Ипотечный инвестиционный анализ

Ипотечный кредит это кредит выдаваемый на длительный срок под залог недвижимости. Особенности ипотечного кредита:

1. Совмещение объекта залога и объекта кредитования

2. Для целей кредитования недвижимость как товар имеет ряд специфических свойств

· При правильной эксплуатации недвижимость не подлежит порче, сохраняет свои потребительские качества

· Рынок недвижимости локализован (эксплуатация объекта возможна только на месте его приобретения)

· Рост цен на недвижимость, практически всегда позволяет компенсировать инфляционные процессы

· Недвижимость как правило застрахована, следовательно в течении срока кредитования может контролироваться кредитором

Положительные стороны для заемщика:

· Возможность приобретения объекта при недостаточности собственных средств

· Задолженность по кредиту, возможно погашать из дохода, который приносит кредитуемый объект

· При достаточности собственного капитала, привлечение заемных средств позволит направить высвобождающиеся собственные средства в другие инвестиционные проекты

· Для кредитора важным является гарантия исполнения обязательств заемщиком, которая обеспечивается государственной регистрацией сделки

В зависимости от постоянства процентной ставки и периодичности выплат ипотечные кредиты бывают след видов:

1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают выплату всей или большей части задолженности в конце срока кредитования

· В начале срока кредитования уплачиваются только проценты, в конце шаровый платеж

· В начале срока уплачивается небольшая часть задолженности, в конце шаровый платеж

2. Кредиты с переменной процентной ставкой

· Изменение процентной ставки в зависимости от рыночных условий – переговорная ставка (в договоре должны быть указаны максимальные и минимальные границы изменения)

· Пересмотр процентной ставки через определенные промежутки времени – ролловер

· Кредиты с равномерным погашением: самоамортизирующийся кредит

· Равномерное погашение основной суммы долга с начислением процента на остаток

Кредиты с участием – предполагают дополнит участие кредитора в текущих доходах заемщика

1. Кредитору дополнительно выплачивается процент с дохода который приносит кредитуемый объект

2. Кредитору выплачивается заранее оговоренная сумма

Особые условия кредитования:

1. При нарушении заемщиком условий договора взыскание может быть обращено только на залоговое имущество

2. Право досрочного требования погашения кредита – в договоре устанавливается определенная дата, по наступлению которой требования к погашению кредита, если не требуют погашения, то установление новой даты, пересмотр процентной ставки.

3. Принцип субординации – имущество приобретенное с участием заемных средств возможно использовать в другом инвестиционном проекте, также предполагающем привлечение ипотечного кредита. В этом случае приоритет первого кредита снижается.

4. При привлечении заемных средств для финансирования недвижимости возникает необходимость оценки эффективности данного процесса.для этого разработанна группа показателей.

1. Ипотечная постоянная – отражает долю расходов по обсуживанию долга в сумме ипотечного кредита. ИП=РОДr:ИК

Ипотечная постоянная расчитывается только для самоамортизирующихся кредитов. Величину ипотечной постоянной можно рассчитать без использования стоимостных показателей.

РОДт=ИК*ИП

S взн=Sкр*PMT(n,i)

ИП=РМТ(n, i)

ИП больше I кр, кредит погаш равномерными платежами

ИП = I кр погаш шаровым платежом

ИП меньше I кр – кредит погасить невозможно

2. Финансовый леверидж – доход от эксплуатации заложенного объекта должен обеспечивать требуемую норму доходности для инвестора и своевременное погашение кредиторской задолженности.

ЧОД=доход инвестора+доход кредитора

Чод= ДП+РОД+

Для оценки финансового левериджа сравниваются 2 показателя. Уровень доходности объекта в целом и уровень доходности вложенности собственных средств.

R=доход: средства

3. Коэффициент ипотечной задолженности, показывает долю недвижимости финансируемую за счет заемных средств.

Пример.

Ставка доходности недвижимости 15%, коэффициент ипотечной задолженности 70%, привлекается кредит на 20 лет под 10% годовых, в течении срока кредитования уплачиваются только проценты. В конце шаровый платеж. Оценить эффективность привлечения заемных средств.

R ск = ДП:СК=(ЧОД- РОД т): (V- ик)= (0,15-0,07):(1-0,7) = 26, 7% финансовый леверидж положит, совершение сделки эффективно

18.02.13 практика

Условия.

1. При ренте с ежегодными выплатами 3750 д.е. и процентной ставкой 12% единовременно было уплачено 26250 ден. Единиц. В течении какого количества лет следует разрешить пользоваться такой арендой?

PVA=S*3750=26250

S=7

По табл определили фактор S не более 16 лет.

2. кредит в размере 4000 ден. Ед. выдан на 4 года под 12% годовых. Составить план формирования фонда погашения, используя след методы: прямолинейный рекапитализации; рекапитализация по ставке доходности инвестиции; рекапитализация по без рисковый ставке доходности, Rбезрисковая=9%

R=i+фонд возмещения

1) Метод ринга R=i+1:n

2) Метод Инвуд R=i+SFF(n;i)

SFF= PMT (n;i)

Используя метод инвуда рассчитываются ежепериодные выплаты по самоомортизирующимся кредитам

3) R=i+SFF(n,Rб)

(R)Доходность=доход:средства; доход:V

1. R=12%+1:4=37%

2. PMT (4;12%)=0,21

21%+12%=33%

4. PMT (4;9%)=0,22

22+9=34%

Задача. Самоамортизурующийся кредит в размере 900 ден. Единиц выдан на 30 лет, под 12% годовых с ежемесячными выплатами, определить годовые расходы заемщика по обслуживанию кредита и остаток задолженности через 10 лет.

PMT(30,12%)=0,01029

Годовой расход=0,01029*12*900=111,132

PVA(20,12%)=90,82

90,82*9,26=841

Поиск по сайту: