; договори про припинення права на аліменти на дитину у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

З прийняттям ЦК України нотаріальному посвідченню підлягають також і договори про придбання на біржових торгах об'єктів нерухомого майна. Виняток із цього загального правила складає нерухоме майно, що перебуває у податковій заставі. Примусовий продаж активів платника податків, у тому числі й об'єктів нерухомого майна, що перебувають у податковій заставі, у рахунок погашення його боргу здійснюється відповідно до вимог Закону України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами». Згідно з підпунктом 3.1.1 пункту 3.1 статті 3 цього Закону, активи платника податку можуть бути примусово стягнені в рахунок погашення його податкових зобов'язань виключно за рішенням суду (господарського суду). П.п. 10.2.1 п. 10.2 ст. 10 зазначеного закону встановлює, що такий продаж здійснюється за гроші виключно на цільових аукціонах чи, коли у відповідному місті відсутня товарна біржа, податковий орган організує окремий позабіржовий аукціон. Такі операції не підлягають нотаріальному посвідченню у зв'язку з відсутністю добровільної згоди власника такого майна. Це є позиція Мінюсту України, що висловлена у зазначеному Лісті.

В інших випадках реалізації нерухомого майна через товарну біржу податковим органом (наприклад, реалізація нерухомого майна, яке перейшло у власність держави згідно з постановою КМУ №1340 від 25.08.1998 р. «Про порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого та іншого майна, що переходить у власність держави, і розпорядження ним») правочин, за загальним правилом, має бути укладено у письмовій нотаріальній формі.

Що стосується придбання нерухомого майна, на яке накладено арешт державним виконавцем, то слід зазначити, що у разі реалізації нерухомості на прилюдних торгах, аукціонах державною виконавчою службою оформляється акт, а саме - після повного розрахунку покупця за придбану нерухомість на підставі протоколу про реалізацію та документів, що підтверджують розрахунок за придбану нерухомість, державний виконавець складає акт про проведені публічні торги (аукціон). Акт є підставою для подальшого оформлення покупцем права власності на це майно, тобто на підставі копії цього акта (копії затвердженого суддею акта) нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна. Таким чином, придбання на аукціонах (публічних торгах нерухомого майна), на яке накладено арешт, не передбачає укладення договору купівлі-продажу, а оформляється шляхом видачі нотаріусом на підставі акта свідоцтва про придбання нерухомого майна.

Якщо публічні торги оголошено такими, що не відбулися, нотаріус видає відповідне свідоцтво про придбання такого майна стягувачеві.

При реалізації майна державною виконавчою службою нерухомість може реалізовуватися з аукціону спеціалізованим державним підприємством «Укрспецюст». Згідно з постановою КМУ № 1270 від 14.07.99, основними завданнями спеціалізованого державного підприємства «Укрспецюст» є забезпечення належного зберігання вилученого державними виконавцями майна, організація і проведення його реалізації через продаж на прилюдних торгах, аукціонах тощо.

При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно в осіб, які його відчужують.

Право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним із таких документів або їх дублікатів:

- нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни;

- спадковим договором;

- свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів;

- свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);

- свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна;

- свідоцтвом про право на спадщину;

- свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;

- договором про поділ спадкового майна;

- договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;

- договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;

- договором про виділення частки в натурі (поділ);

- договором про задоволення вимог іпотеко держателя, якщо умовами такого договору передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;

- рішенням суду;

- договором про відчуження нерухомого майна, іцо перебуває у податковій заставі, укладеним шляхом проведення цільових біржових чи позабіржових аукціонів з метою погашення податкового зобов'язання;

- договором купівлі-продажу нерухомості, зареєстрованим на біржі (крім житлових будинків, якщо однією із сторін є громадянин), за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо. Право довірчої власності підтверджується договором управління майном. Окрім правовстановлюючих документів, нотаріус має витребувати також:

- витяг із Реєстру прав власності на нерухоме майно (Якщо з витягу із Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник квартири здійснив зміни (перепланування, переобладнання) у квартирі, нотаріус вимагає подання документів, які свідчать, що вказані зміни не порушують санітарно-технічних вимог і правил експлуатації житла. При відсутності таких документів нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження квартири, власником якої здійснено такі зміни);

- довідка про відсутність заборони про відчуження житла (У разі наявності заборони договори про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчуються за умови згоди кредитора на заміну боржника (переведення боргу). Якщо на майно, що відчужується, накладено арешт судовими чи слідчими органами, договори про відчуження такого майна посвідчуються лише після зняття арешту. Договори про відчуження майна (майнових прав) платником податків, активи якого перебувають у податковій заставі, посвідчуються за умови письмової згоди відповідного податкового органи).;

- нотаріально засвідчена згода іншого з подружжя на відчуження житла;

- заява учасника спільної часткової власності про відмову від переважної купівлі частки, що продається (бажано нотаріальне засвідчення);

- згода наймача про відмову від купівлі житла, якщо договір найму укладено не менше ніж на один рік (бажано нотаріальне засвідчення);

- рішення органу опіки та піклування щодо недопущення порушення внаслідок правочину прав осіб, над якими встановлено опіку чи піклування;

- дозвіл виконкому місцевої ради на переобладнання чи перепланування житла;

- документ про відсутність податкової застави.

Поиск по сайту: