 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Задачі для самостійного розв’язання. Завдання 1. Земельну ділянку використано для розміщення триповерхового гаражного комплексу на 600 автомобілів
Завдання 1. Земельну ділянку використано для розміщення триповерхового гаражного комплексу на 600 автомобілів. Доходність таких гаражних комплексів складає 10 %, а строк експлуатації - 35 років. Середня заповнюваність гаража дорівнює 85 %, вартість оренди одного машино-місця - 40 грн. (на місяць. Вартість будівництва такого гаражного комплексу оцінюється в 1500 тис. грн. Визначити вартість земельної ділянки, якщо повернення капіталу здійснюється рівними виплатами.
Завдання 2. Для придбання об'єкта нерухомості було залучено кредит у сумі 300000 грн. Іпотечна постійна (коефіцієнт капіталізації на позиковий капітал) складає 17,5 %. Очікується, що об'єкт нерухомості принесе чистий операційний доход 65000 грн. Аналіз порівнянних продажів показує, що інвестори очікують 19%-ий коефіцієнт капіталізації на власні кошти від капіталовкладень у подібні об'єкти. Оцініть вартість об'єкта нерухомості.
Завдання 3. Оцінити вартість офісного приміщення загальною площею 100 м2. За попередніми прогнозами імовірний процент недозавантаження об'єкта під час оренди складає 2%, експлуатаційне резервування доходу - 1%, коефіцієнт капіталізації - 20%. Інформація щодо пропозиції на ринку оренди офісних приміщень в районі розташування об'єкта наведена в таблиці.3.1.
Таблиця 3.1
Пропозиція на ринку оренди офісних приміщень (грн./м2).
| Об'єкт-аналог | Площа, м2 | Місячна ставка орендної плати, грн./м2 |
| 22,5 | ||
| 20,5 | ||
| 17,5 | ||
| 21,5 |
Завдання 4. Власник будівлі офісного призначення протягом 6 років планує отримувати щорічний доход від оренди приміщень в розмірі 60 тис. грн. Наприкінці 6-го року будівлю буде продано за 1350 тис. грн., витрати на продаж прогнозуються в розмірі 5 % продажної ціни. Прогнозування доходів від оренди має більш високий ступінь ймовірності порівняно з можливістю продажу будівлі за вказану ціну, що впливає на рівень ставок дисконту: 8 % - для доходів від оренди та 20 % - для майбутнього продажу об'єкта. Оцінити вартість будівлі.
Завдання 5. На основі інформації про ціни продажу та характеристики подібних об’єктів оцінити вартість земельної ділянки.
Таблиця 3.2
Вихідна інформація про земельні ділянки
| Подібний об’єкт | Ціна продажу, тис. грн. | Розмір, га | Інженерне забезпечення | Місцезнаходження | Ухил поверхні |
| 1,0 | Вода | Прилеглий до центру | Яркуватий | ||
| 0,9 | Вода | Центральний район | Рівнинний | ||
| 1,0 | Вода, газ | Прилеглий до центру | Рівнинний | ||
| 1,0 | Вода, газ | Центральний район | Рівнинний | ||
| 1,0 | Вода | Центральний район | Рівнинний | ||
| Об’єкт оцінки | 0,9 | Вода, газ | Прилеглий до центру | Яркуватий |
Завдання 6. Необхідно оцінити забудовану земельну ділянку, яка використовується для обслуговування магазину роздрібної торгівлі. Загальна площа ділянки становить 460 м2. Об’єкт оцінки розташований у населеному пункті з чисельністю жителів 50 тис. осіб, що віддалений від адміністративного центру на 35 км. Відстань до залізничного вокзалу — 6 км, а до автовокзалу — 2 км. Ділянка має типові конфігурацію, забудову та рівень інженерно-технічного оснащення, нормальні геологічні умови. Офіційний курс грн./дол. становить 5,33. Визначити вартість земельної ділянки.
Завдання 7. Російська інвестиційно-фінансова група вивчає можливість купівлі незабудованої земельної ділянки для організації супермаркету електроніки загальною площею 1600 м2. Витрати на освоєння та благоустрій території оцінені у 15 000 грн. Крім того, територія віддалена на 5 км від залізничного та на 4 км від автовокзалу. Ділянка знаходиться у Києві та віддалена від центра міста на 4 км. Офіційний курс грн./дол. становить 5,33.
Визначити ринкову вартість земельної ділянки, якщо нормативна рентабельність використання земельної ділянки становить 6%, а коефіцієнт капіталізації 3 %.
Завдання 8. В адміністративному приміщенні, що оцінюється, є в наявності тільки одна телефонна лінія, що за сучасних умов діяльності в даній галузі трактується як функціональний знос. Відомо, що оптимальна кількість телефонних ліній для об'єктів аналогічного призначення дорівнює трьом, вартість додаткової телефонної лінії становить 3500 грн., вартість робот по проведенню однієї лінії - 500 грн., двох додаткових ліній -900 грн. Втрати доходу через недостатність елементів комунікацій оцінюються в 10000 грн. Визначити, чи доцільно здійснювати заходи щодо усунення функціонального зносу адміністративного приміщення.
Завдання 9. Визначити вартість приміщення виробничого призначення, яке надається в оренду за 2000 грн. на місяць. В базі даних про угоди купівлі-продажу аналогічних приміщень є наступна інформація (табл. 3.3):
Таблиця 3.3
Інформація про об'єкти-аналоги
| № об'єкта | Розмір місячної орендної плати, грн. | Ціна продажу, грн. |
Завдання 10. Об'єкт оцінки - одноповерхова будівля адміністративного призначення. Порівнянний об'єкт, який має на 40 м2 більшу загальну площу та підземний гараж, було продано за 800 тис. грн. Об'єкт оцінки не має гаража, але покупець разом з правами власності на об'єкт отримує право довгострокової оренди земельної ділянки, на якій цей об'єкт розташований. Результати аналізу продажів свідчать про те, що поправка на придбання права довгострокової оренди земельної ділянки оцінюється в 15 % до вартості об'єкта, наявність гаража - 100 тис. грн., а вартість кожного додаткового 1 м2 загальної площі відповідає поправці у 1,2 тис. грн. Оцінити вартість будівлі.
Завдання 11. Необхідно визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розташувати автозаправочну станцію на три колонки. Валові капітальні вкладення на одну колонку визначені у розмірі 96000 грн. Аналіз експлуатації працюючих АЗС в аналогічних за місцезнаходженням умовах дозволив встановити, що: протягом часу на одній колонці в середньому заправляється 6 автомобілів; одна заправка також у середньому дорівнює 15 літрам бензину; чистий прибуток з одного літра бензину складає приблизно 0,16 грн. Запланована дохідність від об’єкта нерухомості — 14 %; строк економічного життя — 8 років. Повернення інвестицій здійснюється за прямолінійним методом.
Завдання 12. Оцінити величину сукупного зносу на основі таких даних про об'єкт нерухомості:
1) об'єкт оцінки - адміністративна будівля виробничого підприємства, строк економічного життя якої оцінюється в 60 років, ефективний вік - 12 років, відновлювальна вартість -1200 тис. грн., витрати на ремонт окремих компонентів -50 тис. грн.;
2) віконні рами, що були встановлені в процесі будівництва об'єкта, - дерев'яні невисокої якості, на їх встановлення було витрачено 12,5 тис. грн. Необхідна заміна цих віконних рам на пластикові, які характеризуються кращими звукоізоляцією та енергозбереженням. Витрати на заміну оцінюються в 20 тис. грн.;
3) розміри внутрішніх приміщень адміністративної будівлі є не досить зручними для ефективної організації праці в підрозділах підприємства. Розбіжності в щорічних доходах, що отримуються від експлуатації аналогічних об'єктів (з більш вдалим плануванням приміщень) та об'єкта оцінки, на 1 м2 загальної площі становлять 0,15 тис. грн. Загальна площа адміністративної будівлі - 200 м2, коефіцієнт капіталізації - 0,25;
4) за рішенням місцевої ради на вулиці, де знаходиться об'єкт оцінки, організовано рух транспортних засобів тільки в одному напрямку, що ускладнило під'їзд до будівлі. Втрата вартості через такі заходи місцевої ради за прогнозами експертів становлять 105 тис. грн.
Завдання 13. Оцінити вартість об'єкта, який після його придбання буде здаватися в оренду. Аналіз відповідного сегмента ринку показав, що за останній час було продано п'ять приблизно аналогічних об'єктів, інформація про які наведена в табл. 3.4.
Таблиця 3.4
Інформація про підприємства-аналоги
| Об'єкти для порівнянь | Ціна продажу Ц аналог, грн. | Потенційний валовий дохід (ПВД), грн. |
| 435 000 | ||
| 560 000 | 3 500 000 | |
| 784 000 | ||
| 1750 000 | ||
| Оцінюваний об'єкт | ? |
Завдання 14. Протягом 5 років передбачається надавати адміністративну будівлю площею 2000 м2 в оренду. Середня орендна плата за 1 м2 на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об'єкта складає 12 %.
Операційні витрати приблизно складають 10 % від розміру дійсного валового доходу. Валовий доход власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов'язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 м2 площі, що надається в оренду. Мінімальний розмір витрат на ремонт складе 50 грн. за 1 м2. Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 25 тис. грн. з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн. щорічно.
Безризикова ставка дорівнює 14 %, що відповідає доходам на валютні депозитні внески понад 100000 USD. Поправка на ризик становить 5 % (середній рівень ризику капіталовкладень в адміністративні приміщення). Поправка на ліквідність – 3 %, що відповідає 3-м місяцям експонування об’єкта при його продажу.
На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтованих грошових потоків з урахуванням вартості реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року. Довгострокові темпи приросту прибутку – 4 %.
Поиск по сайту: