Виды износа объекта недвижимости и их характеристика

Износ – многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается поте­ря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержка­ми по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их те­кущей рыночной стоимостью.

Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стои­мости оцениваемого имущества относительно ее первоначальной ве­личины. Количественно он измеряется абсолютной величиной сни­жения стоимости имущества или в процентах от его первоначаль­ной стоимости.

Иногда даже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Вместе с тем, между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объек­та, тогда как бухгалтерский износ – нормативная величина запро­граммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов. Оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за ут­раты им заданных потребительских свойств по естественным при­чинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по ар­хитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктив­ным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости иму­щества вследствие изменения внешней среды: социальных стандар­тов общества, законодательных и финансовых условий, демографи­ческой ситуации, градостроительных решений, экологической об­становки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются со­стоянием самого объекта, внешний – воздействием окружающей среды. Соответственно, каждый из износов первых двух типов раз­деляется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ все­гда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по лик­видации которого превышают достигаемое в результате уве­личение стоимости имущества. Если расходы по устранению боль­ше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его уст­ранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Поиск по сайту: