МОДУЛЬ. Вимірювання окремих складових потенціалу підприємства

Формули до задач

1. Вартість нерухомого майна (при прямій капіталізації):

де В_нм – вартість нерухомого майна;

Д – чистий операційний або рентний дохід від використання нерухомого майна;

k_кап – коефіцієнт капіталізації.

де В_з - вартість нерухомого майна;

ЧОДi – очікуваний чистий операційний або рентний доход за і-й рік від використання нерухомого майна;

Р – поточна вартість реверсії (продажу в післяпрогнозному періоді);

n – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

3. Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд як внесок на амортизацію грошової одиниці:

k_{кап.буд} = k_пов + k_з,

де k_{кап.буд} - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд як внесок на амортизацію грошової одиниці

k_пов - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

k_з - коефіцієнт капіталізації для землі.

4. Вартість реверсії:

,

де Р – вартість реверсії;

Д_і+1 - очікуваний доход від володіння об'єктом за 1-й рік постпрогнозного періоду;

r – ставка дисконту;

q – довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

5. Чистий операційний дохід:

ЧОД = ДВД – ОВ,

де ЧОД – чистий операційний дохід;

ДВД – дійсний валовий дохід;

ОВ – операційні витрати.

6. Дійсний валовий дохід:

ДВД = ПВД – В,

де ПВД – потенційний валовий дохід;

В – втрати від недовикористання.

7. Потенційний валовий дохід (ПВД):

ПВД = S × С_о + Д_ін,

де S – площа, що надається в оренду, м2;

С_о – орендна ставка за 1 м2;

Д_ін – інші доходи від володіння об’єктом оцінки.

8. Скоректована ціна продажу подібного об’єкту нерухомості:

,

де – скоректована ціна продажу подібного об’єкту нерухомості;

– фактична ціна продажу подібного об’єкту нерухомості;

m - кількість факторів порівняння;

– різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібного об’єкту нерухомості стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

9. Валовий рентний мультиплікатор:

,

де Д – чистий, потенційний або дійсний валовий дохід, що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості;

Ц_аналог – продажна ціна подібного об’єкту нерухомості;

10. Вартість оцінюваного об’єкта:

,

де Ван – вартість продажу аналога;

Пан – площа аналога;

Пр – поправка в процесі приведення характеристик об’єкта-аналога до оцінюваного об’єкта;

По – площа оцінюваного об’єкта.

,

де В_n-1 – вартість об’єкта 1,

Вn – вартість об’єкта 2,

П_n-1 – площа об’єкта 1,

П_n – площа об’єкта 2.

11. Величина зносу об’єкту нерухомості:

С_з% = ,

де В_еф – ефективний вік об’єкту нерухомості;

С_еж - термін економічного життяоб'єкта нерухомості;

12. Сукупний знос об’єкта нерухомості:

СЗ=3_фіз +3_функц+3_зовн,

де З_фіз – фізичний (усуваний та неусувний) знос;

З_{функц –} функціональний (усуваний та неусувний) знос;

З_{зовн –} зовнішній знос.

13. Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями (вартість ануїтету та поточна вартість об’єкта після закінчення строку оренди):

В_НЕР = ,

де Д – середня орендна плата після завершення кожного періоду;

В_з – очікувана вартість нерухомості після завершення n років оренди.