Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)

Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков. Требования к содержанию отчета об оценке. В отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: а) основные факты и выводы (общая информация об объекте оценки; результаты оценки, итоговая величина стоимости объекта оценки) б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены сведения о заказчике оценки и об оценщике г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки; д) применяемые стандарты оценочной деятельности. ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, влияющих на его стоимость. з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов и) согласование результатов полученных с применением различных подходов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

4.Цель оценки и виды стоимости согласно ФСО-2. Рыночная стоимость, область применения. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки.

Виды стоимости. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: 1. рыночная стоимость; 2. инвестиционная стоимость; 3. ликвидационная стоимость; 4. кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;- платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Область применения. Рыночная стоимость определяется в следующих случаях:- при изъятии имущества для государственных нужд;- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

5.Принципы оценки. Принципы оценки объекта недвижимости могут быть объединены в след. 4 группы:

1.Принципы, основанные на представлениях пользователя:- пр. полезности – заключает в том, что всякий объект собственности обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо инвестору и м.б. использован для реализации определенных функции или личных потребностей.Полезность-способность объекта удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени- пр.замещения - типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.- пр.ожидания - базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидания от использования оценив. объекта, а также стоимостью будущей перепродажи др. собственнику

2.Экономические принципы, связанные с объектами недвижимости: - пр.остаточной продуктивности - основа стоимости земли определяется ее остаточной продуктивностью.- пр.вклада - означает, что в результате инвестиций д.б. получен доход после покрытия издержек- пр.увеличения и уменьшения дохода - состоит в том, что увеличение капиталовложений в производство обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определения предела, после которого прирост прибыли прекращается- пр.сбалансированности -составляющие производства должны сочетаться между собой в определении. Пропорции- пр.оптимальных величин -при сложившихся на рынке недв-ти тенденциях большим спросом пользуется определение оптимальная величина объекта недв-ти данного типа.- пр.оптимального разделения имущественных прав -им.права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недв-ти.

3.Маркетинговые принципы, связанные с рыночной средой: - пр.зависимости -все факторы внешней среды, оказывают влияние на стоимость объекта недв-ти - пр.соответствия -объект недв-ти, не соотв. существующим рыночным стандартам имеет меньшую стоимость- пр. спроса и предложения –заключаются в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Спрос - реальная потребность на объекты недв-ти Предложение -кол-во объектов, имеющихся на рынке недв-ти и предлагаемых по определенным ценам- пр.конкуренции - разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. При отсутствии конкуренции стоимость объекта недв-ти не может быть определена.- пр.изменения - изменению подвержены как сам объект недвижимости (физ. износ), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, иными словами- это вариант использования, выбранный среди законных альтернатив, который является физически возможным, достаточно обоснованным, финансово осуществимым, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Данный принцип-синтез 3-х раннее рассмотренных групп.

Поиск по сайту: