АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования

Читайте также:
  1. C) Вращения Земли вокруг своей оси.
  2. I. Расчет режимов резания на фрезерование поверхности шатуна и его крышки.
  3. III. Особенности режима рабочего времени локомотивных и кондукторских бригад
  4. IV. Работа в режиме быстрой маски
  5. V. Особенности режима рабочего времени работников пассажирских поездов, рефрижераторных секций и автономных рефрижераторных вагонов со служебными отделениями
  6. А) Определить наличие на предприятии опасных веществ, опасных режимов работы оборудования и объектов.
  7. А) співмірності поділу; б) єдиного принципу поділу; в) взаємовиключення членів поділу; г) безперервності поділу.
  8. Абсолютная геохронология Земли.
  9. Аварийные режимы
  10. аварийных электроэнергетических режимов
  11. Авиационные носители съемочной аппаратуры. Искусственные спутники Земли. Пилотируемые космические корабли. Орбитальная ориентация.
  12. АВТОРИТАРНЫЕ РЕЖИМЫ: ПРИЧИНЫ НЕСТАБИЛЬНОСТИ

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.22 лесхоза и 79 лесниеств.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Долгова: в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Методы классификации недвижимости:

Иерархический – последовательное, по ступеням, разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. В основе метода принцип дерева целей. Например:

1.1.1. свободные земельные участки по назначению

1.1.2. природные комплексы для их эксплуатации

1.1. естественные (природные) по происхождению 1.2. искусственные (постройки)

недвижимость

Фасетный – предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы.


 

 

Семинар 02.03.2011

Затратный подход к оценке недвижимости

V – cn-nm недвижимости

LV – cmоимость земельного участка

(IV-D) – стоимость улучшений

IV – восстановительная стоимость улучшений

D – совокупный износ (физический износ, функциональный износ, внешний (экономический) износ)

Износ бывает устранимый (исправимый) и неустранимый (неисправимый). Износ считается устранимым если недостатки можно устранить физически и делать это экономически целесообразно. Внешний износ зачастую является неустранимым.

Задача: оценить офисное здание (задача гипотетическая, т.к. здесь присутствуют все виды износа). Совокупный накопленный износ будет определяться методом разбиения. Метод разбиения используется чаще всего и предполагает оценку 10-ти видов износа (на практике все вместе они не встречаются). СМ ЗАДАЧУ ДЛЯ ВОРОСА К ЭКЗАМЕНУ: МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИЗНОСА.

Расчет (3 этапа):

1) определяем восстановительную стоимость здания на дату оценки. Для этого будем использовать поэлементный метод (по элементам здания).

Формула: восстановительная стоимость = прямые издержки + косвенные издержки + прибыль предпринимателя = 143 400+10 000+21500= 174900

2) Определяем совокупный накопленный износ методом разбиения

При этом определить должны 10 видов износа.

2.1.физический износ =

2.1.1. физический устранимый (отложенный ремонт)

Этот вид износа может рассчитываться 2-мя способами:

- по сумме ремонтно-строительных работ по устранению повреждений

- на основе данных о степени и объеме повреждений строительных элементов

Воспользуемся 1-м

виды ремонта восстановительная стоимость стоимость исправления остаточная восстановительная стоимость
покрытие      
внутренняя отделка      
итого стоимость отложенного ремонта 2000

2.1.2.Физический неустранимый износ

а) неустранимый функциональный ремонт короткоживущих элементов здания

будем считать, что фактический возраст здания 10 лет

короткоживущие элементы здания остаточная восстановительная стоимость фактический срок эксплуатации нормативный срок эксплуатации, лет степень износа, % сумма износа
покрытие       10/15*100=67% 2000*0,67=1340
кровля       67%  
подвесные потолки       33%  
полы       50%  
внутренняя отделка       200%  
наружная отделка       50%  
водоснабжение и канализация       50%  
сантехприборы       50%  
электроснабжение       50%  
электроарматура       50%  
теплоснабжение       67%  
отопительные приборы       67%  

43500 23680

б) неустранимый физический долгоживущих элементов здания (износ)

-Восстановительная стоимость 174900

-Стоимость устранимого физического износа 2000

-Остаточная восстановительная стоимость коротко живущих элементов 43500

здания с неустранимым физическим износом

-Восстановительная стоимость долгоживущих элементов здания 174900-2000-43500=

с неустранимым физическим износом =129400

-Фактический возраст здания 10 лет

-Типичный срок физической жизни здания 75 лет

-% неустранимого физического износа 10/75*100=13,33%

Неустранимый физический износ долгоживущих эл-тов здания 129400*0,1333=17253

2.2. Функциональный износ =

2.2.1. Устранимый функциональный износ

a) функциональный устранимый добавления

Добавление – это позиция, которой нет в существующем здании, но без которых здание не соответствует современным функциональным стандартам

Отсутствие кондиционера

- Стоимость установки кондиционера в существующем здании на дату оценки 1500

-Стоимость установки кондиционера в этом здании при его строительстве, 1100

если бы строительство велось на дату оценки

Итого устранимый физический износ добавления 400

 

б) устранимый функциональный износ – замена или модернизация

Замена (модернизация) – элементы, которые выполняют ещё свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам функционирования – электроарматура

 

-Стоимость существующей электроарматуры, включенной в 1500

восстановительную стоимость

-Неустранимый физический износ коротко живущего элемента – арматуры 750

-Стоимость работ по монтажу 800

-Возврат материалов 0

-Стоимость установки новой электроарматуры 1600

Итого неустранимый физический износ замена 1500 – 750 +800 – 0 +1600 = 3150

 

в) Устранимый функциональный износ сверхулучшение

Сверхулучшение - это позиция и элементы здания, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. В нашем примере это установка микроклимата. Экономически целесообразно переоборудовать складское помещение в офисное.

 

-Текущая восстановительная стоимость складской площади 8000

-Физический износ (8000*0,15 – средний процесс износа) 1200

-Стоимость ликвидации склада (900 - 20) 880

-Итого функциональный устранимый сверхулучшения (8000-1200 +880) 7680

 

2.2.2. Функциональный неустранимый

a) функциональный неустранимый недостатки (т.е. сюда относятся позиции, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть)

В нашем случае это установка сигнализаци

Чистая потяря дохода: теряем 0,5 с метра

4000*0,5 = 2000

Коэффициент капитализации для зданий – 10%

Капитализированная чистая потеря дохода

Стоимость установки системы сигнализации 25 000

Итого функциональный неустранимый недостатки 5000

b) функциональный неустранимый недостатки (т.е. позиции включенные стоимость нового строительства, но которых быть не должно)

У нас это высокие потолки:

Стоимость нового строительства (избыточные позиции) 174900-172900 = 2000

Физический износ 15% 0,15*2000 =

Текущая стоимость дополнительных издержек владельца 500/0,1 = 5000

Итого неустранимый функциональный....

с) Функциональный неустранимый сверхулучшение

Восстановительная стоимость сверхулучшений 5000

Относящийся физический износ 5000*0,15 = 750

Стоимость добавляемых издержек владельца 0

Стоимость, добавляемая за счет сверхулучшений 0

Итого функциональный неустранимый сверхулучшения 5000-750 = 4250

 

2.3. Внешний (экономический) износ

Существует 2 метода оценки:

- капитализация потери дохода, относящаяся к внешним условиям

- сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях

У нас потеря рента из-за близости к экологически неблагополучному предприятию

1*4000*5= 2000

Совокупный накопленный износ: 90138

3. Рыночная стоимость

174 900 – 90138 = 84762


 

 


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.008 сек.)