|
||||||||||||||||
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция |
Метод соотнесения цены и доходаЗадание Задание 14 1. Ипотечное кредитование на рынке недвижимости. 2. Оценка стоимости жилой недвижимости (частный дом) методами сравнительного подхода. Содержание второго вопроса: 4.3 Практическая (аналитическая) часть: В зависимости от задания практическая часть должна содержать - А) Если в задании требуется рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости по определенному подходу оценки недвижимости то необходимо: - дать описание вида подхода при оценке недвижимости, применяемых при этом методах, - охарактеризовать оцениваемый объект недвижимости и его аналоги (при необходимости), - рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости по методам соответствующего подхода. Б) Если в задании требуется проанализировать рынок недвижимости то необходимо: - охарактеризовать требуемый сегмент рынка недвижимости, - охарактеризовать данный регион, - дать анализ данного сегмента рынка недвижимости в этом регионе (характеристика активности рынка, динамика цен и другие особенности).
Практическая часть во всех вариантах должна содержать схемы, цифровой материал, таблицы, расчеты, графики, краткие выводы под таблицами, расчетами, графиками. Объем практической части не должен быть менее 30 % объема всей выполненной работы. Алгоритм расчёта стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом. Метод сравнительного анализа продаж. (Метод САП). Метод САП – последовательное внесение в цены отобранных аналогов корректировок, обусловленных различиями в элементах сравнения, влияющих на цену. Этапы метода: 1. Поиск аналогов на рынке. 2. Составление списка аналогов и позиционирование объекта недвижимости среди отобранных аналогов. 3. Выбор рациональных единиц сравнения и анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и аналогов. 4. Расчет и внесение корректировок. Корректировки вносят в цену аналога в целом, или в цену единицы сравнения. 7 Согласование полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости. Виды корректировок (поправок): Процентные - в виде процентов или коэффициентов в носятся путем умножения цены аналога на этот процент или к-т. Каждая очередная поправка вносится в цену, скорректированную на предыдущую поправку. Денежные делят на абсолютные и относительные. Денежные вносятся в цену аналога путем прибавления или вычитания. Относительные изменяют цену единицы сравнения аналога, а абсолютные изменяют цену аналога в целом. Способы внесения поправок. Если аналог лучше оцениваемого объекта, то в его цену вносится поправка с минусом, если хуже – с плюсом. Поправки можно вносить как в цену аналога в целом, так и в цену его единицы сравнения. Методы расчета поправок: парных продаж, прямого сравнения характеристик, экспертный, статистического анализа. Метод соотнесения цены и дохода Метод основан на анализе соразмерности цены аналогов и их доходов и распространении этой соразмерности на оцениваемый объект. Метод имеет две модификации: -способ валового рентного мультипликатора – ВРМ -способ общего коэффициента капитализации – ОКК. В данном методе используют единицы сравнения: ПВД,ДВД,ЧОД..
Аналоги и объект должны иметь одинаковое назначение, сопоставимые доходы, время поступления дохода должно совпадать, величина адекватных доходов должна иметь незначительное расхождение. Этапы методов: 1. Определяют соответствующий способу вид дохода по объекту оценки, рассчитывают его. 2.На рынке отбирается не менее трех аналогов, имеющих доход, сопоставимый по размерам с доходом объекта оценки. По аналогам должны быть известны цена и доход. 3. По каждому аналогу рассчитывают соотношение между ценой и доходом – ВРМ или ОКК. ВРМ – это соотношение цены и валового дохода. ОКК – это соотношение чистого опер.дохода и цены. ВРМа= цена: ПВД (ДВД)а ОККа = ЧОДа: Цена 4. Рассчитывают средний ВРМ или средний ОКК по средней арифметической. 5. Рассчитывают рыночную стоимость оц. объекта: Ст-ть = ВРМср х ПВД(ДВД)об.оц. или Ст-ть = ЧОД оц.об.: ОКК ср. Поиск по сайту: |
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.004 сек.) |