Затратный подход

Vзп=Vзу+Vвсп-Нуст

Метод срока жизни Нуст=ЭВ:СФЖ, ЭВ-эффективный возраст, СФЖ – срок физической жизни, накопленное устаревание

1. Срок физической жизни здания 120 лет. Рыночная стоимость единого объекта 75000д.е. стоимость земельного участка в составе объекта 17000д.е. затраты на воспроизводство 74000д.е. определить эффективный возраст улучшения.

Эв=Нуст*СФЖ

75=17+74(1-Нуст%)

74(1-Нуст)=58

Нуст=22%

120*22%=26 лет возраст улучшения

2. Рыночная стоимость объекта 90000 ден. Ед. эффективный возраст улучшения 35 лет. Стоимость зем участка 21 000, затраты на воспроизводство (замещение) 90 000. Определить срок экономической жизни здания.

СФЖ=ЭВ:Нуст=152г

Нуст=23%

3. Определить величину затрат на воспроизводство объекта если эффективный возраст улучшения 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, рыночная стоимость объекта 200000д.е. стоимость земельного участка 15000д.е.

200000-15000=185000д.е.=нуст

50:100=0,5=50%

185000:0,5=370000д.е.

27.02.13

Ставка доходности недвижимости Rн = 15%

Кредит самоамортизирующийся под 12% годовых на 20 лет. Коэф ипотечн задолжен 70%. Оценить эффективность привлечения заемных средств.

R=род/ик следоват ип=рмт(20,12%)*12=0.132

Rск=(ЧОД-РОД)/(V-ИК)=(0.5-0.0924)/(1-0.7)=0.192

Rн<Rcк эффективно

При оценке недвижимости в рамках доходного подхода выбранный метод оценки и вид прогнозируемого денежного потока.

1 метод – прямой капитализации

2 метод – метод дисконтир ден потоков

V=чод/R

V=∑(чод/ (1+i)^n)

Для перевода номин денежного поток в реальный и наоборот используется формула Фишера

Rpеальн=(Rном-I)\(1+I)

I – уровень инфляции

Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Основан на сопоставлен цен на аналогичные объекты. Объект аналог – объект, схожий с объектом оценки по качественным и количественным показателям. В рамках сравнит похода использ след методы:

1 метод – метод моделирования рыночного ценообразования. Используется при проведении оценки большого кол-ва однотипных объектов. Минусом метода является его трудоемкость, поскольку для составления модели ценообразования необходимо анализировать большой объем рыночной информации, который требует периодической актуализации (освежение информации).

График…

При определении набора факторов, оказыв влияние на стоимость следует проанализировать факторы, оказывающие взаимное влияние. Из таких факторов необходимо выбрать 1, оказывающ наиб влияние.

2 метод - Метод сравнения продаж или метод сделок

3 метод – метод анализа иерархии

Метод сравнения продаж или метод сделок.

Этапы оценки методов сравнения продаж:

1. Выбор объектов аналогов (учитывается функциональное назначение, один ценовой диапазон, по возможности сопоставимое местоположение)

2. Сбор инормации о цене продажи данных объектов (в случае отсутствия в открытых источниках инф о цене продажи используют инф о цене предложения к продаже, предварит скорректировав ее на величину скидки на торг)

3. Выбор единиц сравнения.(рубли за м² , руб/сот, руб/га)

4. Выбор элементов сравнения: (учитывают кол-нные и качественные факторы, оказывающ влияние на стоимость)

28.02.13 практика

1. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации составляет 13%. Предполагаемое строительство здания обойдется в 500000 д.е. чистый операционный доход составит 30000д.е. в год.

На сколько данный проект осуществим?

V дп=ЧОД: R=30 000:0,13=230769.23 меньше 500000 т.е. затраты на строительство не окупятся, данный проект не осуществим.

2.Определить к капитализации по следующим данным:

· Рыночная стоимость 100 млн руб

· Потенциальный валовой доход 30 млн руб

· Свободные площади 5%

· Операционные расходы 10% от действительного валового дохода

Пвд=30млн

Двд=пвд*0,95=28,500 млн

Ор=2,850

Чод=25,65 млн

V=100 млн

R=ЧОД:V=25,65%

3.ЧОД=90000д.е., затраты на создание улучшений (V ул) 200000д.е. Определить рыночную стоимость земельного участка, если известно коэффициент капитализации для улучшения Rул=19%, коэффициент капитализации для земельных участков R зу=13%.

V= V ул+ Vзу

Чод=Дул+Дзу

V= доход: R

Д ул= V ул * R ул=200000*0,19= 38000

Д зу=ЧОД-Дул=52000

V зу= Д зу: Rзу=400000

Стоимость земельного участка

V= V ул+ Vзу

200000+400000=600000

4.Определить рыночную стоимость торгового комплекса эксплуатация которого приносит чод 120 000 д.е. имеется следующая рыночная информация:

V= доход: R

R=доход:V

Ra=90:740=0,1216

Rb=105:980=0,1071

Rc=0, 0876

Средняя=(0,12+0,107+0,87):3=0,1054=10,54%

120000:10,54%=1139тыс

5.рыночная стоимость земельного участка 5000д.е ЧОД зем участка=25000, годовая норма дохода 15%, оставшийся срок экономической жизни 30 лет. Определите рыночную стоимость объекта, если возврат вложенных средств осуществляется по линейной схеме. Предполагается, что к концу срока экономической жизни объект полностью амортизируется.

R=i+1:n=0,15+1:30=0,1833

R=i+sff

25000:0,1833=136388,434

13.03.2013 лекция

Тест по теории в понедельник 18.03.

В первую очередь анализируются элементы, относящиеся непосредственно к рынку, к таким элементам относят: дата продажи или предложение продажи, условия финансирования сделки, качество прав на земельный участок под объектами аналогами, обременения объектов, социальная значимость.

Во вторую очередь анализируются объекты, относящиеся непосредственно к объекту. К ним относят место положения, близость к центрам деловой активности, расположение в здании, техническое состояние, наличие дополнительного оборудования.

· Сравнение объекта оценки с объектами аналогами по выбранным элементам.

· Внесение корректировок, учитывающих отличие объекта оценки от объекта аналога. (корректировки вносятся последовательно)

· Расчет скорректированных цен объектов аналогов

· Определение удельного показателя стоимости объекта оценки, путем взвешивания скорректированных цен объектов аналогов

Ц объекта=∑ (цi±∆i)*di

Цi- цена предложения i объекта аналога

Di –удельный вес, скорректированной цены i объекта аналога в стоимости объекта оценки

∆i – корректировки i цены

Di=(1:Ni): (∑(1:Ni))

Ni- количество корректировок внесенн в цену i объекта аналога

Поиск по сайту: