ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При оценке земли затратный подход используется для определе­ния стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зда­ний, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие чер­ноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем доро­же работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем цен­нее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

Затратный подход может использоваться для получения мини­мальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыноч­ную стоимость которых невозможно определить, например, городски­ми зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сель­скохозяйственных культур.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определе­нию рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения [21. С. 3].

Также в Методических рекомендациях указывается, что в случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно рас­крыть их содержание и обосновать использование. К таким методам относятся оценка земель поселений исходя из затрат на воспроизвод­ство или замещение инфраструктуры, а также оценка земель поселе­ний по условиям инвестиционных контрактов.

Поиск по сайту: