Метод капитализации дохода

Капитализация представляет собой превращение дохода в совокупную стоимость. Применение метода капитализации дохода предполагает, что владелец имущества, либо тот, кому это имущество будет в конечном счете продано, получают потоки доходов на протяжении бесконечно длительного периода. Это соответствует формуле:

V = NOI/Rо, (17)

где V – стоимость на данный момент (текущая стоимость);

NOI – чистый текущий доход (чистый операционный доход);

Rо – норма прибыли, или ставка капитализации.

Расчет ежегодного чистого дохода:

Чистый операционный доход, (NOI) равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, финансовых или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Расчет ставки капитализации:

Общая ставка капитализации строится на основе анализа фактических отношений величины дохода к цене продажи для объектов недвижимости.

Ставка (общий коэффициент) капитализации определяется по формуле:

Ro= r + S + y + p, (18)

где r – безрисковая ставка, принимается как процент по долгосрочному депозитному рублевому вкладу в Сбербанке РФ на дату оценки;

S – поправка на неликвидность. При расчете потери на низкую ликвидность эксперты используют формулы финансовой математики;

y – коэффициент, учитывающий степень риска;

p – ставка возмещения капитала. Рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала. Количество лет, требуемых для возврата вложенного капитала, определяется сроком оставшейся экономической жизни оцениваемого объекта.

Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконта показывает эффективность вложения капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Денежный поток (до уплаты налогов) – чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Риск – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

По мере повышения степени риска инвестиций, увеличивается норма доходов.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

За основу берется безрисковая норма доходов, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправки на неликвидность. С учетом особенностей объекта оценщик может вносить дополнительные поправки.

Расчет ставки дохода на капитал (ставки дисконта) производится по формуле:

PV=FV/(1+E)n=[1/(1+E)n] × FV, (19)

где PV – текущая стоимость;

FV – будущая стоимость;

E – дисконтная ставка;

n – число периодов;

1/(1+Е)n – фактор текущей стоимости.

Расчет нормы возврата капитала выполняется методом Ринга (прямолинейным методом), который предполагает ежегодное (помесячное) снижение дохода равными долями в течение всего срока службы недвижимости.

Поиск по сайту: