АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Перспективы права застройки в современном законодательстве

Читайте также:
  1. A) это основные или ведущие начала процесса формирования развития и функционирования права
  2. I. Личные права и свободы.
  3. I. Поняття й ознаки об'єкта авторського права.
  4. II. Особисті права Членів Державної Народньої Ради
  5. II. ПРАВА ГРОМАДЯН УКРАЇНИ
  6. II. ПРАВО ЗАСТРОЙКИ
  7. III. Виды синтаксических связей в современном русском языке
  8. III. ПРАВА
  9. IV. Типы склонений имен существительных в современном русском языке
  10. XV Права і обов'язки громадян
  11. А) особисті немайнові права автора
  12. Авторские права

В настоящее время, как уже было отмечено, институт застройки в качестве самостоятельного ius in re aliena в действующем российском за­конодательстве нигде прямо не упоминается. Отсутствует он и в новом ГК РФ, и в упоминавшемся ранее проекте Земельного кодекса РФ, принятом Государственной Думой 11 июня 1997 г. Хотя в п. 2 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ, а также в п. 1 ст. 63, подп. 3 п. 1 ст. 78 и п. 1 ст. 79 проекта Зе­мельного кодекса РФ предусмотрено право владельцев и пользователей чужой земли возводить на ней строения, приобретая на последние право собственности. При отчуждении недвижимости, находящейся на чужой земле, приобретатель получает и право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собствен­ник здания, строения, сооружения (ч. 1 п. 2 ст. 271 и ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, а также п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ). Таким образом, можно сказать, что здесь мы имеем дело с правом застройки не как с самостоятельным институтом iura in re aliena, а как с отдельным правомочием, входящим в содержание других ограниченных вещных прав (пожизненного наследуе­мого владения и бессрочного пользования).

Отличия этого правомочия от суперфиция Древнего Рима и права за­стройки в Российской империи сводятся к следующему:

во-первых, как только что было замечено, в настоящее время право застройки в законодательстве рассматривается не как особое ius in re ali­ena, а лишь как одно из правомочий, составляющих содержание других вещных прав;

во-вторых, хотя право застройки не может отчуждаться как само­стоятельное ius in re aliena, законодатель установил возможность отчуж­дения застройщиком самого строения, находящегося на чужом участке (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ), что влечет переход к приобретателю не только права собственности на дом, но и со­ответствующего ограниченного вещного права на землю;

в-третьих, предоставление владельцу или пользователю права за­строить участок носит по действующему законодательству безвозмездный характер, поскольку собственник не имеет права требовать от застройщи­ка вознаграждения ни за возведение, ни за дальнейшее пользование этой недвижимостью на его участке;

в-четвертых, если в римском и русском дореволюционном праве воз­ведение постройки рассматривалось как обязанность застройщика, то в

159


Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки

настоящее время владельцы и пользователи чужой земли решают вопрос о строительстве по своему усмотрению (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ПС РФ и п. 1 ст. 63, подп. 3 п. 1 ст. 78, п. 1 ст. 79 проекта Земельного кодекса РФ), если из условий пользования участком не вытекает иное.

Нужно заметить, что проект ЗК РФ (п. 6 ст. 61) предусматривает возможность предоставления земли в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование лицу с обязанностью застроить участок в определенные сроки. Но и в этом случае обязанность застройки не будет являться самостоятельным ius in re, представляя собой лишь од­ну из обязанностей, лежащих на владельце и пользователе земли. Невы­полнение этой обязанности может повлечь для застройщика, если это предусмотрено в договоре, потерю соответствующего титула на участок (пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования).

Наконец, и в Гражданском кодексе РФ, и в проекте Земельного ко­декса строения не рассматриваются как принадлежность к главной вещи (земле). Это подтверждается и тем, что застройщик приобретает право собственности на строение, возведенное им на чужой земле (отрицается принцип superficies solo cedit как частный случай действия ст. 135 ГК РФ), и тем, что переход права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом участке, влечет перенос соответствующего ограниченного вещ­ного права на землю на нового собственника строений (ч. 1 п. 2 ст. 271, ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ).

Перечисленные различия объясняются, вероятно, тем, что в совре­менном гражданском праве не проводится разграничения между пользо­ванием чужой землей с целью сельскохозяйственной обработки (эмфитев-зис и чиншевое право) и использованием ее с целью застройки (суперфи-ций и право застройки) как отдельными категориями iura in re aliena, что имело место в римском и русском дореволюционном праве.

Целесообразно ли возвращение права застройки как самостоятель­ного ius in re в современное российское право? Существуют ли перспек­тивы для развития этого института в современной России?

Думается, да. Такой вывод основывается на комплексе причин поли­тического, экономического и юридического характера.

Политические предпосылки введения института застройки в со­временный имущественный оборот определяются универсальным харак­тером данного ius in re aliena, которое может существовать как при нали­чии права частной собственности на землю и ее свободной купли-продажи, так и при отсутствии возможности обособления земельных уча­стков на данном титуле.


3. Право застройки в современном российском гражданском праве

Вопрос о праве частной собственности имеет в современной России не столько юридическое, сколько политическое значение. Вокруг него сломано немало копий. В настоящее время в российском обществе нет единства мнений в решении этой проблемы. Ситуация, сложившаяся во­круг проекта нового Земельного кодекса РФ, который до сих пор не при­нят, служит тому подтверждением. Между тем история возникновения и развития суперфиция в Древнем Риме и права застройки в советской Рос­сии убедительно доказывает, что данное ius in re (как и эмфитевзис) спо­собно развиваться как на государственной, так и на частной земле. Для суперфиция не имеет принципиального значения, кто предоставляет уча­сток под застройку: частный собственник или государство.

Следовательно, причин политического характера, препятствующих введению института застройки в гражданское право России, в настоящее время не существует. Более того, предоставление гражданам возможности владеть земельными участками на данном титуле позволит расширить перечень правовых форм реализации отношений земельной собственно­сти - не столько через право частной собственности, сколько через систе­му ограниченных вещных прав на землю.

Не менее привлекательно выглядят перспективы права застройки и с экономической точки зрения. Существует несколько вариантов реше­ния жилищного вопроса. С одной стороны, это приобретение земли в соб­ственность с целью ее последующей застройки. Однако этот способ рас­считан в первую очередь на инвесторов-застройщиков, обладающих очень высокой платежеспособностью, что делает его недоступным в настоящий момент для подавляющего большинства россиян.

С другой стороны, возможна простая аренда земли с условием за­стройки. Этот вариант, несмотря на свою относительную дешевизну, так­же не лишен ряда недостатков. Во-первых, право арендатора по своей природе является срочным, что не порождает у застройщика уверенности в завтрашнем дне, во-вторых, в действующем гражданском законодатель­стве прямо не решен вопрос о том, кто является собственником жилого дома, возведенного на арендованном участке (арендатор-застройщик или арендодатель-собственник).

Наконец, существует еще один вариант: получить чужую землю в пользование на ограниченном вещном праве с обязанностью ее застройки. Этот путь не требует значительных расходов на приобретение самой зем­ли (более того, государство может предоставлять участки под застройку вообще безвозмездно). Кроме того, у застройщика возникает не обяза­тельственное, а ограниченное вещное (а значит, бессрочное) право как на


 

 

6'/4 А. В. Копылов

 


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.004 сек.)