Отчет об оценке индивидуального жилого дома

В СООТВЕТСТВИИ С URAR

Важной частью курса является составление демонстрационного отчета об оцен­ке. Нижеприведенные данные позволят подготовить демонстрационный отчет об оценке.

ДАННЫЕ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА

А. РЕГИОНАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ. Г. Сан-Антонио, штат Техас расположен в центральной части южного Техаса приблизительно в 150 милях от Мексикан­ского залива и 150 милях от Мексики. Город Хьюстон расположен в 200 милях к востоку, а г. Даллас в 280 милях к северу.

Сан-Антонио является одним.из четырех уникальных городов США с истори­ческими памятниками (остатками 5 испанских католических миссий), между­народным конгресс-центром и т.д. Очень большое количество туристов посе­щает город ежегодно.

В Сан-Антонио имеется электричество, газ, вода и канализация. Вода очень чистая, из подземных скважин. Рост производства электроэнергии и развитие сети по уборке мусора позволяет развиваться городской застройке.

Система скоростных дорог развивается вместе с ростом города. Общественная система транспорта представлена автобусным сообщением - чистым и регуляр­ным. Система воздушного сообщения обеспечивает связь со всеми городами США, а также с Мексикой. Город связывает с другими штатами 3 железнодо­рожные линии и система автодорог.

В. ДАННЫЕ О БЛИЖАЙШЕМ ОКРУЖЕНИИ. Объект оценки расположен в северной части города к востоку от Военного шоссе, к северу от кольца 410 примерно в 3,5 милях я в 2,25 милях к югу от кольца 1604. Два кольца образуют замкнутые круги вокруг Сан-Антонио и являются скоростными магистралями. Международный аэропорт расположен в 4,5 милях от объекта и поэтому можно слышать некоторый щум от самолетов.

1. Квартал расположения. Окружением объекта является близлежащий квар­тал. Границы - Военное шоссе на западе, город Савано-Парк на севере, старая дорога (Voelker Lanе) на востоке и дренажная система на юге.

Квартал включает в себя 223,39 акров земли и состоит из 602 индивидуальных домов, расположенных на 170, 727 акрах. В окрестностях имеется только один свободный земельный участок, которым владеет одна из 2-х церквей. Каждая церковь имеет участок в 5 акров с расположенными на них церковными здани­ями. На Военном шоссе расположены коммерческие здания, магазины, конто­ры риэлторов, архитекторов и т.д. Примерно 2,609 акра используется под коммерческую застройку.

Ближайший бассейн и теннисный корт расположен на участке земли в 2085 акра. В наличии имеется 350б9 акров вакантной земли, зарезервированной застройщиком для использования в коммерческих целях. Предполагается, что на этой земле будет построен торговый центр, который не повлияет на сто­имость индивидуалъных домов.

2. Транспорт - автобусная остановка имеется на Военном шоссе. Городской муниципалитет Сан-Антонио обеспечивает пожарную охрану и охрану поряд­ка (полицию) на уровне окружающих районов. Школьный автобус обслужи­вает детей всех трех учебных групп в районе.

3. Школы и церкви - качество школ является средним. В районе имеется 2 церкви, а в ближайших районах находится также много других церквей,

4. Возраст застройки - застройка района началась 8 лет назад и закончилась в прошлом году. Большинство домов было построено одним застройщиком с минимальными изменениями в стиле застройки. В процессе застройки имелись некоторые изменения в кухонном оборудовании.

5. Рейтинг окрестностей - по сравнению с близлежащими районами данный район можно считать средним. Вакантными является менее 3% домов. Дома, оцененные в 10(% их стоимости продаются в среднем за 4-6 месяцев. Нет объявлений "ПРОДАЕТСЯ", однако и нет недостатка предлагаемых квартир. Цены остаются стабильными.

6. Уровень цен в районе - уровень цен в данном районе колеблется от $100000 до $160000, при том, что примерно 8% процентов арендовано. Наиболее вероятная цена квартир в районе - $145000.

С. ИНФОРМАЦИЯ ОБ УЧАСТКЕ - участок является угловым, размером 13691 кв. фут. В настоящее время он расположен в черте города и в соответст­вие с зонированием на нем могут строиться индивидуальные жилые дома. Настоящие улучшения отвечают этим требованиям. Участок лежит в зоне, не подверженной затоплениям.

1. Коммунальные услуги - коммунальные услуги представлены газом, водой, сбором мусора и обеспечиваются муниципальными компаниями. Телефонные услуги предоставляются Southweatern Веll. Доступно кабельное телевидение. Все коммуникации являются подземными. Участок земли имеет ухудшения в 12` из-за прохождения коммуникации вдоль задней стороны участка, которые не влияют на его рыночную стоимость.

2. Топографическая информация - участок имеет легкий наклон назад, что обеспечивает адекватный дренаж. Внешний вид участка является средним.

3. Внешние улучшения - улица, идущая от дома, освещена. Улица покрыта асфальтом и имеет тротуары. Нет специальной канализации, ее заменяет от-крытая дренажная система.

4. Минимальные услуги - Частный клуб отдыха имеет два корта, бассейн и расположен через улицу от объекта. Членство стоит $175,00 в год. Корты и бассейн похожи на аналогичные в округе/

D. ОЦЕНИВАЕМАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - адрес оцениваемого имущества -14303 Чимней хауслайн, Сан-Антонио, Графство Бексар, Техас, 78231. Участок по земельному кадастру - 1914, номер по карте 515Е7, полный набор прав владения (fее simple), годовой налог $2091. Заказчик оценки - Первая федералъная депозитная ассоциация (First Federal Savings Association). Дата продажи оценки - 1 декабря 1987 г. Владелец - Джон и Мэри Доэ. Объект представляет собой 2-х этажное здание, построенное 6 лет назад. Эффективный возраст составляет 3-5 лет при оставшейся экономической жизни 40-50 лет. Оставшей­ся срок физической жизни установлен в 50 лет.

1. Конструкция здания - стены облицованы с трех сторон кирпичом, внутри - доски. Конструкция может быть квалифицирована как кирпичная для защиты от огня. В целях оценки следует использовать кирпичные здания из справоч­ника Маrshall & Swift. Крыша - деревянная черепица. Окна алюминиевые, с одним стеклом и защитным экраном. Внешние двери деревянные. Уровень изоляции для стен и потолка соответствует стандартам R-22 и R-11, что явля­ется типичным для данной местности.

2. Фундамент - объект имеет бетонный ленточный фундамент (в данном при­мере на него не надо делать поправки), РVС дренажные трубы, медные трубы водоснабжения на 1-м и 2-м этажах.

3. Электричество - электрическая проводка в изоляции, счетчик, что является типичным для данной местности. Отопление - газ, теплый воздух подается в помещения через систему кондиционирования.

4. Полы - полы паркетные имеются в гостиной, кухне и комнате для завтраков. Виниловые покрытия - в ванных, мраморный пол в прихожей, в остальных помещениях - ковер. Ванные комнаты отделаны керамической плиткой. Все другие комнаты имеют ковровое покрытие. Для подхода по стоимости рекомендуется использовать ковровое покрытие.

5. Кухонное оборудование. Состоит из плиты с духовкой, микроволновой печи, вентилятора. Имеется посудомоечная машина, бак для сбора мусора, смягчи­тель воды. Горячая вода обеспечивается газовым нагревателем объемом 50 галлонов, что является обычным. Имеется 6 вентиляторов и б пожарных детек­торов. (Не надо вводить поправки на вентиляторы, т.к. они являются типичны­ми).

6. Сантехника - вся сантехника состоит из керамики, за исключением мойки в кухне и баре. Раковины в туалетах мраморные. На верху - две ванные комнаты. Внизу ванная имеет душ. В каждой ванной комнате имеется кондиционер/на­греватель.

7. Отделка комнат. Стены всех комнат покрыты тканевыми обоями поверх сухой штукатурки, гостиная отделана деревянными панелями. Потолки покра­шены побелкой по штукатурке. Ванные комнаты покрыты обоями и плиткой.

8. Гараж - Внутренность гаража сделана из окрашенных панелей. Потолок покрыт звукоизоляционным материалом. Гараж имеет бетонный пол и две 8-дюймовые двери.

9. Крытая веранда - крытая веранда размером 22' * 30', крыша с деревянной черепицей, две застекленные двери. (При расчетах необходимо учесть про­странство между камином и окном).

10. Ландшафт - размер дороги для машин 40' * 18', пешеходной дорожки 238' * 3'6". Имеется деревянная ограда длиной 290 футов, двое ворот 6' * 4'. Земля покрыта травой. В передней части двора имеется 4 больших дуба, позади дома 6 больших дубов и много маленьких. Данный вид деревьев престижен в этом районе.

Оцениваемая недвижимость квалифицируется как "хорошего качества".

11. Условия финансирования. Текущее финансирование покупки дома за счет обычного кредита (80% - 90% от оцененной стоимости, на 30 лет при 12% годовых, концессия со стороны продавца 0-2%. Некоторые займы VА - про­давец платит 2% -5%. Покупатель обычно платит 1 % стоимости).

ЗАМЕЧАНИЕ: Все необходимые данные можно вычислить исходя из схе­матического плана объекта. Все вычисления следует занести в форму Маrshal & Swift 1007. Цифры при этом округляются до единиц долларов.

Поиск по сайту: