Н.Новгород. Федеральное агентство морского и речного транспорта

Федеральное агентство морского и речного транспорта

Федеральное государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Волжская государственная академия водного транспорта

Кафедра

Дисциплина ”Экономика недвижимости”

Лекции

Чернева Рината Ивановна

Н.Новгород

Литература:

Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости»

Чернева Р.И. «Экономика и управление недвижимостью»

Асаул «Эк. Недвижимости»

Введение

Целью курса Экономика Недвижимости (ЭН) является изучение сущности объектов недвижимости, а также теории и практики функционирования рынка недвижимости.

Задачи ЭН

• Изучение объектов недвижимости
• Изучение сущности права собственности, его видов и форм.
• Изучение особенностей сделок с недвижимостью
• Определение стоимости недвижимого имущества
• Особенности государственной регистрации, изучение особенностей сделок с недвижимостью.

1. Экономика недвижимости

В РФ понятие недвижимого имущества введено в экономический и правовой оборот следующими нормативными документами:

· Закон о собственности

· Гражданский кодекс РФ

· Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

· Закон об оценочной деятельности

Исторически под недвижимом имуществом понимают земельный участок и всё то, что с ним прочно связано:

· Полезные ископаемые

· Вода

· Воздушное пространство

· Леса и насаждения

· Улучшения

· Здания и сооружения

В ряде государств по законодательству к недвижимости относится разный набор вышеперечисленных элементов.

Государство, как правило накладывает ограничение в использовании полезных ископаемых, например, частное лицо имеет право на добычу таких общераспространённых полезных ископаемых, как песок и глина. Государство также имеет право полного суверенитета над навигационным воздушным пространством.

Таким образом, недвижимость как материально-вещественный объект – это земельный участок с принадлежащими ему природными ресурсами, а также находящиеся на нём улучшения.

В РФ под недвижимым имуществом в соответствии с ГК РФ статья 130, 132 понимают:

1. Земельные участки

2. Участки недр

3. Обособленные водные объекты

4. Всё, что прочно связано с землёй:

a. Леса

b. Здания, сооружения

c. Многолетние насаждения

5. Приравненные к недвижимости и подлежащие государственной регистрации:

a. Воздушные и морские суда

b. Суда внутреннего плавания

c. Космические объекты

6. Предприятия как имущественный комплекс:

a. Земельные участки

b. Здания, сооружения

c. Инвентарь, оборудование

d. Сырьё, продукция

e. Требования и долги

f. Нематериальные активы

g. Торговая марка

Таким образом, недвижимость с точки зрения норм и гражданского права – это земельный участок и всё то, что с ним прочно связано и перемещение связанного с ним невозможно без нанесения несоразмерного ущерба, а также имущества, отнесённого к недвижимости по закону.

В мировой практике недвижимость в правовом отношении называется “Real property” – включает в себя также комплекс прав на недвижимое имущество (например, право аренды, передачи по наследству, полная собственность, сервитут, рента).

Недвижимость рассматривают также как объект экономических отношений. С этой точки зрения недвижимость выполняет следующие функции:

1. Фактор производства (урожай, продукция и т.п.)

2. Объекты для инвестирования, которые характеризуется рядом стоимостей

3. Недвижимость является товаром особого рода, отличительной особенностью которого является длительность его использования и наличие разнообразных прав собственности на него

4. Недвижимость как предмет потребления

5. Некоторые теоретики относят недвижимость к финансовым активам. По нашему мнению недвижимость не может быть отнесена к финансовым активам, т.к. согласно международному стандарту финансовой отчётности, недвижимость не является таковой. В стандарте указано, что недвижимость относится к материальным активам

1.2. Основные признаки недвижимости

1. Абсолютная неподвижность или не перемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2. Прочная физическая и юридическая связь с землёй
3. Сохранение натуральной формы в течении всего срока эксплуатации
4. Возможность многократного использования
5. Постепенный перенос стоимости по мере износа и накопление амортизационных отчислений
6. Пользование недвижимостью затрагивает интересы многих граждан и других собственников

На практике достаточно сложно отнести то или иное имущество к недвижимости. Существуют так называемые пограничные понятия, например, в ГК РФ, ст.135 указывается, что такое принадлежность и существенно неотделимая часть.

Принадлежность – предназначена для обслуживания другой главной вещи и связана с ней общим содержанием, а также принадлежность следует судьбе главной вещи.

Существенно неотделимая часть – это составная, неотторжимая часть недвижимого имущества, которая не может быть отделена от недвижимости без несоразмерного ущерба, как самому объекту недвижимости, так и неотделимой части.

Таким образом при отнесении того или иного имущества к недвижимости необходимо учитывать следующие факторы:

· Характер связи с объектом недвижимости

· Намерения сторон, определяющие тип связи предмета с недвижимостью

· Срок использования (т.к. недвижимость относится к ОФ сроком службы более 1 года)

1.3. Износ недвижимого имущества

Любой объект недвижимости, кроме земли, подвержен износу. В результате износа происходит потеря полезных свойств имущества и уменьшение стоимости имущества. Причина, вызывающая это явление, будет определять вид износа. Выделяют следующие виды износа:

· Физический – это износ, возникающий со временем и сопровождающийся потерей технических, экономических и социальных качеств. Возникает под воздействием природы

· Моральный – возникает либо из-за удешевления объекта, либо в результате создания новых, более совершенных объектов

При оценке недвижимости определяется 3 основных вида износа:

· Физический – бывает устранимым и неустранимым

· Функциональным. Означает несоответствие объекта недвижимости каким-либо действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности

Устранимый износ – износ с затраты на устранение которого меньше добавляемой стоимости к цене объекта.

Неустранимый – затраты на устранение которого больше добавляемой стоимости.

Внешний износ означает снижение стоимости объекта недвижимости из-за ухудшения внешней среды (например, налоговые ставки, строительство объектов в ближайшем окружении, политические факторы)

1.4. Методы расчёта износа

1. Рыночный метод.

Износ = ВС (восстановительная стоимость) – Сср (стоимость сравниваемого объекта)

И(%) = износ / ВС

1. Метод разбивки. Предполагает последовательный учёт всех видов износа, при этом объект недвижимости разбивается на отдельные элементы:
1. Долгоживущие элементы с экономическим сроком жизни равным сроком жизни самого объекта. Например, фундамент здания.
2. Короткоживущие элементы, сроком службы меньше экономического. Например, перекрытия.
3. Метод расчёта показателей срока жизни. Показатели:

i. Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта недвижимости, когда осуществляемое улучшение вносит вклад в стоимость объекта.

ii. Физический срок жизни объекта – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии. Этот возраст бывает:

1. Нормативным

2. Фактическим

3. Расчётным

4. Прогнозируемым

iii. Эффективный возраст – основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. Этот возраст соответствует фактической сохранности объекта на момент оценки, этот возраст определяет оценщик.

iv. Оставшийся срок экономической жизни. Рассчитывается под датой оценки до окончания его экономической жизни.

Вышеуказанные показатели характеризуют стадии жизненного цикла недвижимого имущества. Они должны использоваться собственником в процессе эксплуатации с целью сохранения и повышения доходности имущества.

Тэф/Тэк.ж. = Износ (д.ед.)/ВС

2. Амортизация недвижимого имущества

Амортизация – постепенный перенос стоимости в течении всего срока эксплуатации на получаемый товар.

Согласно амортизационной политике РФ (гл.25 налогового кодекса):

1. Амортизационные отчисления определяются 2 методами:

a. Линейный.

b. Нелинейный

Для целей налогообложения недвижимости используется только линейный метод. Согласно которому

На_(мес) = 1 / Тсл _(мес)

АО = АО * В_С

2. Всё амортизируемое имущество распределено в 10 амортизационных групп, в зависимости от срока эксплуатации. Согласно классификатору, недвижимое имущество относится к 8 (20-25), 9 (25-30) и 10 (30 и более лет) группам

Рассматриваем недвижимость как объект инвестиций, необходимо уметь определять оптимальный срок эксплуатации недвижимости внутри амортизационной группы.

ВС = ∑АО = ∑Д

ЧДД = ∑ (АО/ (1 + r))ⁱ

r – ставка (норма доходности)

Очевидно, что чем меньше срок эксплуатации имущества, тем это выгоднее собственнику. Однако здесь необходимо учитывать такой фактор, как величина и характер получаемых от недвижимости доходов.

1. Постоянный и стабильный доход. Т_{опт.экспл.} = ВС / Д

2. Если недвижимость приносит нерегулярный или неравномерный доход, тогда в формуле будет использоваться минимальный доход по сумме. Т_{опт.экспл.} = ВС / Д_min

3. Особенности недвижимости как товара

1. Недвижимость как товар обладает полезностью, которая выражается в потребительной стоимости
2. Недвижимость обладает рыночной стоимостью, т.е. имеет наиболее вероятную цену продажи на рынке
3. На предложение недвижимости на рынке влияет закон редкости и ограниченности. Чем выше цена, тем меньше спрос. Например, количество земли строго ограничено
4. Недвижимость обеспечивает надёжность капиталовложений. Она характеризуется долговечностью и стоимость её со временем может возрастать
5. Недвижимость используется по месту расположения. Территориальное расположение недвижимости существенно влияет на её стоимость
6. Сделка с недвижимостью облагается налогами: на регистрацию, владение, пользование, подоходные налоги и другие виды
7. Недвижимость характеризуется различными видами прав собственности на распределение доходов. По оценкам специалистов возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество
8. Низкая ликвидность
9. Высокая капиталоёмкость
10. Неравномерность денежных потоков от недвижимости
11. Недвижимость требует профессионального управления, а профессиональный управляющий должен иметь обширные знания в области экономики, финансов, юриспруденции и т.д.
12. Совершение сделок с недвижимостью регламентируется законом – требуется обязательная государственная регистрация
13. Недвижимость является товаром в любой момент своего жизненного цикла и т.д.

4. Рынок недвижимости и его функции

Рынок недвижимости – механизм, обеспечивающий взаимодействие физических и юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость или другие активы.

Рынок недвижимости является основной частью рынка инвестиций и представляет собой его реальный сектор, т.е. сектор реальных инвестиций, который функционирует параллельно сектору финансовых инвестиций. Реальный сектор делится на 2 элемента:

1. Рынок имущественных вложений (вложений в товарные запасы, драгоценности, коллекционные товары и т.д.)

2. Вложения в недвижимость. Данный сектор имеет свои особенности:

a. Товар особого рода

b. Способ формирования цены. Рынок недвижимости нельзя отнести к конкурентному рынку. Количество продавцов и покупателей ограничено их финансовыми возможностями на сделку могут влиять неценовые факторы (например, сделка между родственниками или срочность продажи), поэтому цены на недвижимость не являются едиными

c. Различные способы финансирования сделок, сопровождающиеся внесением различных средств.

d. Вложение в недвижимое имущество осуществляется по следующим группам затрат:

i. Значительные единовременные вложения, например на покупку

ii. Налоги

iii. Трансакционные (операционные) издержки при сделках с недвижимостью

iv. Затраты на поддержание недвижимости в функционально пригодном состоянии

e. Баланс спроса и предложения. Достигается редко. Спрос, как правило, превышает предложение, при этом предпочтения покупателей быстро меняются со временем. Предложение носит неэластичный характер. Характер спроса и предложения может меняться под воздействием ряда факторов, например, сезонность.

f. Информированность участников рынка низкая. Информация о цене сделки носит, как правило, коммерческий (закрытый) характер. Участники рынка слабо информированы о правилах поведения на нём

g. Рынок недвижимости неспособен к саморегулированию. Он испытывает сильное влияние со стороны государства и органа власти на различных уровнях

h. Низкая надёжность прогнозирования рыночной ситуации.

К особенностям также можно отнести следующие преимущества и недостатки с точки зрения целесообразности осуществления коммерческой деятельности:

1. Возможность получения большей, чем на других рынках прибыли за весь период эксплуатации объекта недвижимости (прибыль достигается либо за счёт доходов от объекта недвижимости, рост стоимости самого объекта недвижимости)

2. Достаточная устойчивость потребительского спроса

3. Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов

4. Наличие определённой защиты вложений за счёт долгосрочного характера эксплуатации недвижимости

Недостатки:

1. Недостаточный объём свободной информации на рынке
2. Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости
3. Жёсткая зависимость от внешних условий градостроительного регулирования и особенностей технологии строительства
4. Высокие издержки, связанные с осуществлением сделок с недвижимостью

4.2. Функции рынка недвижимости

1. Ценообразующая функция
2. Регулирующая – состоит в том, что рынок способствует распределению и перераспределению ресурсов по сферам предпринимательской деятельности и способствует тем самым удовлетворению потребностей субъектов рынка и формированию эффективной структуры экономики
3. Коммерческая функция. Состоит в реализации стоимости через цены на объекты недвижимости и получение прибыли на вложенный капитал
4. Санирование – это очищение рынка от неэффективных и неконкурентоспособных участников
5. Информационная. Означает, что каждый субъект рынка имеет возможность получить необходимую информацию
6. Посредническая. Означает, что на рынке встречаются продавцы, покупатели и профессиональные участники рынка недвижимости.
7. Стимулирующая. Проявляется в форме экономического поощрения, прибылью от эффективного использования недвижимости и доходов от неё, что способствует повышению деловой активности на рынке.
8. Инвестиционная. Недвижимость является привлекательным объектом для инвестиций.
9. Социальная. Проявляется в росте трудовой активности населения, стремящегося стать собственниками недвижимого имущества

5. Структура рынка недвижимости

Состоит из следующих элементов:

1. Объектов недвижимости
2. Субъекты рынка
3. Процессы функционирования рынка
4. Механизмы (инфраструктура) рынка

5.1. Объекты недвижимости

В силу того, что рынок недвижимости имеет ряд характерных особенностей можно выделить 3 основные группы субъектов рынка:

1. Продавцы

2. Покупатели

В лице продавцов и покупателей могут быть физические и юридические лица, в т.ч. иностранные и государство.

5.2. Субъекты рынка

Профессиональные участники:

a. Институциональные. Представляют интересы государства и действуют от его имени. Например:

i. федеральные и территориальные земельные органы, которые занимаются инвентаризацией земель и объектов недвижимости, кадастровым учётом, зонирование территорий.

ii. Или органы управления государственным имуществом.

iii. Или органы архитектуры и градостроительства.

iv. Или органы ведающие инвентаризацией и учётом строений (БТИ).

v. Или органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ним.

vi. Налоговые инспекции, государственные нотариусы и т.д.

b. Не институциональные участники рынка. Работают на коммерческой основе:

i. Брокеры, которые оказывают услуги при совершении сделок

ii. Оценщики недвижимости

iii. Девелоперы. Занимаются созданием и развитием объектов недвижимости, в т.ч. организация и финансирование проектов, проектирование и строительство объектов, реализация построенного объекта или управление им.

iv. Управляющие недвижимостью – это физические или юридические лица, которые занимаются финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости

v. Страховщики, которые занимаются страхованием объектов, сделок и профессиональной ответственности.

vi. Участники фондового рынка недвижимости, которые занимаются созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных)

vii. Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости.

viii. Финансисты и банкиры

ix. Инвесторы

5.3. Процессы функционирования рынка

Процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынка. Сюда входят следующие основные процессы:

· Создание и развития объекта недвижимости:

o Организация системы развития недвижимости

o Развитие территорий

o Создание и развитие конкретного объекта недвижимости

· Использование (эксплуатация объекта недвижимости), в т.ч.:

o Организация эксплуатации и управления недвижимостью

o Управление конкретным объектом недвижимости

· Товарный оборот недвижимости, в т.ч.:

o Финансирование товарооборота недвижимостью

· Управление рынком:

o Исследование рынка

o Формирование и развитие рынка

o Контроль и регулирование

5.4. Механизмы (инфраструктура) рынка

Инфраструктура – это совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка:

1. Социальный механизм, включающий законодательную и нормативную базу и систему контроля над соблюдением правовых этических норм над субъектами рынка

2. Методологический. Включает в себя, во-первых, систему мониторинга и исследования функционирования рынка недвижимости, во-вторых, специализированные государственные, общественные и коммерческие институты управления развития рынка недвижимости.

3. Инженерно-технологический, в т.ч.:

a. технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости

b. стандарты описания объектов недвижимости

c. банки данных по технологии деятельности на рынке недвижимости и т.д.

4. Психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарты взаимоотношений участников рынка, которые сводят к минимуму транзакционные (операционные) издержки

6. Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно классифицировать по ряду признаков. Каждый вид рынка развивается самостоятельно, в соответствии с собственной самостоятельной и нормативной базы и с учётом ряда специфических особенностей. Некоторые из них:

1. Национальный. Представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга неравномерностью развития, уровнем цен, рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и т.д.

2. Региональный рынок недвижимости – это рынок, имеющий чётко обозначенные границы, поэтому принято говорить, что рынок недвижимости относится к региональному типу рынков

3. Первичный рынок – на котором осуществляются сделки либо с вновь созданными или приватизированными объектами, он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот

4. Вторичный – совершаются сделки с объектами недвижимости не впервые.

5. Организованный рынок, на котором сделки осуществляются с участием профессиональных посредников.

6. Биржевой рынок – это рынок, где купля-продажа объектов недвижимости осуществляется на конкурсах и аукционах, которые проводятся фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами и прочими организациями

6.1. Сегментация рынка недвижимости

Сегментация рынков недвижимости похожа на классификацию, однако отличается от неё тем, что в качестве объектов сегментирования выступают либо сам товар, либо покупатели, либо другие участники рынка, а признаками сегментирования при этом выступают какие-либо факторы, характеризующие поведение покупателей, параметры объектов недвижимости и экономические показатели.

Критерием сегментирования является фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка, например, количественные показатели или прибыль. Наиболее выгодный сегмент характеризуется следующими особенностями:

1. Высокий уровень ожидаемых или текущих продаж

2. Высокие темпы прироста продаж

3. Приемлемая норма прибыли

4. Быстрый оборот средств

В настоящее время для сегментирования рынка чаще всего используется несколько признаков.

Каждый сегмент рынка развивается самостоятельно, опирается на собственную нормативную и законодательную базу.

При описании структуры рынка используют 3 наиболее распространённых подхода:

· Институциональный. Предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм и правил его регулирования. Здесь принято выделять основные институты (институциональные субъекты рынка).

· Объектный. Предполагает классификацию деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых отношений, например, рынок земли, строительный (незавершённый), таймшер.

· Воспроизводственный. Предполагает описание рынка в зависимости от цикла воспроизводства недвижимости:

o Создание и развитие недвижимости

o Оборота недвижимости

o Сектор управления и эксплуатации недвижимости

6.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости

Спрос – это количество недвижимого имущества и прав на него, которые покупатели готовы приобрести по складывающейся цене за определённый период времени.

Можно выделить следующие виды факторов:

1. Экономические факторы

2. Социально-демографические

3. Природные факторы

4. Правовое положение земли

Из них наиболее главными являются следующие:

1. Платёжеспособность населения
2. Изменение общей численности населения
3. Изменение в соотношениях между различными слоями населения (процентное соотношение между группами населения с различными уровнями образования)
4. Изменение во вкусах и предпочтениях населения
5. Условия и доступность финансирования

Предложение – это количество недвижимого имущества и прав на него, которое собственники готовы продать по определённым ценам за некоторый промежуток времени. Предложение на рынке недвижимости носит неэластичный характер.

Главным ценообразующим фактором является спрос.

Факторы, определяющие величину предложения:

1. Наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определённом сегменте рынка

2. Объёмы нового строительства

3. Затраты на строительство, в т.ч. стоимость строительных материалов, затраты на улучшение объектов недвижимости, соотношение затрат на строительство к ценам продажи

Равновесная цена на рынке недвижимости – это количество денег, уплаченное за объект недвижимости.

Например, цена на рынке земли может быть определена следующим образом (на основе капитализации земельной ренты). При расчёте предполагается, что цена земли – это денежная сумма, которую продавец земли получал бы, положив её в банк под определённый процент.

Цена земли = ∑ (Rt/(1+i)^t)

Если предположить, что время эксплуатации стремится к бесконечности, то:

Цена земли = R / i

Таким образом, на цену земли влияет, во-первых, величина рыночной нормы прибыли, во-вторых, величина ожидаемого дохода.

6.3. Сокращение рынка недвижимости

Начинается в момент, когда предложение начинает превышать спрос. Возрастает количество проблем, связанных с реализацией недвижимости. Ужесточаются требования к осуществлению и кредитованию сделок. Растёт количество нарушений финансовых обязательств по кредитам, что говорит о начале экономического спада. Во время спада продолжается рост числа случаев лишения заёмщиков прав собственности (из-за роста операционных расходов). Таким образом возникаю проблемы на рынке капитала. После этого начинают падать цены на рынке недвижимости.

Расширение рынка недвижимости начинается в тот момент, когда на фоне сокращения нового строительства сокращается число пустующих уже построенных площадей, т.к. появились покупатели. Этот момент связывают с повышением деловой активности на рынке. Развитие рынка идёт в дальнейшем по следующим этапам:

1. Строительство отдельных жилых домов, рассчитанных на состоятельность покупателей, причём рентные доходы от владения такой недвижимостью, как правило, недостаточны для компенсации издержек на покупку и содержание недвижимости. В это же время происходит оживление на рынке складских и офисных помещений.

2. Становится выгодным строительство многоквартирных жилых домов, промышленных зданий, торговых центров, офисных зданий, которые финансируются в основном за счёт получения прибыли инвестиций

3. Заёмные финансовые средства становятся более доступными. Значительное развитие земельного рынка и продажи пустующих земельных участков, возможен земельный бум.

На этом этапе возрастают расходы на общественные улучшения. Стадия расширения рынка заканчивается, когда предложение превышает спрос.

Главным индикатором тенденций на рынке недвижимости служат:

1. Любое изменение цен и ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года, или более. Такая информация находится в листингах (реестрах объектов, выставленных на продажу)
2. Отрезок времени, в течении которого происходят сделки с недвижимостью. Данный показатель свидетельствует о степени устойчивости рынка недвижимости, если этот период возрастает, то ликвидность рынка снижается
3. Рост числа сделок с недвижимостью

7. Особенности Российского рынка недвижимости

1. Рынок появился с принятием закона о собственности (90-е годы).
2. Источниками формирования рынка были:
1. Бесплатная приватизация жилья
2. Платная приватизация нежилых помещений и земельных участков
3. Сегмент коммерческого строительства и продажа объектов недвижимости

Принято различать следующие этапы формирования и развития рынка недвижимости:

1. До 1993 года. Характеризовался:
1. Отсутствие нормативной и законодательной базы
2. Спрос значительно превышал предложение
3. Продавалось в основном жильё
4. Конкуренции практически не было
5. Доходы риэлторов значительные
2. 1993-1995гг.
1. Происходит развитие нормативной и законодательной базы
2. Цены достигли своего максимума
3. Количество сделок возрастает и помимо жилья начинает продаваться коммерческая недвижимость
4. Спрос превышает предложение
3. 1995-1999гг.
1. Цены, достигнув своего предела получили тенденцию к снижению
2. Число сделок более стабильно
3. Состояние законодательной базы – появление более совершенных документов
4. Появляются более новые объекты недвижимости на продажу
5. На рынок недвижимости выходит рынок капитала
6. Спрос примерно равен предложению, но имеет тенденцию к сокращению
4. 1999- по н.в. «Стадия продвинутого (зрелого) рынка»:
1. Значительная развитость законодательной и нормативной базы
2. Информационная открытость рынка
3. Наличие значительного числа продавцов и покупателей, которые начинают выходить на международные рынки

Характерные особенности рынка недвижимости:

1. Территориальная
2. Низкий уровень реальных доходов большинства населения
3. Недостаточное развитие информационной структуры
4. Несоответствие текущего использования большинства объектов недвижимости к более эффективному
5. Неравномерность развития сегментов рынка

8. Сделки на рынке недвижимости

Сделка – осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования недвижимостью. Сделка считается действительной при соблюдении следующих условий:

1. Законность содержания

2. Правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку

3. Соответствие воли и волеизъявления участников сделки

4. Соблюдение формы сделки

5. Обязательная государственная регистрация сделки (ЕГРП)

Если одно из условий не выполнено, сделка считается недействительной.

Недействительная сделка – сделка, не соответствующая закону, не имеющая качественного юридического факта и не влекущая желаемых правовых последствий. Выделяю следующие виды:

1. Оспоримая сделка – которая признаётся недействительной по решению суда.

2. Ничтожная сделка – которая является недействительной с самого начала её совершения, независимо от решения суда:

a. Мнимая сделка – сделка, совершённая для вида без намерения создать соответствующие правовые последствия (дарение с целью укрытия имущества от конфискации)

b. Притворная сделка – прикрывающая другую сделку, которую стороны имели ввиду совершить, например, совершается дарение имущества, с целью обойти право преимущественной покупки

Последствия недействительных сделок:

1. Двусторонняя реституция – восстановление прежнего состояния, т.е. имеет место, когда стороны не имели злого умысла и каждая из сторон возвращает другой всё приобретенное по сделке.
2. Односторонняя реституция – имеет место, когда одна из сторон является недобросовестной. Добросовестная сторона получает имущество обратно, а имущество недобросовестной стороны переходит государству.
3. Никакой реституции – имеет место, когда обе стороны недобросовестны.

Все сделки с недвижимостью можно сгруппировать:

1. Сделки, сопровождающиеся сменой собственника:
1. купля-продажа
2. наследование
3. дарение
4. мена
5. обеспечение исполнения обязательств
2. Сделки, с частичным или полным изменением состава собственника:
1. Приватизация
2. Национализация
3. Изменения состава собственников (при долевом владении, раздел имущества при разводе)
4. Внесение в УК
5. Банкротство/ликвидация
3. Сделки без смены собственников:
1. Инвестирование
2. Развитие недвижимости (реконструкция или модернизация)
3. Изменение направления использований (изменение торговой марки)
4. Управление и эксплуатация
5. Залог недвижимости
6. Аренда
7. Лизинг
8. Рента
9. Хозяйственное ведение или оперативное управление
10. Пожизненное содержание с иждивением
11. Доверительное управление
12. Сервитуты
13. Страхование как имущества или титульное
14. Регулярно получаемый доход от владения, не требующий от получателя осуществления предпринимательской деятельности

8.1. Характеристика отдельных видов сделок

1. Купля-продажа отдельных видов имущества. Это сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определённую цену. Договор купли-продажи в обязательном порядке должен включать информацию о цене сделки!
2. Наследование – это сделка, при которой недвижимость переходит к новому владельцу или владельцам после смерти собственника по завещанию или по закону.
3. Дарение – это двусторонняя сделка, основанная на взаимном соглашении, по которому даритель обязуется:
1. Безвозмездно передать имущество в собственность
2. Передать имущественное право
3. Даритель освобождает одариваемого от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом
4. Договор может содержать дополнительные условия (окончить ВУЗ на 5, женитьба).

Одариваемый может отказаться в любой момент от прав на собственность

1. Мена – это сделка, при которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне, один объект недвижимости в обмен на другой (возможен обмен имущественными правами). Выделяют следующие разновидности:
1. Частичный обмен – это обмен доли жилой площади, на другую долю, либо целое имущество.
2. Обмен – сделка 2-х видов:
1. Заключается между нанимателями жилых помещений
2. Обмен осуществляется между нанимателем и собственником
3. Приватизация – это переход государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. Может быть:
1. Платной для имущества сверх установленной нормы.
2. Бесплатной по определённой норме.
4. Аренда – это сделка, по которой собственник выдаёт на определённый срок и за плату (арендную плату) во временное владение и/или пользование.
5. Лизинг – долгосрочная аренда, допускающая возможность выкупа имущества лизингополучателем у лизингодателя. В этой сделке, как правило, участвует 3-я сторона. После истечения срока договора имущество возвращается лизингодателю или продлевается срок договора, или имущество выкупается по остаточной стоимости.
6. Залог недвижимости – Ипотека. Ипотека – это сделка, при которой обеспечением выполнения взятых кредитных обязательств выступает недвижимость. Кредитор получает право в случае не возврата долга получить компенсацию за счёт заложенного имущества. Сама недвижимость остаётся в пользовании должника, но он ограничен в правах распоряжения ею. Ипотечный договор оформляется в форме закладной.
7. Рента – это сделка, по которой собственник передаёт объект недвижимости в собственность плательщику ренты, который в свою очередь обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, либо возможна помощь в другом виде. Рента имеет несколько подвидов:
1. Постоянная рента, действующая в рамках какого-либо срока, и она может быть выкуплена по желанию плательщика ренты.
2. Пожизненная рента, подразумевает выплату ренты в течение всей жизни рентополучателя.
3. Пожизненное содержание с иждивением.

Имущество, обременённое рентой, может быть продано или подвергаться какой-либо другой сделке, если в договоре не указано иное

1. Доверительное управление – это способ осуществления прав собственности на имущество. Сделка подразумевает заключение договора с доверительным управляющим (физическим или юридическим лицом), в договоре указывается срок, размер денежного вознаграждения управляющему и объём полномочий доверительного управляющего. Выгода приобретателям по договору может быть собственнику или 3-ему лицу.

9. Право собственности на недвижимое имущество

Любое недвижимое имущество является носителем права собственности.

С юридической точки зрения собственность – это комплекс прав, которые сосредоточены в одних руках, либо распределен между различными субъектами. В экономическом отношение собственность – это форма отношений людей по присвоению или отчуждению объектов недвижимости. Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу доход (рента, арендная плата, прибыль, чистый операционный доход). Право собственности в соответствии с Российским законодательством включает 3 элемента:

• Правовладение – это фактическое обладание недвижимостью, которое дает возможность контролировать имущество, содержать на балансе и обязует владельца охранять имущество и использовать по назначению
• Правопользование – Означает возможность получения дохода или извлечение полезных свойств из недвижимости. Например, у арендаторов сосредоточены оба эти полномочия.
• Правомочие – правораспоряжение – означает возможность определения юридической судьбы недвижимого имущества. Судьба решается 3-мя путями:
• Изменение состава собственников, владельцев и пользователей (купля продажа или передача в аренду).
• Изменение правового статуса путем перевода имущества из одной категории в другую, путем возведения строений.
• Установление порядка пользования (Наложение сервитута).

Если все три правомочия сосредоточены в одних руках, то речь идет о полном праве собственности.

Если правомочия разделены на несколько, то это частичное право собственности.

Установлены следующие права и обязанности собственников:

• Статья 209 ГК. Собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц.
• Статья 210. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
• Статья 211. Устанавливает, что собственник несет риск случайной гибели или уничтожения имущества.
• Статья 218. Устанавливает следующие основания приобретения права собственности:
• Изготовление для собственных нужд.
• Заключение сделок (купля, продажа, мена).
• Наследование по завещанию или закону.
• Участие в жилищных строительных кооперативах при условии выкупа своего пая.
• Приобретательная давность.
• Статья 219. Устанавливает факт возникновения права собственности с момента государственной регистрации.
• Статья 235. Основания прекращения права собственности.
• Отчуждение имущества другим лицам,
• Отказ от прав собственности,
• Гибель или уничтожение имущества,
• Принудительное изъятие имущества.

9.1. Виды собственности

Общие права – позволяют совершать или не совершать определенные действия в отношении недвижимости

Специальные права – зависят либо от целевого назначения имущества (с\х угодья, к примеру), либо от правового статуса собственника (фермерство).

Формы собственности – это формы принадлежности имущества, зависящие от взаимоотношений между людьми по присвоению или отчуждению объектов недвижимости.

По признаку субъекта присвоения выделяют следующие формы:

· Частная (граждан и юридических лиц в том числе иностранных),

· Государственная федеральная и субъектов,

· Муниципальная собственность (городов, населенных пунктов),

· Общая (в том числе совместная и долевая).

9.2. Субъекты права собственности

Выделяются 3 группы субъектов права собственности:

• РФ и субъекты РФ в лице соответствующих органов власти, а также города, населенные пункты и т.д.
• Граждане, семьи, объединения людей.
• Юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации, в том числе и иностранные)

9.3. Объекты права собственности

Выделяют 3 группы объектов права собственности:

• Объекты недвижимости.
• Вещные права. Это абсолютные права, т.е. субъекты вещных прав, могут осуществлять их без вмешательства 3-х лиц. Даже при переходе права собственности другому лицу субъекты вещного права, не теряя своих полномочий, и имеют право совершать действия в отношении недвижимости по своему усмотрению. Сюда относят:
• Право хозяйственного ведения (ст. 204 ГК).
• Право оперативного управления (ст. 296 ГК).

Оба вещные права характеризуются тем что:

• Предприятие как имущественный комплекс
• Обладатель вещного права имеет следующие права:

Ø Владеть и пользоваться предоставленным ему имуществом в соответствии с договором и с согласия собственника.

Ø Субъектом вещного права в первом случае является муниципальное или государственное предприятие, а при оперативном – это казенное предприятие или учреждение.

• Пожизненно наследуемое владение (Ст. 265 ГК и земельном кодексе ст. 20).
• Право постоянного пользования (Ст. 268 ГК и в земельном кодексе 21).

С введением нового земельного кодекса с этими правами случилось: Была прекращена передача последних 2-х вещных прав в руки лиц. Теперь передача этих прав возможна только юридическим лицам.

• Безвозмездное срочное пользование (Земельный кодекс ст. 24). Это вещное право можно получить в строго ограниченных случаях.

• Ограничения прав собственности.
• Принудительное ограничение прав собственности (конфискация, национализация, реквизиция)
• Добровольное ограничение прав собственности (возникают по договору). К ним относят:
• Сервитуты (274, 277 статьи). Это ограниченное право пользования чужим объектом недвижимости(для прохода, прокладки и эксплуатации линий связи, электропередач, трубопроводов и других нужд, без которых невозможно пользоваться данным объектом недвижимости). Сервитуты бывают:

o Частный. Собственник недвижимости, на которой наложен сервитут, вправе требовать денежную плату за пользование своим имуществом либо вправе требовать право выкупа.

o Публичный.

o Срочный.

o Постоянный.

9.4. Способы защиты права собственности

Система гражданско-правовых способов защиты прав собственности включают:

Поиск по сайту: