I. Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовый доход – это доход который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании, без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Формула: ПВД = S * Са (ставка арендной платы за квадратный метр).

Информация о ставке арендной платы, содержится в договоре аренды, которой является основным источником информации о приносящий доход недвижимости.

Оценщик в процессе своей работы опирается на следующие положение договора аренды:

1. По договору аренды, собственник здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования данной недвижимостью, передает права на пользование той частью ЗУ, которое занято этой недвижимостью и необходимо для ее использования.

2. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

3. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или отмены прав 3 лиц на это имущество.

4. Договор аренды, заключается в посменной форме на срок не менее 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

5. Договор аренды предусматривает согласованными сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается не заключенным.

6. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя, улучшение имущества не отделимые без вреда для имущества, то он имеет право, после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

7. Арендатор в праве согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субъаренду, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, а также вносить в него в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физ.состояния, наличия коммуникации, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

1. Рыночным, то есть типичными. Для данного сегмента рынка. В данном регионе рыночная ставка представляет собой ставку преобладающею на рынке аналогичных объектов, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет с собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности.

2. Контрактная арендная ставка. Определяется договором об аренде, контрактная ставка используется для оценке частично имущественных прав арендодателя. В этом случаи оценщику целесообразно проанализировать арендное соглашение с точки зрения условий их заключения. Все арендные договоры делятся на 3 большие группы:

Поиск по сайту: