 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Дополнительные сведения по основам экономической оценки
Задачей работы является оценка финансовой эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи указанных помещений, затрат на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затрат на содержание и использование недвижимости. Все эти затраты возникают в период, определяемый 2005-2010 гг.
Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты.
Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от сдачи в аренду помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.
Рассмотрим составляющие финансовой оценки вариантов использования объекта.
Необходимо провести экономическое сравнение всех трех вариантов - А, В и С. Помещения в здании сдаются в аренду на пять лет, начиная с 2005 года.
В конце 2010 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств от реализации недвижимости выплачивается долг по займу.
1.3. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации
по объекту и его финансированию
В качестве исходных данных для расчета необходимо использовать информацию, приведенную в таблицах 1,2,3.
Т а б л и ц а 1.
Исходные данные о рыночной ситуации
| № п/п | Показатели | Единица изм. | Год | |||||
| Изменение затрат | - | - | 3% | 4% | 5% | 5% | 6% | |
| Рост стоимости недвижимости | - | - | 5% | 6% | 7% | 7% | 8% | |
| Изменение арендных ставок (прогноз) | - | - | 3% | 4% | 5% | 5% | 6% | |
| Степень занятости арендаторами жилых площадей | - | - | 90% | 92% | 95% | 98% | 98% | |
| Степень занятости арендаторами офисной площади | - | - | 90% | 95% | 95% | 95% | 95% | |
| Степень занятости арендаторами коммерческих площадей | - | - | 85% | 95% | 95% | 95% | 95% | |
| Степень занятости арендаторами парковочных площадей | - | - | 80% | 85% | 90% | 90% | 90% | |
| Уровень арендной платы жилых площадей | USD/м2 | |||||||
| Уровень арендной платы коммерческих площадей | USD/м2 | |||||||
| Уровень арендной платы офисной площади | USD/м2 | |||||||
| Уровень арендной платы парковочных площадей | USD/м2 | |||||||
| Цена продажи квартиры | USD/м2 | - | - | - | - | - | ||
| Цена продажи коммерческих помещений | USD/м2 | - | - | - | - | - | ||
| Цена продажи офисных помещений | USD/м2 | - | - | - | - | - | ||
| Цена продажи парковочных мест | USD/ nrr | - | - | - | - | - | ||
| Обслуживание и технический ремонт жилья | USD/ м2 | |||||||
| Обслуживание офисно-коммерческого здания | USD/м2 |
Т а б л и ц а 2.
Исходные данные для рассматриваемых вариантов
| Исходные данные по объекту | Единица изм. | Вариант | ||
| А | В | С | ||
| Площадь этажа здания | м2 | |||
| Норма амортизации здания | % / г | 3% | 3% | 3% |
| Арендная плата за участок | USD/r | |||
| Цена продажи недвижимости до ремонта в начале 2005 г. | 1000 USD | |||
| Инвестиционные затраты по ремонту на начало 2005 г. | 1000 USD | |||
| Бухгалтерская и рыночная стоимость недвижимости после ремонта в конце 2005 г. | 1000 USD | |||
| Арендуемые или продаваемые жилые площади | м2 | |||
| Арендуемые или продаваемые коммерческие площади | м2 | |||
| Арендуемые или продаваемые офисные площади | м2 | |||
| Арендуемые или продаваемые офисные площади | шт. |
Т а б л и ц а 3.
Исходные данные о финансировании объекта
| Исходные данные о финансировании | Единица изм. | Вариант | ||
| А | В | С | ||
| Налог с прибыли | - | 30% | 30% | 30% |
| Затраты на привлеченный капитал | - | 12% | 12% | 12% |
| Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах | - | 70% | 70% | 70% |
| Время выплаты привлеченного капитала | год | |||
| Погашение долга равными долями по 10% с конца 2005г. | 1000 USD/r | |||
| Затраты на собственный капитал | - | 20% | 20% | 20% |
| Доля собственного капитала в инвестиционных затратах | - | 30% | 30% | 30% |
1.4. Пример финансового анализа реконструкции объекта
по варианту А с расчетом рентабельности
Экономический анализ реконструкции объекта приведен в таблицах 4 и 5.
Таблица 4.
Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту А
| Доходы от аренды | Единица изм. | Год | |||||
| Жилые помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход | м2 | ||||||
| Доходы от сдачи площадей в аренду | USD/м2 /r | ||||||
| Доходы | 1000 USD/r | ||||||
| Коммерческие помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход | м2 | ||||||
| Доходы от аренды | USD/м2 /r | ||||||
| Доходы | 1000 USD/r | ||||||
| Парковочные места | |||||||
| Парковочные места, приносящие доход | шт. | ||||||
| Доходы от аренды | USD/м2 /r | ||||||
| Доходы | 1000 USD/r | ||||||
| Доходы от аренды, всего | 1000 USD/r |
| Расчет финансовых результатов | Единица изм. | Год | |||||
| Доход от аренды | 1000 USD/r | ||||||
| Арендная плата за участок | 1000 USD/r | -30 | -31 | -32 | -34 | -35 | -38 |
| Техническое обслуживание | 1000 USD/r | -383 | -403 | -414 | -445 | -446 | |
| Процент за привлеченный капитал | 1000 USD/r | -672 | -672 | -605 | -538 | -470 | -403 |
| Оперативный чистый доход | 1000 USD/r | -702 | |||||
| Амортизация 3% | 1000 USD/r | -800 | -800 | -800 | -800 | -800 | |
| Финансовый результат перед уплатой налога | 1000 USD/r | -702 | |||||
| Налог 30% | 1000 USD/r | -10 | -72 | -139 | -198 | -255 | |
| Финансовый результат после уплаты налога | 1000 USD/r | -702 | |||||
| Обслуживание долга | Единица изм. | Год | |||||
| Заемный капитал в начале года | 1000 USD | ||||||
| Погашение долга в конце года | 1000 USD | ||||||
| Заемный капитал в конце года | 1000 USD | ||||||
| Процент 12% от стоимости в начале года | 1000 USD | ||||||
| Стоимость недвижимости | 2010г. | ||||||
| Цена продажи недвижимости в конце 2009г. | |||||||
| Бухгалтерская стоимость | -12000 | ||||||
| Налогооблагаемая часть от цены продажи | |||||||
| Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж, 30% | -3006 | ||||||
| Цена продажи недвижимости в конце 2009г. | |||||||
| Уплачиваемый налог | -3006 | ||||||
| Выплата долга(%) за привлеченный капитал | -2800 | ||||||
| Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости 16213 |
| Обслуживание долга | Начало 2005г. | Год | |||||
| Начальная стоимость недвижимости | -8000 | ||||||
| Инвестиции в строительство | -8000 | ||||||
| Заемный капитал | |||||||
| Погашение займа | -560 | -560 | -560 | -560 | -560 | ||
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | -702 | ||||||
| Амортизационные отчисления, 3% | |||||||
| Цена продажи недвижимости | |||||||
| Платежи по займу | -2800 | ||||||
| Кассовые поступления | -10400 | -702 |
Т а б л и ц а 5.
Расчет рентабельности варианта А
по текущей стоимости кассовых поступлений
| Расчетный период | F1000 | Ситуация оценки №1 i =20% | Ситуация оценки №2 i =10% | Ситуация оценки №3 i = 9% | |||
| D | P | D | P | D | P | ||
| 2005 начало - 0 | -10400 | -10400 | -10400 | -10400 | |||
| 2005 конец - 1 | -702 | 0,8333 | -585 | 0,909 | -638 | 0,9174 | -644 |
| 2005 конец - 2 | 0,6944 | 0,8264 | 0,8416 | ||||
| 2006 конец - 3 | 0,5787 | 0,7513 | 0,7721 | ||||
| 2007 конец - 4 | 0,4822 | 0,683 | 0,7084 | ||||
| 2008 конец - 5 | 0,4018 | 0,6209 | 0,6499 | ||||
| 2009 конец - 6 | 0,3349 | 0,5644 | 0,5962 | ||||
| -4370 | -170 |
Выводы по варианту А. Инвестиционный вариант А не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 9%.
Студенты в работе также выполняют аналогичные экономические расчеты для варианта реконструкции В и С. Конечные результаты таких обоснований представлены ниже в таблицах 6,7.
Выводы по варианту В. Инвестиционный вариант В не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 10%.
Таблица 6.
Расчет рентабельности варианта В
по текущей стоимости кассовых поступлений
| Расчетный период | F1000 | Ситуация оценки №1 i =20% | Ситуация оценки №2 i =10% | Ситуация оценки №3 i =9% | |||
| D | P | D | P | D | P | ||
| 2005 начало - 0 | -11600 | -11600 | -11600 | -11600 | |||
| 2005 конец - 1 | -1038 | 0,8333 | -864 | 0,909 | -857 | 0,9174 | -873 |
| 2006 конец - 2 | 0,6944 | 0,8264 | 0,8416 | ||||
| 2007 конец - 3 | 0,5787 | 0,7513 | 0,7721 | ||||
| 2008 конец-4 | 0,4822 | 0,683 | 0,7084 | ||||
| 2009 конец-5 | 0,4018 | 0,6209 | 0,6499 | ||||
| 2010 конец-6 | 0,3349 | 0,5644 | 0,5962 | ||||
| Кассовые поступления 1000 USD | -1400 |
Выводы по варианту С. На основе расчета рентабельности можно сделать вывод, что вариант является рентабельным. Исходной целью был принят уровень доходности 20%. При таком уровне доходности стоимость денежных поступлений составляет +5435000 USD. Таблица анализа восприимчивости дохода показывает, что объект дает почти 30% дохода.
Таблица 7.
Расчет рентабельности варианта С
по текущей стоимости кассовых поступлений
| Расчетный период | F1000 | Ситуация оценки №1 i =20% | Ситуация оценки №2 i =25% | Ситуация оценки №3 i =30% | |||
| D | P | D | P | D | P | ||
| 2005 начало - 0 | -12500 | -12500 | -12500 | -12500 | |||
| 2005 конец - 1 | -1320 | 0,8333 | -1100 | 0,8 | -1056 | 0,7692 | -1015 |
| 2006 конец - 2 | 0,6944 | 0,64 | 0,5917 | ||||
| 2007 конец - 3 | 0,5787 | 0,512 | 0,4551 | ||||
| 2008 конец-4 | 0,4822 | 0,4096 | 0,3501 | ||||
| 2009 конец-5 | 0,4018 | 0,3276 | 0,2693 | ||||
| 2010 конец-6 | 0,3349 | 0,2621 | 0,2071 | ||||
| -407 |
1.5. Общие заключения и выводы о наиболее эффективных
вариантах реконструкции
Вывод о наиболее эффективных вариантах реконструкции объектов производится на основе сравнительного анализа изменения текущей стоимости кассовых поступлений по каждому из вариантов на основе графического анализа ситуаций оценки, приведенного на рис.1.
 |
Рис.1. Сравнительный анализ изменения текущей стоимости кассовых поступлений по вариантам.
| С | В | А | |
| 16338,42 | 5842,38 | ||
| 15039,2 | 4974,76 | -170 | |
| -1400 | -4370 |
2. ТРЕБОВАНИЯ К ОФОРМЛЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
Контрольная работа выполняется на листах формата А 4, через полтора межстрочных интервала, шрифтом Times New Roman, размером шрифта 14.
Текст работы излагается на одной стороне листа. Каждая страница работы оформляется со следующими полями: левое не менее – 20 мм, верхнее – 20 мм, правое - 10 мм, нижнее – не менее 20 мм.
Если расчеты представляются в табличном виде, то таблица должна иметь заголовок, который должен быть кратким и отражать содержимое таблицы. В конце заголовка точку не ставят. Над названием справа пишется слово «Таблица» с порядковым номером арабскими цифрами в сквозном порядке в пределах всей работы. На все таблицы должны быть ссылки в тексте контрольной работы.
Таблицу следует располагать непосредственно после текста, в котором она упоминается впервые, или на следующей странице. Таблицу следует размещать так, чтобы ее можно было читать без поворота работы или же с поворотом по часовой стрелке. Таблицу с большим количеством строк допускается переносить на другую страницу. При переносе таблицы, на следующей странице повторяют ее шапку и над ней помещают надпись «Продолжение табл.» с указанием номера.
Если повторяющийся в разных строках графы таблицы текст состоит из одного слова, то его после первого написания допускается заменять кавычками; если из двух и более слов, то при первом повторении его заменяют словами «То же», а далее - кавычками. Ставить кавычки вместо повторяющихся цифр, знаков, математических символов не допускается. Если цифровые или иные данные в какой-либо строке таблицы не приводят, то в ней ставят прочерк.
Контрольная работа готовится в одном экземпляре. Работа может быть выполнена рукописным шрифтом или с использованием ЭВМ. Наиболее предпочтительно выполнение работы на ЭВМ, поскольку это облегчает редактирование текста и дает возможность его использования при написании других научных работ.
Контрольная работа должна быть напечатана аккуратно, без помарок и подчисток. Таблицы и расчеты должны быть пронумерованы. Контрольная работа должна быть сброшюрована так, чтобы у преподавателя была возможность проверить правильность записей в учетных регистрах, отчетности, расчетах. Список использованной литературы должен содержать не менее 10 - 12 источников.
Все страницы работы нумеруются арабскими цифрами, по порядку от титульного листа до последнего без пропусков и повторений. Первой страницей считается титульный лист, на котором номер не ставится, на следующем листе указывается цифра «2». Порядковый номер страницы располагается в нижней правой части листа.
Титульный лист контрольной работы оформляется в соответствии с требованиями, определенными вузом. На титульном листе обязательно должна быть поставлена дата выполнения работы и личная подпись студента.
Контрольная работа сдается для проверки в сроки, установленные учебным графиком, но не позднее одного месяца до начала экзаменационной сессии.
Зачтенные контрольные работы не возвращаются.
ЛИТЕРАТУРА, СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ И КОНСУЛЬТАЦИИ
Балабанов, И.Т. Основы финансового менеджмента / И.Т. Балабанов. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 526 с.
Бланк, И.А. Финансовый менеджмент: Учебный курс / И.А. Бланк. – Киев: Эльга, Ника-Центр, 2004. – 656с.
Кириченко Т.В.Финансовый менеджмент:Учеб. Пособие/Под ред. А.А.Комзолова.-М.: Изд.-торг. корпорация «Дашков и Ко», 2008.-626с.
Ковалев, В.В. Введение в финансовый менеджмент. / В.В. Ковалев. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 768с.
Ковалев В.В. Курс финансового менеджмента: Учебник.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.-448с.
Ковалев В.В. Основы теории финансового менеджмента: Учебно-практич. Пособие.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.-544с.
Ковалев В.В. Финансовый менеджмент: Теория и практика.-2-е изд.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.-1024с.
Ковалев В.В. Практикум по анализу и финансовому менеджменту. Конспект лекций с задачами и тестами.-2-е изд.-перераб.-М.: Финансы и статистика,2008.-448с.:ил.
Ромашова, И.Б. Финансовый менеджмент. Основные темы. Деловые игры: учебное пособие / И.Б. Ромашова. – М.: КНОРУС, 2006. – 336с.
Финансовый менеджмент: Учебник/ Под ред. проф. А.М. Ковалевой.-М.: ИНФРА-М, 2007. – 284с.
Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Е.С. Стояновой. – М.: Изд-во «Перспектива», 2006. – 656с.
Финансовый менеджмент: Учеб. пособие / Под ред. проф. Е.И. Шохина. – М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2002. – 408с.
Электронная почта: kamenskikh@inbox.ru
4. ПЕРЕЧЕНЬ ТЕМ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ ТЕОРЕТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ.
Студент самостоятельно выбирает тему реферата в соответствии с номером варианта. Ответ на вопросы должен быть подробным, с указанием источника, используемого для выполнения задания.
Темы рефератов сформированы таким образом, чтобы студенту для ответа потребовалось не только обратиться к финансовой литературе по тематике финансового менеджмента, но осмыслить ответ, провести параллель между теоретическим ответом и практической деятельностью предприятий, оценить эффективности финансовых решений, принимаемых на предприятии, привести реальные примеры.
1. Внешняя среда финансового менеджмента (правовая и налоговая)
2. Информационное обеспечение финансового менеджмента
3. Функции финансов и их проявление в работе финансового менеджера
4. Финансовые ресурсы предприятия и их структура
5. Методы оценки финансовых активов
6. Риск и доходность финансовых активов
7. Риск и доходность портфельных инвестиций
8. Оценка эффективности и риска инвестиционных проектов
9. Формирование бюджета капиталовложений
10. Инвестиционная политика. Финансовая политика
11. Управление источниками долгосрочного финансирования
12. Традиционные и новые методы финансирования
13. Цена и структура капитала
14. Средневзвешенная и предельная цена капитала
15. Теории структуры капитала
16. Задача минимизации цены капитала
17. Управление собственным капиталом
18. Темп устойчивого роста. Внутренние темпы роста.
19. Стоимость бизнеса.
20. Управление оборотным капиталом
21. Политика в области оборотного капитала
22. Управление запасами
23. Управление дебиторской задолженностью (кредитная политика)
24. Управление денежными средствами и их эквивалентами
25. Понятие финансовой отчетности и ее роль в системе финансового менеджмента. Принципы составления финансовой отчетности
26. Элементы и формы финансовой отчетности. Внешние и внутренние пользователи и их цели.
27. Традиционные и новые методы краткосрочного финансирования
28. Управление источниками финансирования оборотного капитала
29. Финансовое планирование и прогнозирование
30. Стратегическое, долгосрочное и краткосрочное финансовое планирование
31. Финансовая стратегия
32. Методы прогнозирования основных финансовых показателей
33. Специальные вопросы финансового менеджмента
34. Финансовый менеджмент в условиях инфляции
35. Банкротство и финансовая реструктуризация
36. Антикризисное управление
37. Международные аспекты финансового менеджмента
38. Учет риска в управлении финансами.
39. Модель стоимостной оценки финансовых активов
40. Управление основным капиталом предприятия
41. Нормативы и критерии, и их использование при анализе финансового состояния предприятия
42. Рынок акций и стоимость долевого капитала
43. Математические основы финансового менеджмента.
44. Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений
45. Дивиденды и проценты по ценным бумагам. Доходность операций с ценными бумагами
46. Дивидендная политика и политика развития производства
47. Совмещение операционного анализа с расчетом денежных потоков в управлении оборотным капиталом
48. углубленный операционный анализ
49. Общий бюджет предприятия: структура и принципы составления
50. Финансовый риск как объект управления
51. Выпуск акций и их размещение. Дивидендная политика
52. Основные прогнозно-аналитические методы и приемы, используемые в финансовом анализе и прогнозировании
53. Балансовые модели управления источниками финансирования
54. Методы оценки и принятие решений финансового характера в условиях инфляции
55. Оценка денежного потока с неравными поступлениями
56. Финансирование деятельности компании: основные понятия и категории
57. Доходность финансового актива: виды и оценка
58. Оценка стоимости источников краткосрочного финансирования
59. Оптимизация бюджета капиталовложений
60. Финансовые институты на рынке ценных бумаг. Индикаторы на рынке ценных бумаг.
5. ПЕРЕЧЕНЬ КОНТРОЛЬНЫХ ВОПРОСОВ ДЛЯ ПРОВЕРКИ
ЗНАНИЙ ПО ДИСЦИПЛИНЕ
1. Сущность, цель и задачи финансового менеджмента
2. Функции и механизм финансового менеджмента
3. Система информационного обеспечения финансового менеджмента
4. Системы и методы финансового анализа
5. Системы и методы финансового планирования
6. Системы и методы внутреннего финансового контроля
7. Концепция и методический инструментарий оценки стоимости денег во времени
8. Концепция и методический инструментарий
9. учета фактора инфляции
10. Концепция и методический инструментарий учета фактора риска
11. Концепция и методический инструментарий учета фактора ликвидности
12. Экономическая сущность и классификация активов предприятия
13. Принципы формирования активов предприятия
14. Политика управления оборотными активами
15. Управление запасами
16. Управление дебиторской задолженностью
17. Управление денежными активами
18. Управление финансированием оборотных активов
19. Политика управления внеоборотными активами
20. Управление обновлением внеоборотных активов
21. Управление финансированием внеоборотных активов
22. Экономическая сущность и классификация капитала предприятия
23. Принципы формирования капитала предприятия
24. Стоимость капитала и принципы ее оценки
25. Финансовый леверидж
26. Оптимизация структуры капитала
27. Политика формирования собственных финансовых ресурсов
28. Финансовые механизмы управления формированием операционной прибыли
29. Операционный леверидж
30. Дивидендная политика
31. Эмиссионная политика
32. Политика привлечения заемных средств
33. Управление привлечением банковского кредита
34. Управление финансовым лизингом
35. Управление облигационным займом
36. Управление привлечением товарного (коммерческого) кредита
37. Управление внутренней кредиторской задолженностью
38. Экономическая сущность и классификация инвестиций предприятия
39. Инвестиционная политика предприятия
40. Формы реальных инвестиций и особенности управления ими
41. Виды инвестиционных проектов и требования к их разработке
42. Методы оценки эффективности реальных инвестиционных проектов
43. Формы финансовых инвестиций предприятия и особенности управления ими
44. Методы оценки эффективности отдельных финансовых инструментов инвестирования
45. Формирование портфеля финансовых инвестиций
46. Экономическая сущность денежного потока предприятия и классификация его видов
47. Принципы управления денежными потоками предприятия
48. Методы оптимизации денежных потоков предприятия
49. Разработка плана поступления и расходования денежных средств
50. Разработка платежного календаря
51. Экономическая сущность и классификация финансовых рисков предприятия
52. Принципы управления финансовыми рисками предприятия
53. Политика управления финансовыми рисками
54. Внутренние механизмы нейтрализации финансовых рисков
55. Формы и виды страхования финансовых рисков
56. Экономическая сущность, виды и процедуры банкротства
57. Принципы антикризисного финансового управления предприятием
58. Политика антикризисного финансового управления предприятием при угрозе банкротства
59. Система экспресс-диагностики банкротства
60. Система фундаментальной диагностики банкротства
61. Внутренние механизмы финансовой стабилизации
62. Формы санации предприятия и их эффективность
Поиск по сайту: