РАЗДЕЛ 2. Отдельные виды обязательств. Договорные обязательства. Обязательства по передаче имущества в собственность или иное вещное право

Основные вопросы темы

1. Понятие, виды, характеристика и значение договора купли-продажи.

2.Элементы договора купли-продажи.

3.Содержание договора купли-продажи и ответственность его сторон.

1. Договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество другой (покупателю), уплатив за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК).

В действующем ГК РФ указаны семь видов договоров купли-продажи (§28 гл. 30 ГК):

· розничная купля-продажа;

· поставка;

· поставка товаров для государственных нужд;

· контрактация;

· энергоснабжение;

· продажа недвижимости;

· продажа предприятия.

Некоторые из перечисленных выше видов договоров имеют разновидности. Характеристика договора купли-продажи: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Договор купли-продажи входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность (кроме него в эту группу входят еще три договора: мены, дарения, ренты). Это наиболее распространенный в гражданском обороте вид договора. Он широко применяется как внутри страны, так и в международной торговле. Значение его заключается в том, что он одновременно порождает и относительное правоотношение (обязательственное), и абсолютное (вещное право). Этот договор регулируется гл. 30 ГК РФ, отдельными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ.

2. Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Субъектами этого договора могут быть: граждане, юридические лица и государство. В некоторых видах договора купли-продажи возможность участия тех или иных субъектов гражданского права зависит от объема их правоспособности и дееспособности, а также от вида вещных прав на продаваемое имущество.

Предметом договора купли-продажи могут быть имущество, не изъятое из гражданского оборота, и имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК). Не могут быть предметом продажи обязанности субъектов (например, долги) и нематериальные блага.

Цена договора купли-продажи является договорной. Она определяется как в российских рублях, так и в валюте других стран, однако по ст. 2 Закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» 1992 г. платеж всегда должен осуществляться в российских рублях. Цена на некоторые товары (например, на энергоресурсы) может устанавливаться государством. Цена является существенным условием договора купли-продажи лишь в двух случаях: при продаже товара в рассрочку и при продаже объектов недвижимости. Отсутствие цены в других договорах купли-продажи означает, что платеж должен совершаться по цене, существующей на аналогичные товары (п. 3 ст. 421 ГК).

Срок договора купли-продажи в различных его видах играет разную роль. Так, в договорах поставки и при продаже товаров в кредит с рассрочкой платежа он является существенным условием, а в других – нет. Срок договора обычно устанавливается сторонами договора и определяется либо календарной датой, либо истечением периода времени, либо указанием на определенное событие, либо моментом востребования. Если срок договора не определен, то товар должен быть передан в разумный срок, а оплата его осуществлена после передачи товара (ст. 314, 457, п. 1 ст. 486 ГК). Если нарушение срока исполнения договора влечет за собой утрату его смысла для покупателя, такой договор называют «договором на срок» (п. 2 ст. 417 ГК).

Форма договора купли-продажи чаще всего бывает устной. В письменной форме должны совершаться следующие договоры:

· продажа недвижимости (такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации);

· внешнеторговые сделки;

· с участием юридических лиц;

· между гражданами на сумму более десяти минимальных размеров оплаты труда (за исключением тех случаев, когда сделки совершаются в момент их заключения).

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется гл. 28 ГК, однако в договорах поставки (ст. 507 ГК), розничной купли-продажи (ст. 493, 494 ГК), поставки для государственных нужд (ст. 527, 529 ГК), энергоснабжения (ст. 540 ГК) он имеет свои особенности.

3. Продавец обязан передать покупателю:

· товар соответствующего качества (ст. 469 ГК), в соответствующем количестве (ст. 465, 466 ГК), ассортименте (ст. 467 ГК), комплектности (ст. 478, 480 ГК) и комплекте (ст. 479 ГК). Условие о количестве товара является существенным; моментом передачи товара является момент его вручения, либо предоставления в распоряжение, либо передачи его перевозчику (ст. 458 ГК);

· товар в таре или упаковке (ст. 481, 482 ГК);

· относящиеся к передаваемому товару принадлежности и документы (ст. 464 ГК);

· товар, свободный от прав третьих лиц на него (ст. 460 ГК). Если третье лицо, имеющее право собственности на проданный товар покупателю, реализует свое право на отчуждение его у последнего (такое право называется «эвикцией»), продавец обязан возместить покупателю стоимость отобранного у него товара (п. 1 ст. 461 ГК).

Кроме того, договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца застраховать продаваемый им товар.

Продавец имеет право требовать от покупателя:

· оплаты переданного им товара;

· возврата проданного товара в случае неоплаты его при условии передачи товара покупателю на условиях сохранения права собственности продавца на него до момента оплаты (ст. 491 ГК).

Покупатель обязан:

· оплатить покупаемый товар либо полностью, либо частями, либо непосредственно при передаче его, либо до, либо после его передачи;

· известить продавца о ненадлежащем исполнении им договора (ст. 483 ГК);

· застраховать купленный товар, если эта обязанность предусмотрена договором.

Права покупателя: требовать от продавца передачи ему купленного им товара, соответствующего условиям договора, в соответствующий срок.

При изучении прав и обязанностей сторон договора купли-продажи студенту следует освоить ряд понятий: «качество товара», «гарантийные сроки», «сроки годности», «сроки службы», «комплект», «комплектность», «ассортимент», «недостатки», «существенные недостатки товара», «тара», «упаковка».

Ответственность сторон по договору купли-продажи возникает по следующим основаниям:

· случайное повреждение или гибель товара (ответственность лежит на покупателе с момента передачи ему товара продавцом – ст. 459 ГК);

· изъятие товара у покупателя третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки – ст. 461 ГК);

· непередача покупателю продавцом товара в назначенный покупателем срок принадлежностей или документов, относящихся к товару (покупатель должен отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором – ст. 464 ГК);

· передача продавцом покупателю меньшего количества товара, чем определено договором (покупатель вправе потребовать недостающее количество либо отказаться от переданного ему товара и его оплаты, а если товар оказался оплаченным, потребовать возврата уплаченной денежной суммы – ст. 466 ГК);

· передача продавцом товаров в ассортименте, не соответствующем договору (покупатель вправе отказаться от их принятия и оплаты, а в случае состоявшейся оплаты потребовать возврата уплаченной суммы – ст. 468 ГК);

· передача продавцом товара ненадлежащего качества (продавец обязан соразмерно уменьшить покупную цену, безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок либо возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара – ст. 475 ГК). Подобная ответственность наступает также в случае передачи товара покупателю в ненадлежащей таре (ст. 482 ГК);

· некомплектность товара, переданного продавцом покупателю (продавец обязан либо соразмерно уменьшить цену товара, либо доукомплектовать его – ст. 480 ГК);

· отказ продавца от передачи купленного у него товара покупателю либо передачи ему принадлежностей и документов, относящихся к данному товару (покупатель вправе отказаться от договора – ст. 463, 464 ГК);

· невыполнение обязанной стороной договора купли-продажи обязанности застраховать товар (другая сторона вправе застраховать этот товар и потребовать от обязанной стороны возмещения своих расходов – ст. 499 ГК).

Подробнее см.: 3, 5, 6.

Основные вопросы темы

1. Понятие, виды, характеристика договора розничной купли-продажи. Законодательство.

2. Особенности элементов договора розничной купли-продажи.

3. Особенности содержания договора розничной купли-продажи и ответственности его сторон.

1. Под договором розничной купли-продажи понимается договор, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (ст. 492 ГК).

Этот вид договора купли-продажи встречается на практике наиболее часто.

Действующий ГК РФ предусматривает следующие разновидности договора розничной купли-продажи:

· продажу товаров по образцам (ст. 497 ГК);

· продажу товаров с использованием автоматов (ст. 498 ГК);

· продажу с условием принятия товара (покупателем) в определенный срок (ст. 496 ГК);

· продажу с условием доставки товара покупателю (ст. 499 ГК);

· договор найма-продажи (ст. 501 ГК).

Перечисленные разновидности не исчерпывают всего многообразия разновидностей договора розничной купли-продажи, совершаемых на практике. К последним, в частности, можно отнести:

· продажу путем самообслуживания покупателя;

· продажу с оплатой в кредит;

· продажу товаров на аукционе;

· продажу товаров по конкурсу;

· продажу товара по договору комиссии;

· продажу ценных бумаг (акций, облигаций, векселей и др.).

Отсутствие перечисленных выше разновидностей договора розничной купли-продажи в ГК РФ следует, по-видимому, объяснять тем, что некоторые из них потеряли актуальность, другие редко встречаются на практике, а третьи выделены законодателем в самостоятельный вид договора.

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный; последний, как правило, является договором присоединения.

Законодательство, регулирующее этот договор, направлено на обеспечение интереса потребителя. Оно состоит из ГК РФ (ст. 492–505 ГК), ряда законов, правил продажи отдельных видов товаров. Большое значение имеет постановление Пленума Верховного суда от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». Среди законов, регулирующих этот договор, необходимо выделить следующие:

· Закон РФ «О защите прав потребителей» от 9 января 1996 г. в ред. от 23 ноября 2009 г. (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 140;

· Закон РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» от 22 марта 1991 г. № 948-1 в ред. от 26 июля 2006 г. // Ведомости СНД РСФСР. – 1991. – № 16. – Ст. 499;

· Постановление Правительства РФ «Об утверждении перечня продукции, подлежащей обязательной сертификации и единого перечня продукции, обязательное подтверждение соответствия которой осуществляется в форме декларации о соответствии» от 12 декабря 2009 г. № 990 (в ред. от 20 октября 2010 г. // СЗ РФ. – 2009. – № 50. – Ст. 6096;

· Федеральный закон РФ «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ (в ред. от 5 апреля 2010 г. // СЗ РФ. – 2006. – № 31 (ч. 1). – Ст. 3434.

Соотношение ГК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» 1996 г. в регулировании розничной купли-продажи определено постановлением Пленума Верховного суда, указанным выше: закон применяется лишь в случае, если он не противоречит ГК РФ.

Среди товаров, продажа которых регулируется правилами, утвержденными постановлениями Правительства РФ в период с 1994 по 1996 г., следует назвать следующие:

· отдельные виды продовольственных и непродовольственных товаров;

· меховые товары;

· товары по заказам, продаваемые на дому у покупателей;

· алкогольная продукция;

· изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней.

Правила продажи некоторых товаров были утверждены Указом Президента РФ, например, Правила продажи антиквариата, утвержденные 30 мая 1994 г.

2. Сторонами договора розничной купли-продажи являются продавец и покупатель. Законодатель ограничивает количество субъектов, выступающих в роли сторон. Так, продавцом в данном виде договора может быть только предприниматель (индивидуальный или коллективный – коммерческая организация), а покупателем – только лишь субъекты, приобретающие товар для использования его не в предпринимательских целях (такими субъектами чаще всего являются граждане, но ими могут быть и юридические лица). Для розничной торговли некоторыми видами товаров (например, бензином, алкоголем, легковыми автомобилями) требуется наличие лицензии у продавца. Для покупки товаров, ограниченных в обороте, требуется специальное разрешение у покупателя (предположим, для приобретения оружия) либо другой документ (например, для покупки медицинского препарата, обладающего наркотическими свойствами, требуется соответствующий рецепт).

Предметом договора розничной купли-продажи могут быть любые вещи, не изъятые из оборота. Они могут быть как индивидуально определенными, так и определяться родовыми признаками, как существующими в момент заключения договора, так и находящимися в этот момент в процессе производства. Товары, в стандартах на которые установлены требования по безопасности, подлежат обязательной сертификации. Товары, причиняющие вред здоровью, не могут быть предметом продажи (такие товары должны быть изъяты из продажи, а производство их должно быть приостановлено). Предметом данного договора могут быть только вещи, используемые для бытового потребителя: личного, семейного, домашнего.

Цена договора розничной купли-продажи является существенным условием договора (ст. 494 ГК). Она не может быть изменена покупателем в момент заключения договора и является одинаковой для всех покупателей. Цены на отдельные виды товаров устанавливаются государством, они обязательны не только для покупателей, но и для продавца. Оплачивается товар, как правило, в момент договора.

Срок договора розничной купли-продажи определяется сторонами. Это условие является существенным в договоре только при продаже товара в кредит.

Порядок заключения договора розничной купли-продажи: договор считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю чека, свидетельствующего об оплате товара, а оплата товара понимается как достижение соглашения сторонами (ст. 493 ГК). Публичный характер этого договора определяется порядком его заключения: оферентом выступает продавец, а публичной офертой являются работа автомата, демонстрация товаров или их образцов, описание товаров и их фотоснимки, а также реклама товара, если она содержит все существенные условия договора (в противном случае она является лишь предложением неопределенному кругу потребителей делать оферту) (п. 1 ст. 137 ГК).

Форма договора розничной купли-продажи определяется по правилам о форме сделки (ст. 159–161 ГК): в устной форме совершаются лишь сделки между гражданами на сумму менее десяти МРОТ либо сделки, исполняемые в момент их совершения. Продажа товара с использованием автомата происходит путем совершения конклюдентных действий – оплатой товара (п. 2 ст. 158 ГК). В остальных случаях договор должен быть оформлен письменно (несоблюдение письменной формы договора лишает продавца права ссылаться на свидетельские показания) (п. 1 ст. 162 ГК), но не лишает этого права покупателя (ст. 493 ГК).

3. Продавец обязан передать товар покупателю:

· в определенном месте;

· со всеми принадлежностями;

· со всеми документами, относящимися к товару;

· в согласованном количестве и ассортименте;

· соответствующей комплектности и комплекта;

· установленного качества;

· в надлежащей упаковке;

· свободным от прав третьих лиц.

Продавец должен предъявить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре (ст. 495 ГК) и предприятии-изготовителе (ст. 9–10 Закона РФ «О защите прав потребителей») и проинформировать его о специальных правилах использования, транспортировки и хранения товаров, опасных для жизни, разработанных его изготовителем (ст. 7 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Права продавца ограничены: он может лишь требовать плату за проданный товар. Ограничены также и обязанности покупателя: он обязан лишь оплатить товар. В то же время права покупателя по данному договору расширены, он имеет право:

· осмотреть товар до заключения договора и потребовать в его присутствии проверки свойств его или демонстрации использования товара (п. 2 ст. 495 ГК);

· на обмен доброкачественного непродовольственного товара на аналогичный товар, но другого размера, фасона, расцветки, комплектации в течение 14 дней после совершения покупки при условии сохранения им товарного вида, ярлыков и чека (ст. 502 и 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Перечень товаров, не подлежащих обмену, утвержден постановлением Правительства РФ от 8 октября 1993 г. № 995 с изменениями от 17 мая 1996 г. (Собр. законодательства РФ. – 1996. – № 21. – Ст. 2517);

· на соразмерное уменьшение покупной цены, незамедлительное устранение недостатков, на замену товара либо на возмещение понесенных убытков в случае продажи ему товара ненадлежащего качества (п. 1 ст. 503 ГК). Это право в отношении товаров, срок годности которых не установлен, может быть реализовано в течение шести месяцев для движимых вещей и двух лет для недвижимости (ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей»);

· не возмещать разницу в цене в случае замены недоброкачественного товара на аналогичный (п. 1 ст. 504 ГК), однако при обмене на товар иного размера, фасона, сорта разница в цене подлежит возмещению (п. 2 ст. 504 ГК);

· на получение необходимой достоверной информации о товаре, условиях его продажи и изготовителе. В случае ее непредоставления он вправе потребовать от продавца возмещения убытков, а если договор заключен, отказаться от его исполнения, потребовав возврата уплаченной суммы за товар и возмещения других убытков (пп. 1, 3 ст. 495 ГК).

Особенности ответственности по договору розничной купли-продажи:

· ответственность за нарушение прав потребителя может быть возложена не только на продавца, но и на изготовителя товара;

· продавец, не предоставивший покупателю информацию о товаре, отвечает и за недостатки товара, возникшие после его передачи (п. 4 ст. 495 ГК);

· продавец, не предоставивший покупателю информацию о товаре, обязан возместить убытки, возникшие у покупателя (п. 3 ст. 495 ГК);

· возмещение продавцом убытков покупателю не освобождает его от исполнения обязательства в натуре (ст. 505 ГК);

· при нарушении имущественных прав потребителя возможна денежная компенсация морального вреда, полученного им, при наличии вины причинителя вреда. Размер такого возмещения определяется только судом с учетом характера и объема нравственных страданий потребителя, а отнюдь не стоимости купленного товара (п. 2 ст. 1099 ГК и ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Правила о некоторых разновидностях договора розничной купли-продажи изложены в ст. 496–499, 501 ГК РФ. Однако изложены они в этих статьях неполно, поэтому студентам следует ознакомиться со следующими подзаконными актами:

· Правилами продажи отдельных видов товара, утвержденными постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55 (в ред. от 27 января 2009 г.) // СЗ РФ. – 1998. – № 4. – Ст. 482;

· Правилами продажи по образцам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 июля 1997 г. № 918 (в ред. от 7 декабря 2000 г., с изм. и доп. от 27 февраля 2007 г.) // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3567;

· Правилами комиссионной торговли непродовольственными товарами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июня 1998 г. № 569 (в ред. от 22 февраля 2001 г.) // СЗ РФ. – 1998. – № 24. – Ст. 2733.

Подробнее см.: 1, 5.

Основные вопросы темы

1. Понятие, характеристика, элементы договора поставки и порядок его заключения.

2. Содержание и прекращение договора поставки. Ответственность сторон.

3. Особенности договора поставки товаров для государственных нужд.

1. Договором поставки называют договор, по которому поставщик – предприниматель обязуется передать в обусловленный срок покупателю производимые или закупаемые им товары в предпринимательских или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним их использованием (ст. 506 ГК).

Этот договор считается предпринимательским, одной из форм оптовой торговли (другими формами является торговля на ярмарке и на товарных биржах). Договоры, заключаемые между поставщиком товара и его покупателем, считаются простыми по структуре договорных связей, а договоры, в которых имеется посредник – промежуточный субъект, считаются договорами со сложной структурой. В случае наличия посредника заключаются два договора: один – между поставщиком и посредником (например, оптовой базой, складом для хранения товара), второй – между посредником и покупателем.

Договоры поставки бывают консенсуальными, взаимными, возмездными, в некоторых случаях обязательными для поставщика (ст. 445 ГК). Этот вид договоров регулируется Гражданским кодексом, а также по желанию сторон правилами, содержащимися в двух положениях о поставках: № 888, утвержденных Советом Министров СССР 28 июля 1988 г., отмененных ч. 4 ст. 2 Закона РФ «О введении в действие части второй ГК РФ», а затем восстановленных постановлением Пленума ВАС от 22 октября 1997 г. Называются они так: «Положение о поставках продукции производственно-технического назначения» и «Положение о поставках товаров народного потребления». Кроме того, этот договор регулируется правилами договора купли-продажи, а также правилами об обязательствах и сделках. Отдельные виды договора поставки регулируются специальными нормативными актами, например договор о поставке товаров для государственных нужд.

Стороны в договоре называются поставщиком (им может быть коммерческая организация либо индивидуальный предприниматель) и покупателем (им, как правило, является предприниматель, но может быть и государство). Покупателями по этому договору не могут быть лица, использующие товар для бытовых нужд. Субъектный состав и назначение продаваемых товаров объясняют то, что данный договор считается предпринимательским.

Предметом договора могут быть любые не изъятые из оборота вещи, как существующие в момент заключения договора, так и не произведенные (не приобретенные) в момент заключения договора, как правило, определяемые родовыми признаками.

Цена в этом договоре не относится к существенным условиям договора, а вот срок относится. Он устанавливается сторонами путем определения конкретной даты либо периода времени. Досрочная поставка по данному договору не допускается. Расчеты по оплате товара осуществляются, как правило, платежными поручениями.

Форма договора может быть устной лишь в том случае, если сторонами его являются граждане – предприниматели, а общая стоимость товаров, подлежащих поставке, не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда. В остальных случаях форма этого договора должна быть письменной.

Порядок заключения договора имеет особенности: одна из сторон будущего договора направляет контрагенту оферту – предложение заключить с ней договор, а другая сторона направляет акцепт – согласие на заключение договора. В случае, если акцептант в своем ответе изменил условие договора, данный ответ считается не акцептом, а офертой, на которую контрагент должен ответить в течение 30 дней. Сторона, нарушившая это правило, должна будет возместить другой стороне убытки (это правило предусмотрено ст. 507 ГК, называемой «Урегулирование разногласий при заключении договора»).

В договоре поставки подробно урегулирована процедура передачи товара:

· товар передается путем отгрузки его поставщиком либо самому покупателю, либо лицу, указанному им;

· товар может быть передан на месте нахождения поставщика (выборка) на основании отгрузочной разнарядки, которая должна быть направлена поставщику за 30 дней до момента поставки (п. 2 ст. 509 ГК);

· товар может также передаваться и на месте нахождения поставщика, такая передача называется «выборкой» (ст. 510 ГК);

· право выбора транспорта для доставки товара принадлежит поставщику (п. 1 ст. 510 ГК);

· многооборотная тара и средства пакетирования, в которых доставлен товар, подлежат возврату поставщику (ст. 517 ГК);

· товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующий период (ч. 2 п. 3 ст. 508 ГК);

· при недопоставке товаров поставщик обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующий период (п. 1 ст. 511 ГК);

· поставка товаров одного наименования в бóльшем количестве, чем предусмотрено договором, не засчитывается в покрытие недопоставки товаров другого наименования и подлежит восполнению (п. 2 ст. 512 ГК) и т.д.

Следует обратить внимание на то, что условия передачи товара по договору поставки сформулированы законодателем в виде прав и обязанностей соответствующих сторон.

2. Обязанности поставщика:

· передать товар в обусловленный срок (п. 1 ст. 506 ГК), равномерными партиями (п. 1 ст. 508 ГК), в соответствии с установленными графиками (п. 2 ст. 508 ГК);

· восполнить недопоставленный товар в следующий период (п. 1 ст. 511 ГК);

· вывезти товар, от которого отказался покупатель, но принял его на ответственное хранение (п. 2 ст. 514 ГК);

· подготовить товар к вывозу и уведомить об этом покупателя, если договор заключен с условием выборки товара;

· выполнить указание покупателя об отгрузке заказанного им товара другому лицу (п. 2 ст. 509 ГК);

· возместить расходы, понесенные покупателем, в связи с ответственным хранением им товара (п. 3 ст. 514 ГК).

Права поставщика:

· требовать от покупателя оплаты товара;

· указывать покупателю, по какому именно договору ему следует засчитывать поставленные им товары, если их количество было недостаточным и при этом с данным покупателем было заключено несколько договоров поставки (п. 1 ст. 522 ГК);

· потребовать от покупателя оплаты товара в случае, если он без достаточных оснований отказывается от его принятия (п. 4 ст. 514 ГК).

Обязанности покупателя:

· совершить все действия, обеспечивающие принятие товаров, поставленных по договору поставки (п. 1 ст. 513 ГК);

· осмотреть принятые товары в срок, определенный законом или договором, проверить количество и качество товаров, а в случае выявления несоответствия или недостатков товаров незамедлительно письменно уведомить поставщика (п. 2 ст. 513 ГК);

· в случае получения товаров от транспортной организации проверить соответствие товаров сведениям, указанным в транспортных и сопроводительных документах (п. 3 ст. 513 ГК);

· в случае отказа от переданного ему поставщиком товара принять его на ответственное хранение и незамедлительно уведомить поставщика (п. 1 ст. 514 ГК);

· осмотреть передаваемые ему товары в процессе их выборки (п. 1 ст. 515 ГК);

· оплатить поставленные ему товары с соблюдением порядка и формы расчетов в соответствии с договором (п. 1 ст. 516 ГК).

Права покупателя:

· требовать предоставления товара, обусловленного договором;

· предъявлять требования, предусмотренные ст. 475 ГК РФ в случае поставки ему товара ненадлежащего качества (п. 1 ст. 518 ГК);

· требовать замены в разумный срок товара ненадлежащего качества, возвращенного потребителем, в случае, если покупатель продает поставленные ему товары в розницу (п. 1 ст. 518 ГК);

· предъявлять требования, предусмотренные ст. 480 ГК РФ, в случае поставки ему товаров с нарушением условий договора о комплектности (п. 1 ст. 519 ГК);

· приобретать не поставленные поставщиком товары у других лиц с отнесением понесенных расходов на поставщика (п. 1 ст. 520 ГК);

· отказываться от оплаты товаров ненадлежащего качества и некомплектных товаров, а в случаях, если такие товары оплачены, требовать возврата денежных сумм до устранения недостатков или доукомплектования товаров либо их замены (п. 2 ст. 520 ГК);

· указывать поставщику, по каким именно договорам следует засчитывать уплаченную им денежную сумму, в случае, когда им было заключено несколько договоров, сумма эта недостаточна для погашения обязательств по всем договорам (п. 2 ст. 522 ГК);

· отказываться от принятия товаров, поставка которых просрочена, уведомив поставщика о своем отказе (п. 3 ст. 511 ГК).

Основаниями прекращения договора поставки являются:

· ненадлежащее исполнение договора;

· соглашение сторон о расторжении договора;

· односторонний отказ от исполнения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 523 ГК).

Основаниями для одностороннего отказа от исполнения договора поставки являются:

· нарушения, допущенные поставщиком;

· поставка товаров с недостатками, не устранимыми в приемлемый для покупателя срок (п. 2 ст. 523 ГК);

· неоднократное нарушение сроков поставки товаров (п. 2 ст. 523 ГК);

· поставка недоброкачественного или некомплектного товара (п. 1 ст. 518, ст. 519, п. 2 ст. 480 ГК).

3. Поставка товаров для государственных нужд является разновидностью договора поставки. Этим договором оформляется закупка товаров, необходимых государству, в частности, необходимых для обеспечения нужд обороны и безопасности страны. Регулируется этот договор статьями ГК РФ (ст. 525–538), посвященными специально этому договору, а также статьями, посвященными договору поставки, и специальными законами:

· ФЗ РФ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» от 13 декабря 1994 г. № 60-ФЗ (в ред. от 24 июля 2007 г.) // СЗ РФ. – 1994. – № 34. – Ст. 3540; – 1997. – № 12. – Ст. 1381;

· ФЗ РФ «О государственном материальном резерве» от 29 декабря 1994 г. № 79-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ. – 1995. – № 1. – Ст. 3;

· ФЗ РФ «О государственном оборонном заказе» от 27 декабря 1995 г. № 213-ФЗ (в ред. от 1 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 6;

· ФЗ РФ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнении работ, оказание услуг для государственных и муниципальных работ и нужд от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ (в ред. от 3 октября 2010 г.) // СЗ РФ. – 2008. – № 30. – Ст. 9105.

Иерархия перечисленных актов установлена в п. 2 ст. 525 ГК РФ, из нее следует, что общие положения о поставке применяются к данному договору, если правилами о нем не установлено иное.

Срок выполнения действий по заключению договора ограничен законом: он определен либо в 30 дней, либо в 20 (пп. 2–4 ст. 528, пп. 1, 2, 4 ст.529, п. 2 ст. 530 ГК). Цена товара – рыночная, финансирование поставок товара происходит за счет бюджетных средств и внебюджетных источников РФ.

Особенности договора поставки для государственных нужд состоят в том, что участниками этого типа договора являются три лица:

· заказчик (в роли его выступают либо исполнительные органы власти, либо организации, уполномоченные ими);

· поставщик (в этой роли выступают предприниматели);

· получатель товара (покупатель).

Предметом вышеназванного договора являются вещи, определяемые родовыми признаками (только российского производства); потребность в заказываемых вещах выявляется из государственных программ; форма этого договора должна быть всегда только письменная; оформляется этот договор двумя документами:

· государственным контрактом на поставку товаров для государственных нужд – договором между заказчиком и поставщиком о передаче товара либо самому заказчику, либо указанному им получателю (покупателю);

· договором поставки для государственных нужд – договором между поставщиком и получателем (покупателем), заключаемым на основе контракта о передаче поставщиком товара покупателю. Промежуточным документом между ними является извещение заказчика покупателю о прикреплении его к поставщику.

В процедуре заключения договора (ст. 528 и 529 ГК) поставки для государственных нужд можно выделить следующие этапы:

· определение нужд государства в товарах определенного вида;

· выдача заказа на поставку товара заказчику;

· размещение заказчиком заказа (оно может происходить на конкурсах);

· заключение госконтракта между поставщиком и государственным заказчиком;

· направление государственным заказчиком получателю товара (покупателю) извещения о прикреплении его к определенному поставщику;

· заключение договора поставки между поставщиком и покупателем на основе извещения заказчика.

К нарушениям, допущенным покупателем, относятся:

· невыборка товаров покупателем в обусловленный срок (п. 2 ст. 515 ГК);

· непредставление покупателем отгрузочной накладной (п. 3 ст. 509 ГК);

· неоднократная просрочка оплаты товаров покупателем (п. 3 ст. 523 ГК).

Особенности ответственности сторон по договору поставки:

· основанием наступления ответственности является неисполнение или ненадлежащее исполнение договора;

· ответственность является полной и строится на основании положений гл. 25 ГК РФ;

· формы ответственности: возмещение убытков (реального ущерба или упущенной выгоды) (ст. 15 ГК РФ); взыскание договорной неустойки (пени, штрафа); взыскание уплаты процентов за пользование чужими деньгами в случае нарушения денежных обязательств (п. 4 ст. 487, 395 ГК): отказ стороны от исполнения договора, возврат недоброкачественного или некомплектного товара, приобретение товара покупателем у другого лица в случае его недопоставки, принудительная оплата покупателем невыбранного товара и др.

Предусматривается повышенная ответственность сторон по договору:

· заказчик обязан возместить убытки, причиненные поставщику, в течение 30 дней со дня передачи товара (при невозмещении их поставщик вправе отказаться от договора), а также убытки, причиненные отказом от возмещения убытков, понесенных поставщиком при исполнении договора (ст. 533 ГК);

· поставщик обязан уплатить штраф в размере стоимости товара, определенной в проекте контракта, в случае необоснованного уклонения от заключения госконтракта на поставку товара для федеральных нужд (п. 2 ст. 5 ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» и других законов), а также уплатить 50% стоимости недопоставленного им товара помимо уплаты неустойки и такую же сумму за просрочку поставки товара (п. 3 ст. 5 ФЗ «О поставке продукции для федеральных государственных нужд»), а в случае поставки недоброкачественных или некомплектных товаров уплатить штраф в размере 20% стоимости забракованных товаров (п. 5 ст. 16 ФЗ «О государственном материальном резерве»).

Отдельного разговора заслуживает вопрос об особенностях содержания этого договора. При изучении его студент должен уяснить следующие положения:

· когда заказчик не может отказаться от заключения госконтракта с поставщиком (это возможно, когда поставщик принял заказ – п. 2 ст. 527 ГК);

· кто из участников должен возместить убытки, возникшие у поставщика в ходе исполнения им договора (это должен сделать заказчик, причем в 30-дневный срок – п. 4 ст. 527 ГК);

· кому поставщик обязан передавать товар (это может быть либо заказчик, либо покупатель – ст. 526 ГК);

· кто из участников должен платить за поставленный товар (это может быть покупатель, в случаях, когда товар поступает непосредственно ему, при этом заказчик является поручителем и несет с покупателем солидарную ответственность по договору (ст. 534 ГК); в случае, если товар поступает заказчику, оплачивать его должен последний).

Подробнее см.: 5, 6.

Основные вопросы темы

1. Понятие, виды, характеристика договора контрактации. Особенности правового регулирования.

2. Элементы и содержание договора контрактации. Ответственность сторон.

2. Отличие договора контрактации от договора поставки.

1. Договором контрактации называется договор, по которому производитель сельскохозяйственной продукции (продавец) обязуется передать произведенную им продукцию заготовителю (контрактанту), а последний обязуется принять и оплатить ее (ст. 535 ГК).

Договор этот применяется в сфере предпринимательства, им оформляется передача продукции одним собственником другому.

Характеристика договора контрактации: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Разновидностью данного договора является поставка сельскохозяйственной продукции для государственных нужд.

Особенностью данного вида договора является то, что он одновременно содержит признаки двух видов договоров, рассмотренных нами ранее: договора купли-продажи и договора поставки. Это обстоятельство позволяет считать его разновидностью указанных двух договоров и обусловливает сложный состав правовых норм, которыми он регулируется, и особый порядок их применения.

Правовые нормы, регулирующие данный договор, должны применяться в следующей очередности: нормы о контрактации (ст. 535–538 ГК); нормы о поставке (ст. 506–524 ГК); нормы о купле-продаже (ст. 454–491 ГК).

Очередность применения правовых норм, регулирующих договор контрактации, иная:

а) нормы ГК о контрактации (ст. 535–538 ГК);

б) нормы, содержащиеся в специальном законе (Законе РФ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд» от 2 декабря 1994 г. № 53-ФЗ (в ред. от 2 февраля 2006 г. // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3303);

в) нормы ГК о поставках товара для государственных нужд (ст. 525–534 ГК);

г) нормы закона РФ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» и закона РФ «О государственном материальном резерве»);

д) нормы ГК РФ об общих положениях договора купли-продажи.

Нормы, посвященные договору контрактации для государственных нужд, в ГК РФ отсутствуют, всего же договору контрактации в ГК РФ посвящено четыре статьи.

2. Стороны в договоре контрактации: продавец (производитель продукции) и заготовитель (контрактант). Продавцом может быть только предприниматель (коллективный или индивидуальный), производящий сельскохозяйственную продукцию, а заготовителем – предприниматель (например, торговая организация, консервный завод) или государственный орган. Субъектный состав данного договора является основанием для отнесения этого договора к разряду торговых (хозяйственных).

Предметом договора контрактации могут быть вещи трех видов:

· непереработанная продукция (зерно);

· переработанная продукция (масло);

· сырье (молоко).

Эти вещи представляют собой продукцию, произведенную в сельскохозяйственной отрасли (растениеводстве, животноводстве, звероводстве) методами агро- или зоотехники. Продукция эта определяется родовыми признаками. Она имеет две особенности:

· зависимость ее производства от природных факторов (погоды, нашествия вредителей, инфекционных заболеваний, эпидемий у животных);

· в момент заключения договора она еще не существует, это продукция, которую необходимо произвести.

Целью закупок, производимых с помощью контрактации, являются:

· последующая переработка продукции или продажа ее (п. 1 ст. 535 ГК);

· помещение закупленной продукции на хранение в государственный фонд (в соответствии с Законом РФ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд»).

Предмет этого договора так же, как и предмет договора поставки, не предназначен для личного, семейного, домашнего, т.е. бытового использования.

Цена предмета договора определяется по правилам договора купли-продажи. Условие о цене не относится к числу существенных условий договора.

Срок договора так же, как и в договоре поставки, относится к числу существенных условий договора.

Форма договора должна быть только письменной. Порядок заключения договора и разрешения разногласий, возникающих при этом, аналогичен договору поставки (ст. 507 ГК).

Обязанности продавца (ст. 537 ГК) – произвести продукцию и передать заготовителю в согласованном количестве и ассортименте, предусмотренном договором (ассортимент является существенным условием договора).

Обязанности заготовителя:

· принять сельскохозяйственную продукцию по месту ее нахождения и обеспечить вывоз (п. 1 ст. 536 ГК);

· принять сельскохозяйственную продукцию в месте нахождения заготовителя, если это предусмотрено договором и продукция соответствует условиям договора и представлена в срок, обусловленный договором (п. 3 ст. 537 ГК);

· оплатить приобретаемую продукцию полностью либо частично (но с последующей доплатой);

· возвращать производителю по его требованию отходы от переработки сельскохозяйственной продукции по цене, обусловленной договором (п. 3 ст. 536 ГК).

Особенности ответственности сторон договора контрактации:

· производитель и заготовитель – государственный орган, не исполнившие договор совсем либо исполнившие его ненадлежащим образом, освобождаются от гражданско-правовой ответственности, если докажут свою невиновность (ст. 538 ГК);

· заготовитель – предприниматель отвечает и при отсутствии вины, его освобождает от гражданско-правовой ответственности лишь наличие непреодолимой силы в процессе исполнения договора (п. 3 ст. 401 ГК).

3. Из сказанного выше очевидно, что договор контрактации по ряду признаков похож на договор поставки. Тем не менее он выделен законодателем в самостоятельный вид договора, являющийся разновидностью договора купли-продажи.

Договор контрактации отличается от договора поставки по следующим признакам:

· специальной сферой применения: он оформляет торговые отношения субъектов гражданского права, находящихся в городе, с производителем продукции, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сельскохозяйственной местности;

· субъектным составом продавца: он является производителем продукции, передаваемой заготовителю;

· особым характером предмета договора: им является сельскохозяйственная продукция, причем произведенная самим продавцом;

· на исполнение договора влияют природные факторы, которые нельзя заранее предвидеть и устранить;

· особенность ответственности сторон: поставщик отвечает только при наличии своей вины, несмотря на то, что является предпринимателем, а предприниматель по общим правилам должен отвечать в гражданско-правовом порядке за неисполнение либо ненадлежащее исполнение и при отсутствии своей вины (п. 3 ст. 401 ГК);

· законодательство по данному договору защищает интересы слабой стороны, ею является производитель.

Подробнее см.: 2, 3.

Основные вопросы темы

1. Понятие, виды, характеристика договора энергоснабжения.

2. Элементы и содержание договора энергоснабжения.

3. Ответственность сторон по договору энергоснабжения. Правила прекращения договора энергоснабжения.

1. Договором энергоснабжения называется договор, по которому одна сторона (энергоснабжающая организация) обязуется подавать энергию (или энергоносители) через присоединенную сеть другой стороне (потребителю), которая обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (ст. 539 ГК).

Этот договор является правовой формой, оформляющей отношения, связанные с потреблением энергии, и считается разновидностью договора купли-продажи.

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный.

Виды этого договора выделяются:

· по предмету договора: договор снабжения газом, электроэнергией, водой, нефтью и нефтепродуктами, тепловой энергией;

· субъектному составу договора: договор энергоснабжения граждан, договор энергоснабжения предприятий;

· другим основаниям: выделяют договор о взаимном резервировании энергоснабжения, договор о реверсивных перетоках электроэнергии и др.

Договор этот регулируется ст. 539–548 ГК РФ, а также специальными нормативными актами:

· ФЗ РФ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» от 14 апреля 1995 г. № 47-ФЗ (в ред. от 27 июля 2010 г.) // СЗ РФ. – 1995. – № 16. – Ст. 1316;

· ФЗ РФ «О естественных монополиях» от 17 августа 1995 г. № 147-ФЗ (в ред. от 25 декабря 2008 г.) // СЗ РФ. – 1995. – № 34. – Ст. 3426;

· Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики» от 31 августа 2006 г. № 530 (в ред. от 9 июня 2010 г. // СЗ РФ. – 2008. – № 1 (ч. 1). – Ст. 36;

· рядом постановлений Правительства РФ, например, ФЗ РФ «Об основах регулирования тарифов организаций коммерческого комплекса» от 39 декабря 2004 г. № 210-ФЗ (в ред. от 27 июля 2010 г.) // СЗ РФ. – 2005 (ч. 1). – Ст. 36;

· правилами пользования электроэнергией и правилами пользования тепловой энергией от 6 декабря 1981 г. (правила эти опубликованы Энергоиздатом в 1982 г. в Москве).

Особенностью правового регулирования является то, что правила об энергоснабжении применяются к договорам о снабжении различными видами энергии и энергоносителями (газом, водой, нефтью и т.д.) в случаях, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 548 ГК).

2. Сторонами в договоре энергоснабжения являются: продавец энергии и покупатель (потребитель энергии). В роли продавца выступает энергоснабжающая организация – юридическое лицо в форме акционерного общества, например Мосэнерго, Красноярскэнерго, Якутскэнерго и др. Структура этих организаций сложная, так, в состав их входят электростанции различного вида: тепловые, атомные, гидравлические. Организации эти являются коммерческими и действуют на основе лицензии, выданной Министерством топлива и энергетики. Поскольку энергоснабжающие организации являются субъектами естественных монополий, они внесены в реестры субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе, которые ведут федеральные и региональные энергетические комиссии.

В роли покупателей (потребителей) энергии выступают абоненты и субабоненты. Субабонентом является субъект, энергоустановка которого присоединена к сетям абонента (ст. 545 ГК). В качестве покупателей могут выступать физические и юридические лица, среди них выделяют категорию «энергоемких» потребителей, в отношении которых установлены иной тариф и порядок оплаты энергии.

Заключение договора энергоснабжения имеет некоторые особенности:

· необходимо наличие у абонента специального энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, а также наличие приборов, обеспечивающих учет потребляемой энергии, и другого оборудования: сети, проводов, трансформаторов, подстанций и др.;

· энергоснабжающая организация не вправе отказаться от заключения договора при наличии у нее возможности подавать энергию, а также не вправе оказывать предпочтение кому-либо из потребителей, если это не предусмотрено правовыми актами;

· моментом заключения данного договора с абонентом – гражданином считается подключение его в установленном порядке к сети (ч. 1 ст. 540 ГК), а доказательством заключения договора является квитанция об оплате электроэнергии за месяц. Моментом заключения подобного договора с абонентом – юридическим лицом считается подписание договора, к которому должны быть приложены: акт разграничения балансовой принадлежности энергосетей (тепловых сетей) и эксплуатационной ответственности сторон;

· в случае снабжения энергией субабонента заключаются два договора: один между снабжающей организацией и абонентом, а другой – между абонентом и субабонентом.

Предметом договора является энергия: электрический ток, пар, горячая вода. Качество ее должно устанавливаться Госстандартом, действующими правилами и условиями договора (п. 1 ст. 542 ГК). Качество электроэнергии характеризуется напряжением и частотой тока, а тепловой – температурой и давлением пара, температурой воды. Количество энергии измеряется в киловаттах и гигакалориях.

Отличительные особенности предмета данного договора:

· передача предмета договора осуществляется через систему специальных технических средств (проводов, трубопроводов, водопроводов);

· прием и потребление предмета договора требуют специального оборудования и обеспечения безопасности как самого потребителя, так и окружающих его лиц;

· наличие специального оборудования является необходимой технической предпосылкой для заключения договора.

Цена договора определяется не сторонами, а тарифами, утвержденными государством, периодически индексируемыми и различающимися в зависимости от того, кто является абонентом. Оплата энергии производится за фактическое потребление в соответствии с данными ее учета (ст. 544 ГК).

Срок договора устанавливается лишь в тех договорах, в которых абонентом является юридическое лицо. Правила о сроках установлены в пп. 2, 3 ст. 540 ГК РФ: договор, заключенный на срок, после его истечения продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит об изменении условий либо о прекращении договора.

Порядок заключения договора и его форма зависят от субъектного состава абонентов и цели использования товара. Так, если абонентом является гражданин, потребляющий энергию, форма договора будет конклюдентная. Если же абонентом является индивидуальный предприниматель или же юридическое лицо, форма договора должна быть письменная.

Продавец обязан: подавать энергию соответствующего качества, обусловленного количества, с соблюдением режима подачи.

Продавец вправе:

· прекратить или ограничить подачу энергии без согласия и предупреждения абонента при ликвидации или предотвращении аварии с последующим уведомлением абонента;

· требовать оплаты использованной энергии.

Абонент обязан:

· оплачивать принятую энергию;

· соблюдать режим потребления энергии;

· вести учет потребления энергии;

· немедленно сообщать энергоснабжающей организации о нарушениях, возникающих при пользовании энергией;

· обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность приборов, оборудования энергетических сетей в случае, если он является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Абонент вправе:

· изменять количество принимаемой им энергии при условии ее оплаты;

· использовать энергию в необходимом количестве, если он является гражданином и использует энергию для бытовых нужд;

· передавать энергию субабоненту с согласия энергоснабжающей организации;

· прекращать договор в одностороннем порядке.

3. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору энергоснабжения наступает в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения ими договора.

Ответственность продавца возникает в форме возмещения реального ущерба в следующих случаях:

· при нарушении продавцом условий о качестве подаваемой им энергии;

· в случае перерывов в подаче энергии продавцом при наличии его вины в этом.

Ответственность покупателя наступает в случае неоплаты использованной им энергии: продавец имеет право прекратить подачу энергии. Кроме того, он отвечает за несообщение продавцу сведений о нарушениях, возникших при использовании им энергии. Форма ответственности в последнем случае – возмещение реального ущерба.

Правила изменения и расторжения договора предусмотрены в ст. 546 ГК РФ:

· абонент – гражданин, использующий энергию для бытового потребления, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии;

· абонент – юридическое лицо вправе отказаться от исполнения договора лишь при наличии существенных нарушений, допущенных энергоснабжающей организацией: поставке энергии ненадлежащего качества, неоднократном нарушении сроков подачи энергии и т.д. (ст. 523 ГК);

· энергоснабжающая организация вправе прекратить подачу энергии в случае согласия другой стороны (п. 2 ст. 546 ГК) и без ее согласия в случае необходимости принять меры для ликвидации или предотвращения аварии (п. 3 ст. 546 ГК). В обоих случаях закон обязывает энергоснабжающую организацию предупредить абонента о прекращении подачи энергии.

Подробнее см.: 1–5.

Основные вопросы темы

1. Понятие, характеристика, элементы договора продажи недвижимости. Обязанности сторон.

2. Основные положения о договорах продажи жилого помещения и предприятия.

1. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами.

Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю. Договор этот впервые выделен в качестве самостоятельного в действующем ГК РФ по причине значительной ценности предмета договора и регулируется только нормами ГК РФ и других кодексов.

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).

На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т.е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления) (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК).

Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т.е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости необходимо соответствующее решение совета директоров это акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50% балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров (ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах»).

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество – имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо. К недвижимому имуществу относятся (п. 1 ст. 130 ГК):

· земельные участки;

· объекты, связанные с землей (сооружения, здания);

· суда (воздушные, морские), подлежащие государственной регистрации.

Не могут быть предметом данного договора обособленные водные объекты, леса, некоторые виды земель (например, земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

Имеются специальные правила продажи земельных участков. Так, например, при продаже земельного участка, на котором находится недвижимость, не передаваемая в собственность покупателя, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования (ст. 553 ГК).

Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (например, договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК).

Момент государственной регистрации и момент передачи недвижимого имущества могут не совпадать. Правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в ФЗ от 21 июля 1997 г. «О регистрации прав на недвижимость» // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

Регистрация судов производится в Судовом реестре и считается специальной. Правила ее предусмотрены транспортными кодексами, а также ведомственными приказами и правилами. В результате регистрации судна новый судовладелец получает свидетельство о собственности на судно.

О необходимости принятия положения о государственной регистрации космических объектов говорилось в Законе РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности» (Рос. газета. – 1993. – 6 окт.), однако до сих пор такое положение не принято. В соответствии с п. 1 ст. 17 указанного закона космические объекты должны иметь маркировку, свидетельствующую об их принадлежности к РФ. Регистрация такого космического объекта, а также регистрация морского судна свидетельствуют о принадлежности их к РФ и, стало быть, указывают на то, что они находятся в сфере юрисдикции РФ. Кроме того, такая регистрация удостоверяет право собственности конкретного субъекта на зарегистрированный объект.

Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. Определению цены и ее значению в договоре посвящена ст. 555 ГК.

Из содержания данного договора в специальном рассмотрении нуждается лишь вопрос об обязанностях сторон.

Обязанности продавца:

· передать покупателю право собственности на недвижимость (это право исчезает у продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю; этот момент может не совпадать с передачей самого имущества);

· передать покупателю по передаточному акту недвижимое имущество (с момента подписания этого акта риск гибели недвижимого имущества переходит к его покупателю, если иное не предусмотрено договором – п. 2 ст. 556 ГК).

Обязанности покупателя (ст. 551 ГК):

· принять недвижимое имущество по передаточному акту;

· зарегистрировать переход права собственности.

В случае продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель не имеет права требовать его замены.

2. Основные положения о продаже жилых помещений:

· стороны не могут произвольно изменить целевой характер использования продаваемого помещения (оно может быть использовано только для жилья граждан);

· продавец обязан указать в договоре лиц, сохраняющих право пользования помещением, которое он продает, например, членов его семьи (ст. 292 ГК), лицо, проживающее в продаваемом помещении в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК), нанимателя (арендатора) жилого помещения и членов его семьи (ст. 675 и 617 ГК);

· в договоре должно быть указано об отсутствии прав кого-либо на проживание в продаваемом помещении, если дело обстоит именно так;

· продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи продавца, возможна лишь с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК);

· договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах юстиции либо других органах, специально созданных для этой цели;

· продавец приватизированной квартиры в многоквартирном доме имеет дополнительные обязанности, о которых было сказано выше.

Основные положения о договоре продажи предприятия:

· сторонами договора являются предприниматели (индивидуальные или коллективные – коммерческие юридические лица), продавцами государственных и муниципальных предприятий в ходе их приватизации являются соответствующие федеральные или местные фонды имущества;

· предметом договора является предприятие, представляющее собой имущественный комплекс, состоящий из материальных элементов, в которых различают основные (помещения, здания, земельные участки) и оборотные фонды (оборудование, сырье, деньги), и нематериальные элементы, в которых различают имущественные права и обязанности предприятия, исключительные права предприятия, индивидуализирующие его и его продукцию (право на фирменное наименование, право на товарный знак), гражданско-правовые обязательства предприятия перед третьими лицами, в том числе денежные долги. Предмет этого договора является его существенным условием и потому подлежит детальному описанию в договоре;

· состав и стоимость продаваемого предприятия определяются на основе его инвентаризации (п. 1 ст. 561 ГК); до подписания договора должны быть составлены следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень его обязательств (долгов) (п. 2 ст. 561 ГК);

· передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о его составе, недостатках переданного имущества, а также об уведомлении кредиторов (п. 1 ст. 563 ГК);

· моментом передачи предприятия от продавца к покупателю является день подписания сторонами передаточного акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели имущества предприятия (п. 2 ст. 563 ГК);

· не подлежат передаче права продавца, полученные им на основании лицензии (в случае нарушения этого положения обе стороны несут солидарную ответственность перед кредитором продаваемого предприятия);

· договор продажи предприятия вступает в силу с момента его регистрации (п. 3 ст. 560 ГК). Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 564 ГК);

· обязанности продавца:

а) перевести на покупателя право собственности на предприятие;

б) передать предприятие покупателю;

в) подготовить предприятие к передаче покупателю и составить передаточный акт (абзац 2 п. 1 ст. 536 ГК), с момента подписания которого предприятие считается переданным (п. 2 ст. 563 ГК);

г) известит

Поиск по сайту: