АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Сравнительный подход

Читайте также:
  1. V. Употребите подходящие прилагательные в требуемом падеже.
  2. Алекс резко передумал подходить, но, будто не заметив их, направился к плакату, который висел на стене у гардероба.
  3. Альтернативные подходы в области информационной подготовки
  4. Альтернативный подход Кэрол Гиллиган
  5. Американский подход
  6. Аналитический подход к исследованию величин в критической точке
  7. Антиинфляционная политика. Сравнительный анализ кейнсианской и монетаристской антиинфляционной политики.
  8. Билдерский подход – хорошо или плохо?
  9. Биологический подход
  10. Бихевиористский подход
  11. БЛЕСК И НИЩЕТА КЛАССОВОГО ПОДХОДА
  12. Бытие, как объект философского исследования. Основные подходы к пониманию бытия в истории философии

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому. 2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже восьми объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Астрахани, имеющих примерно аналогичную планировку комнат и одинаковый набор коммунальных услуг. В табл. 1.5 приведены основные параметры этих объектов.

Таблица 1.5

Район Улица Этаж Число Жилая Общая Сан­ Состоя- Стои-
      эта­ пло­ пло- узел ние мость,
      жей щадь, щадь,   кварти- тыс.
        м2 м2   ры руб-
            Раздель Нет  
            ный данных  
Кировский Барсовой 3 3 5 9 43 37 70 60 То же Требу-
              ется  
Тот же             ремонт  
Рылеева С. и Требу -
              ется  
              евроре-  
  Перовской           монт

Район Улица Этаж Число Жилая Общая Сан­ Состоя­ Стои­
      эта­ пло­ пло­ узел ние мость,
      жей щадь, м2 щадь, м2   кварти­ры тыс. руб.
  Жилая Раз­ Удовле­ 391,5
Ленинский Б. Алексеева Яблочкова 7 2 9 5 42 47 70 79 дель­ный и твори­тельное То же Требует 378 4 32
Тот же Звездная и ремонт а Удовле­
Советский Луконина и твори­тельное Тоже 472,5

 



Теория оценки предоставляет достаточное количество методик расчета рыночной стоимости объекта при применении подхода с точки зрения сравнения продаж. В их числе - метод парного сравнения продаж, метод относительного сравнительного анализа, корреляционно-регрессионный анализ и др.

В данном случае применен метод корреляционно-регрессионного анализа. Он выбран не случайно, так как его математический аппарат дает возможность определить зависимость цены объекта от нескольких параметров, включая такие, оценка которых возможна лишь экспертным путем, а специфика объекта оценки (в данном случае квартиры) заключается в том, что на его стоимость существенно влияет множество факторов.

В общем виде зависимость цены объекта от его параметров:

где V - цена объекта;

х„х7,...,хп -параметры.

Задача заключается в том, чтобы найти математическое выражение функции путем обработки имеющейся информации о ценах и параметра: объектов-аналогов. Последовательность действий при построении математической модели регрессионного типа такова:

‡агрузка...

1. Выбор параметров, в наибольшей степени влияющих на уровень цены объекта-аналога.

2. Выбор вида уравнения регрессии (формы зависимости цены от параметров).

3. Формирование массива исходной информации.

4. Определение коэффициентов уравнения регрессии.

5. Анализ полученных результатов и проверка адекватности модели.

6. Определение стоимости объекта оценки на основе полученной модели.

Произведем множественный регрессионный анализ на основании информации, полученной для приведенных выше аналогов объекта оценки. В качестве параметров (факторов регрессии) будем использовать следующие параметры приведенных объектов:

Фактор 1. Этаж, на котором расположена квартира, - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме. В данном случае, исходя из приведенных параметров объектов-аналогов, шкала разброса значений имеет вид: 1-й, 9-й и 8-й этажи девятиэтажного дома, 7-й этаж девятиэтажного дома, средний этаж (2-3-й пятиэтажного дома, 3-6-й девятиэтажного). Значение поправочного коэффициента определено экспертно на основе проведенного анализа рынка недвижимости с использованием метода парных продаж. Фактор 2. Размер жилой площади - количественный параметр.

Фактор 3. Размер общей полезной площади - количественный параметр.

Фактор 4. Наличие или отсутствие балкона или лоджии - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от наличия или отсутствия балкона и(или) лоджии. В данном случае возможны следующие варианты: отсутствует балкон и(или) лоджия, имеется балкон, имеется балкон и лоджия (два балкона), имеется лоджия и сушилка (две лоджии).

Фактор 5. Район расположения дома - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент изменения стоимости объекта в зависимости от района города, в котором расположен рассматриваемый объект, его транспортной доступности и предпочтений потенциальных покупателей.

Фактор 6. Текущее состояние квартиры - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от степени готовности объекта к заселению и проживанию, необходимости проведения ремонта и объема ремонтных работ. Значение поправочного коэффициента определено экспертно на основе проведенного анализа рынка недвижимости с использованием метода парных продаж.

Формируем массив исходной информации с указанием диапазонов зависимых и независимых параметров. В качестве базы для определения коэффициентов выбраны параметры объекта оценки (табл. 1.6).


  Факторы множественной регрессии   Зависи­
аналога             мый па­
              раметр
  1. 2. 3. 4. 5. Рай­ 6. Состоя­ Цена,
  Этаж Жилая Общая Наличие он ние ТЫС. руб.
    площадь площадь балкона   квартиры  
Объект 0,95 0,95 1,1 663 169
0,95 540 000
0,9 0,9 0,95 432 000
0,9 0,9 567 000
0,9 0,9 0,95 0,9 391 500
0,95 0,9 378 000
0,9 0,9 0,95 432 000
0,95 0,95 0,9 0,9 405 000
0,9 0,95 0,95 472 500

 

Для обработки полученного массива данных используем стандартную функцию линейного регрессионного анализа «ЛИНЕИН», входящую в стандартную поставку пакета анализа данных электронной таблицы Microsoft Excel 7.0. Данная функция рассчитывает статистику для ряда данных с применением метода наименьших квадратов, чтобы вычислить прямую линию, которая наилучшим образом аппроксимирует имеющиеся данные. Функция возвращает массив, который описывает полученную прямую. Уравнение прямой в общем случае имеет вид:

где у - значение функции регрессии; т - коэффициент регрессии; х - значение i-го фактора; i - количество факторов; b - свободный член уравнения регрессии.

Расчеты с использованием функции «ЛИНЕИН» дали следующие результаты:

Ьо = - 2062412,5; />, = -315652,1; Ьг = 5237,3; Ь3 = -974,5; Ьл = 791818,7; Ь5 = 581102,0; £6 = 1423827,0.

Модель для определения стоимости объекта оценки имеет вид:

К = -2062412,5-Ф,-315652,1-Ф2+5237,ЗФ3-974,5-Ф4 + +791818,7Ф5 +581102,0-Ф6 +1423827,0,

где Ф,, Ф2, ... , Ф6 - значения факторов.


Адекватность модели подтверждается высоким значением множествен­ного коэффициента корреляции R2 = 0,7577. Иными словами, полученная модель на 75,77% объясняет изменчивость стоимости объекта при изменении учитываемых в модели факторов. Расчет значения осуществлен в рамках той же программы, что и расчет коэффициентов регрессии.

V= -2062412,5-1-315652,1-46,6 + 5237,3-72,2-974,5-0,95 + 791818,7-0,95 + + 581102,0-1,1 + 1423827,0 = 663 169 руб.

Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода с учетом округления, составляет: 663 169 руб.

(Шестьсот шестьдесят три тысячи сто шестьдесят девять рублей).


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 |


При использовании материала, поставите ссылку на Студалл.Орг (0.008 сек.)