II. Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества

2.1. Продажа предприятия

Объекты недвижимости отличаются друг от друга по различным признакам, в том числе и по таким, которые имеют правовое значение, т.е. предопределяют необходимость специфической регламентации в дополнение к тому регулированию, которое обусловлено «родовыми» ее свойствами. В частности, здания и сооружения отличаются от «движимой» недвижимости тем, что они неразрывно связаны с землей. Данная особенность потребовала формулирования для продажи зданий (сооружений) некоторых специальных положений (ст. 552, 553, п. 2, 3 ст. 555 ГК РФ).

Исходя из этого, можно сказать, что в рамках продажи недвижимости законодатель выделяет отдельные разновидности, учитывая специфические признаки ее видов.

Продажа предприятия сформулирована в Гражданском кодексе РФ как вид купли-продажи и как разновидность продажи недвижимости. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.[14] Согласно п. 2 ст. 132 Гражданского кодекса РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности.

Данному договору посвящен параграф 8 гл. 30 ГК РФ. Это означает, что рассматриваемое обязательство характеризуется родовыми признаками купли-продажи как типа договора, имеет общие признаки с продажей недвижимости и обладает отличительными качествами, обусловившими необходимость выработки специфического правового регулирования. Такое понимание соответствует внутренней логике системы договоров купли-продажи и, как следствие, позволяет грамотно дополнять правовое регулирование продажи предприятия нормами о продажи недвижимости.

Удостоверением состава продаваемого предприятия является полная инвентаризация предприятия (имущественного комплекса). Предприятие как имущественный комплекс, являющийся предметом договора, включает в себя не только имущество, которое может передаваться в собственность, но также исключительные права и обязательственные права и обязанности.

Относимость продажи предприятия к такому виду договора купли-продажи, как продажа недвижимости, обусловлена тем, что предприятие по ст.132 ГК РФ признается разновидностью недвижимости.

Одной из важнейших особенностей договора продажи предприятия является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия – это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом – кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). В связи с этим, в ст. 562 ГК РФ закреплены обязанности сторон договора по уведомлению кредиторов и соответствующие права последних.

В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора стороны договора несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам (п. 4 ст. 562 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи предприятия является его цена, т.е. стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон.

Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.[15]

Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа. Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств. Несоблюдение этих формальных требований влечет недействительность договора. Однако представление указанных документов нельзя считать существенным условием договора: ведь форма сделки не относится к числу ее условий.

Так же как и продажа жилых помещений, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц. Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе составить и представить на подписание передаточный акт, в котором должны быть зафиксированы данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты.

С момента подписания передаточного акта предприятие считается переданным покупателю, и риск случайной гибели или повреждения имущества в составе предприятия переходит на покупателя.

С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Моменты перехода права собственности и рисков случайной гибели предприятия определены законом императивно и не совпадают во времени.

Передача покупателю имущества, не пригодного для целей, названных в договоре продажи (вследствие недостатков, за которые отвечает продавец), дает покупателю право требовать расторжения или изменения договора аналогично общим положениям о купле-продаже. Однако это право возникает, только если покупатель своевременно известит продавца о нарушении договора, а последний не устранит после этого недостатки предприятия.

Требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежат удовлетворению, только если это не нарушает прав и интересов кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам.[16]

2.2. Договор продажи жилого помещения

В рамках продажи недвижимости выделена такая ее разновидность как договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования данного вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но и спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора. Жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц. Жилое помещение может использоваться для проживания, как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права.

В случаях проживания в жилом помещении несовершеннолетних членов семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи.

Отчуждение квартир в многоквартирных домах также имеет свою специфику. К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования.

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции.

2.3. Особенности продажи земельных участков

Отношения, связанные с договором купли-продажи земельного участка
регулируются параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ с учетом
положений, закрепленных Земельным кодексом Российской Федерации. При заключении договоров купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, действующий Гражданский кодекс РФ закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах оборотоспособности природных ресурсов. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременении земельного участка и ограничениях его использования. Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним».

При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо осуществить проверку полномочий продавца по распоряжению соответствующим земельным участком. В случае если продавцом земельного участка является юридическое лицо, необходимо проверить полномочия лица подписывающего договор купли-продажи земельного участка. Заключая договор купли-продажи земельного участка крайне важно не допустить ошибку в предмете договора, в случае если предмет договора определен не надлежащим образом, это приведет к тому, что договор будет признан не заключенным и соответственно не влекущим никаких юридических последствий. Учитывая все риски связанные с заключением договора купли-продажи земельного участка рекомендуется выстраивать платежи по договору исходя из данных рисков и обстоятельств, связанных с конкретным земельным участком.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Подводя итог настоящей главе, необходимо обратить еще раз внимание на следующее. Квалифицирующими признаками договора продажи недвижимости являются предмет и форма договора. Договор продажи недвижимости выделен в отдельную группу договоров из-за специфики его объекта - недвижимого имущества. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.[17] Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации. Специфическим признаком, обусловившим выделение продажи предприятия в качестве отдельного вида купли-продажи (разновидности договора продажи недвижимости), являются особенности предприятия как вида недвижимости. Договор продажи жилого помещения является разновидностью договора продажи недвижимости, который в свою очередь является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – недвижимого имущества. Поэтому договору продажи жилого помещения присущи все признаки договора продажи недвижимости и договора купли-продажи товаров.

Заключение

В заключение проведенной исследовательской работы можно сделать следующие выводы.

1. Договор продажи недвижимости представляет собой одну из разновидностей договоров купли-продажи, объектом которого является недвижимое имущество. Таким образом, договор продажи недвижимости обладает всеми характеристиками договора купли продажи. Согласно условиям данного договора продавец берет на себя обязательства по передаче покупателю в собственность недвижимого имущества (квартиры, земельного участка, сооружения и пр.) за определенную стоимость. Кроме того, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности.

2. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

3. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

4. Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

5. Законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности).

6. Договор продажи предприятия является одним из видов договоров недвижимости и относится к числу взаимных, консенсуальных и возмездных договоров. На сегодняшний день договор продажи предприятия играет важную роль в хозяйственном и гражданском обороте.

7. Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным. Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

8. Отличительная особенность договора продажи земельного участка заключается в ограниченной оборотоспособности предмета данного договора, которая регулируется специальными законами о земле и других природных ресурсах.

Поиск по сайту: