Сделки с земельными участками. В прошлый раз мы рассматривали вопрос о купле-продаже земельных участков

В прошлый раз мы рассматривали вопрос о купле-продаже земельных участков. При купле-продаже земельных участков необходимо учитывать положения Земельного кодекса о предельных размерах земельных участков. Речь идет об установлении предельных размеров земельных участков, когда земельные участки передаются в собственность из государственной и муниципальной земли.

Второй момент, который нужно учитывать, это – определение того, кто может быть покупателем. В частности, ЗК запрещает иностранным гражданам приобретать земельные участки в собственность из земель с/х назначения и земель, находящихся в приграничных районах и зонах, определяем Президентом РФ. ФЗ «Об обороте земель с/х» добавил к этому еще одно ограничение. Покупателями земель с/х назначения не могут быть также российские юр.лица, в уставном капитале которых не менее 50% принадлежать иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам или лицам без гражданства. ФЗ «Об обороте земель с/х» предусматривает еще ряд особенностей, которые уст. ст. 8. При продаже участка с/х назначения Продавец должен известить о желании продать участок исполнительные органы субъекта РФ и органы м/с, поскольку они имеют преимущественное право покупки. Если эти органы отказались от покупки или не ответили на предложение в течение месяца, собственник может продать земельный участок, но на условиях, которые были объявлены. Если же продается земельная доля и она не выделяется в земельный участок (а если выделяется - то применяются вышеизложенные правила), то в этом случае собственник в праве на долю должен сообщить о желании продать сособственникам (в случае их отказа или умолчания в течение месяца) собственник может продать другим лицам, но прежде должен сообщить о своем желании продать долю органам исполнительной власти субъекта и органам м/с. И фактически продать свою долю он может только после того, как эти органы или откажутся от покупки или промолчат в течение месяца. Тогда он в течение года может продать свой земельный участок.

Рассматривая вопросы с куплей-продажей земельных участков, нельзя не обратить внимания на положения, сформулированные в ст. 37 ЗК РФ. В этой статье, зафиксировано в частности, такое правило. Являются недействительными такие условия купли-продажи как право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Это правило представляется странным. Поскольку с момента перехода права собственности на земельный участок к покупателю, покупатель не может быть связан никакими обязательствами подобного рода перед прежним собственником. Подобного рода соглашение в соответствие с ГК, если и имело местно, не может считаться законным и представлять собой особенность купли-продажи земельного участка.

К договору купли-продажи земельных участков примыкает договор мены (глава 31 ГК РФ). Каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать и в то же время является покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Подробно останавливаться не будем. Остановимся лишь на основном положении. Если в договоре мены присутствует земельный участок. То в этом случае применяются требования к купле-продаже земельного участка (сохранение целевого назначения и пр.)

Среди сделок с земельными участками важное место занимает аренда земельных участков. На аренду земельных участков распространяются общие требования, которые предусмотрены главой 34 ГК РФ (аренда). В статье 607 ГК РФ указывается, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, как и других объектов. Такие особенности установлены земельным законодательством. ЗК этому вопросу (аренде) посвящает ст. 22 ЗК и ряд других положений, которые имеются в других статьях ЗК. В частности, в ст. 22 ЗК предусмотрено, в отличие от требований ст. 615 ГК, положение о том, что арендатор не обязан, если иное не предусмотрено договором, получать согласие арендодателя, а лишь обязан его известить при передаче з.у. в субаренду, при внесении прав аренды в уставной капитал ХО, и такой подход представляется правильным, поскольку он вытекает из главы 34 ГК.

Но, следует обратить внимание на положения п. 5 ст. 22 ЗК, в котором в частности сказано, что при внесении арендных прав в качестве вклада в уставной капитал, на месте арендатора появляется новый арендатор, который и становится ответственным по договору аренды перед арендодателем. На самом деле, согласно ГК, смены арендаторов здесь не происходит, конструкция ЗК неправильно воспринимает положения ст. 616 ГК. В ней, в частности, идет речь о перенайме. Вот в случае перенайма, действительно, появляется другой арендатор. Но в рассматриваемой ситуации перенайма нет, поэтому арендатор остается прежним, при внесении прав аренды в уставной капитал.

Вызывает определенные сомнения конструкция п. 7 ст. 22. Речь в ней идет о передаче з.у. в аренду для гос. и муниципальных нужд или проведения изыскательских работ. Установлен ограниченный срок аренды в один год, что не имеет под собой серьезного обоснования (почему только на один год). И второй момент. Изыскательские работы могут проводиться без нарушения целостного покрова з.у. и, в ряде случаев, вообще не требуются заключение договора аренды. В статье 22, а именно, в пункте 9 этой статьи, установлено еще одно правило в отношении аренды. Которое порождает вопросы. Сформулировано правило о том, что, если договор аренды земельного участка из гос. и муниципальных земель заключается на срок, более чем пять лет, то досрочное прекращение договора возможно по инициативе арендодателя только по решению суда. Если договор аренды заключен на срок менее, чем пять лет, то арендатор вправе расторгнуть договор аренды по своей инициативе и без решения суда. На самом деле такой вариант явно не допустим, в случае спора вопрос должен решаться в суд. порядке.

ЗК посвящает специальную статью (ст. 46), которая предусматривает основания прекращения аренды земельного участка. В п.1 говорится о том, что применяются основания, предусмотренные ГК РФ. А п. 2 перечисляет основания для прекращения договора аренды, которые как бы являются специфическими. Среди них называются такие основания, как использование арендатором земельного участка не в соответствии с целью, использование способами, приводящими к разрушению участка, не устранение арендатором нарушений земельного законодательства и т.п. Исходя из общих положений гражданского законодательства, таких оснований выделять нет необходимости, поскольку они в силу требований ГК выступают в качестве оснований для расторжения договора аренды. Согласно статье 609 ГК договор аренды на срок более 1 года между гражданами, а между юр. лицами независимо от срока, заключается в письменной форме. Договор аренды, если он заключен на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации, причем при решении этого вопроса используются разные формулировки. В одних случаях говорится о гос. регистрации договора аренды. В других случаях говорится о регистрации права аренды. т.е. как бы о регистрации вещного права. Такая формулировка исходит в частности из ст. 26 ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 1 этого закона аренда упоминается как обременение права собственности и других вещных прав. Некоторые правила, связанные с арендой земельных участков, сформулированы в законе «Об обороте земель с/х назначения применительно к землям с/х назначения». Большинство положений повторяют общие положения об аренде ЗК И ГК. Но важно отметить, что применительно к землям с/х назначения, договор аренды земельного участка заключается на срок, не превышающий 49 лет. Как вы знаете, действующий ГУ не устанавливает какие-либо сроки, на которые заключается договор аренды. Применительно к земля с/х назначения этот срок определен – не более 49 лет.

Далее, среди сделок с земельными участками все большее значение приобретает ипотека, т.е. залог земельных участков. Общие требования сформулированы в ГК, но в 334 ст. ГК установлено, что залог земельных участков и другого недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке и общее правило такого: если законом «Об ипотеке» не предусмотрены, какие-либо специальные положения, применяются общие правила ГК. Закон «Об ипотеке» был принят 15.07.98, последние изменения внесены 18.12.2006 г. Закон включает специальную. главу, посвященную ипотеке з.у (гл. 11). Ст. 62 провозглашает общие положения о том, что могут могут быть предметом залога лишь те з.у, которые на основании фед. закона не изъяты и не ограничены в обороте. Заложить можно то, что можно продать. Подчеркивается, что арендаторы з.у. вправе сдать в залог арендные права, в пределах срока аренды. Согласие на эту сделку собственника (ст. 22 ЗК говорит об уведомлении собственника). Видимо, надо исходить из того, что применятся правило специального закона, т.е. закона «Об ипотеке». Предметом ипотеке не может быть земельная доля. Земельную долю надо сначала выделить, чтобы образовался самостоятельный земельный участок. Согласно закону, ипотека з.у., наход. в гос. или муниципал. собственности –не допускается, однако есть исключение, которое зафиксировано в ст. 62.1. закона. Это исключение гласит о том, что допускается ипотека земель, находящихся в муниципальной собственности или ипотека земель, наход в гос. собственности, если соответствующие земли не разграничены, но только лишь в том случае, если эти земельные участки предназначаются для жилищного строительства. Ст. 64 закона устанавливает правило о том, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке з.у. право залога распространяется и на находящееся или возводимое на участке здание или сооружения залогодателя. Естественно, что если в договоре о залоге будет прямо предусмотрено, что залог распространяется только на з.у., залогодержатель не вправе будет обратить взыскание на здание и сооружение. Согласно ст. 65 закона, на з.у., заложенном по договору ипотеки. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором. Правда, эта же 65 ст. устанавливает след. Правило: если возведение залогодателем строения повлечет ухудшение обеспечения ипотеки, залогодержатель вправе потребовать обращения залога на возведенные здания. В силу ст. 339 договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. В отношении з.у. прямо оговорки нет, хотя в ст. 10 закона об иптеке на этот счет имеется оговорка о том, что договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его гос. регистрации. Специальное правило установлено в связи с обращением взыскания на заложенный з.у. Лицо, которое приобрело з.у. при продаже его на публичных торгах вправе менять целевое назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством или порядке, предусмотренном земельным законодательством Продажа и приобретение з.у. должна совершаться с учетом требований, сформулированных применительно к купле-продаже з.у. На аукционе покупателями не могут быть иностранные граждане и пр. Вопрос об ипотеке з.у., зданий и сооружений. ГК специально предусматривает случаи. Когда ипотека одновременно распространяется на здания и сооружения и на з.у., на котором они расположены. В соответствии с п. 3 ст. 340 ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору з.у., на котором находятся эти здании и сооружения. Постановление Пленумов ВС и ВАС разъясняется, что данное правило применяется в случаях, когда лицом, выступающим в роли залогодателя, является собственник или арендатор соответствующего з.у. Поэтому, если заключается договор об ипотеке только в отношении зданий или сооружений, и не затрагивается вопрос о з.у., такая сделка считается ничтожной. В других случаях, когда не совпадает собственник строения и собственник з.у., применяются положения п. 1 ст. 35 ЗК. Эта статья предусматривает исключительное право арендатора на приобретении в собственность з.у.

Среди сделок с з.у. следует назвать и дарение. Эта сделка совершается в соответствии с общими требованиям гражданского законодательства, с той лишь особенностью. Что если предметом сделки является з.у., то он рассматривается как объект недвижимости. Ст. 574 ГК установлено, что договор дарения недвижимого имущества подлежит гос. регистрации и совершается в письменной форме. Нотариальное удостоверение не предусматривается.

Указ Президента РФ от 27.10.93 упоминал среди сделок с з.у. ренту и пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо в виде предоставления средств на содержание получателя ренты. Исходя из ст. 585, если з.у. согласно договору ренты передается плательщику ренты за плату, то к этим отношениям применяются положения о купле-продаже. Если з.у. плательщику ренты передается бесплатно, то к этим отношениям применяются положения о дарении. Ст. 584 ГК подчеркивается, что договор ренты предусматривающий з.у. под выплату ренты, подлежит нотариальному удостоверению и гос. регистрации.

Довольно запутанным был вопрос о наследовании з.у. Сейчас он разрешен в статьях 1181 и 1182 ГК. Согласно первой статье, т.е. ст. 1181 принадлежащий наследодателю на праве собственности з.у. или принадлежащее ему право ПНВ (пож. наслед. владения) наследуется на общих основаниях. Т.е. какого-либо специального разрешения для этих целей не требуется. В ст. 1182 предусматриваются особенности раздела з.у., доставшегося по наследству. Раздел допустим, если образующиеся при этом з.у. отвечают размеру участка, используемого для соответствующих целей. Земельное законодательство устанавливает,как максимальные размеры земельных участков, так и минимальные. Если раздел в силу тех или других причин не возможен, то он должен передаваться тому наследнику, который имеет преимущественное право с компенсацией остальным. Если такого наследника нет, то весь земельный участок переходит к наследникам на условиях общей долевой собственности.

Поиск по сайту: