ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

(продолжение)

Говорят, что некоторые шампанским увлекаются…долго перекусывают…. Что-то активность невелика….. J

Продолжим тему возникновение прав на землю. А именно рассмотрение вопроса о предоставлении земельных участков. Земельный кодекс различает порядок предоставления земель для строительства и, с другой стороны, для целей, не связанных со строительством. Мы продолжаем вопрос о предоставлении земельных участков для целей строительства. Общий порядок предоставления земель для строительства предусмотрен ст. 30 ЗК РФ.

Согласно п.1. ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется с проведением работ по их, так называемому, формированию. Причем, предусматривается 2 варианта: 1 вариант - без предварительного согласования мест расположения объектов строительства; 2 вариант - с предварительным согласованием мест размещения объектов строительства. Исходя из п.2 ст. 30 ЗК РФ без предварительного согласования мест расположения объектов предоставляются земельные участки в собственность, причем, исключительно на торгах. По смыслу п.3 ст. 30 ЗК РФ предварительное согласование мест расположения объектов строительства требуется в тех случаях, когда участок предоставляется в аренду (первый случай, мы говорили - собственность) или в постоянное пользование. А в постоянное пользование можно предоставлять земельные участки только юридическим лицам, перечисленным в п.1 ст. 20 ЗК РФ. И, наконец, еще один добавился в последнее время случай предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест расположения объектов строительства – это предоставление участка в безвозмездное срочное пользование на период строительства религиозных зданий и сооружений. Тем самым, казалось бы, конкретно определено, когда требуется согласование мест расположения объектов и когда такое согласование не требуется. Но эти вопросы в ЗК, к сожалению, решаются противоречиво.

П. 4 ст. 30 ЗК РФ устанавливает процедуру предоставления земельного участка без предварительного согласования мест размещения объекта. При этом, предусматривает не только проведение с этой целью торгов, но и предусматривает случаи передачи земельных участков в аренду. Хотя, сначала мы сказали, что по общему положению при предоставлении земельных участков в аренду предварительное согласование мест расположения объектов не требуется.

Точно такая же неясность выявляется и при анализе п. 5 ст. 30 ЗК РФ. В нем устанавливается процедура предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Процедура начинается с этапа выбора земельного участка, которая определяется ст. 31 ЗК РФ. Но в этой статье говориться и о выкупе земельного участка, т.е. о переходе права собственности, а это должно происходить на торгах и без предварительного согласования мест расположения проекта.

Процесс предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта начинается с проведения работ по, так называемому, формированию земельного участка. Процесс формирования земельного участка включает следующее:

1. Подготовка проекта границ будущего земельного участка;

2. Установление границ этого земельного участка на местности;

3. Определение разрешенного использования земельного участка;

4. Определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

5. Принятие решения о проведении торгов, конкурсов, аукционов.

До проведения торгов ЗК РФ требует соблюдения процедуры государственного кадастрового учета земельного участка. Однако, на практике выполнить это требование затруднительно. Ибо, согласно ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельного участка должен сопровождаться с указанием владельца соответствующего участка. А пока участок не предоставлен, процедура не завершена, соответствующий владелец еще не определен.

Функции организатора торгов осуществляет собственник земельного участка. Собственник может также заключить договор со специализированным органом или организацией, и тогда, проведение торгов осуществляет эта специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов, т.е. конкурсов, аукционов; начальную цену предмета торгов и сумму задатка. Торги, как этого требует общее положение о проведении торгов, завершаются подписанием протокола по результатам торгов или, как сказано в ст. 38 ЗК РФ, заключением договора аренды земельного участка. Практически протокол является основанием для заключения договора купли-продажи и этот договор является основанием приобретения собственности на соответствующий земельный участки. Если речь идет об аренде, в этом случае выявляется победитель. Хотя в законе говорится о продаже права аренды, что не совсем точно. В случае аренды участка заключается договор с победителем аукциона и этот договор подлежит государственной регистрации, если этот договор заключается на срок не менее одного года.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с предварительного согласования места размещения объекта. В соответствии со ст. 31 ЗК РФ гражданин, или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении о выборе земельного участка и предварительном согласовании места расположения соответствующих объектов указывается примерное место расположения соответствующего участка, примерный размер земельного участка, который требуется для осуществления строительства. Выбор земельного участка осуществляется исходя из данных государственного земельного кадастра, документов землеустройства, а также с учетом соблюдения экологических, градостроительных и иных условий, связанных с использование соответствующего участка.

На органы местного самоуправления возлагается обязанность информировать население о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства при этом, гражданам и общественным организациям предоставляется право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, в связи с осуществлением строительства того или иного объекта. Это п. 3 ст.31 ЗК РФ. В случае, если земельный участок предоставляется в места традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, то в этом случае могут проводиться сходы или местные референдумы, касающиеся возможности размещения на территории проживания этих народов соответствующих строительных объектов. Решение о предварительном согласовании места размещения объектов принимается с учетом результатом сходов и референдумов.

Как и ранее действовавшее законодательство, действующий ЗК РФ предусматривает охрану особо ценных земель при их изъятии и предоставлении для государственных и муниципальных нужд. Согласно ст. 79 ЗК РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных и научно-исследовательских организаций, а также земельные участки средняя кадастровая стоимость которых превышает средний районный уровень, эти участки могут быть запрещены к изъятию и предоставлению нормативными актами субъектов РФ. Запрещение касается тех случаев, когда земельные участки предоставляются не для сельскохозяйственных нужд.

Специальной охране подлежат также земли особо охраняемых территорий - ст. 94, 95 ЗК РФ, земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов - ст. 96 ЗК РФ. До недавнего времени ст. 101 ЗК РФ устанавливала ограничения на изъятия особо ценных земель лесного фонда. Сейчас, благодаря усилиям лобистов, это ограничение ст. 101 ЗК РФ снято.

В соответствии с п. 4 ст. 31 ЗК РФ, органы местного самоуправления информируют землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности о возможном изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В случае, если необходимо для указанных нужд выкупить земельный участок, то собственник должен быть предупрежден за год до фактического выкупа земельного участка. Выкуп земельного участка оформляется актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагается, утвержденные органами местного самоуправления проекты границ земельных участков, которые предлагаются в качестве вариантов для размещения мест строительства. В случае предполагаемого изъятия земельного участка, в том числе выкупа у собственника земельного участка для государственных и муниципальных нужд к акту выбора земельного участка прилагается расчет убытков собственников, землевладельцев, землепользователей. На основе этих данных исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта и этим решением утверждает акт выбора земельного участка для размещения объекта строительства. Но, этим же актом и может быть отказано в размещении соответствующего объекта. Все зависит от качества и обоснованности представленных материалов.

В силу п. 11 ст. 30 ЗК РФ предварительно согласование места размещения объектов строительства не проводиться при размещении объекта в населенном пункте, если размещение объекта проводится в соответствии с градостроительной документацией, правилами землепользования и застройки, зонированием соответствующих территорий. Предварительно согласование не производиться, если речь идет о предоставлении земельных участков для сельскохозяйственных нужд, для нужд лесного хозяйства, для нужд индивидуального жилищного строительства и ведения подсобного хозяйства. Решение о предварительном согласовании места расположения объекта является основанием для последующего принятия решений о предоставлении земельного участка для строительства. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет. И в течение 3-х лет должно быть принято окончательное решение о предоставлении земельного участка для строительства. ЗК РФ выделяет специально ст. 34 ЗК РФ, которая определяет порядок предоставления земельного участка гражданам для целей, не связанных со строительством. Правда, мы уже говорили, что Кодекс четко не проводит эту грань, что относится и не относится к строительству. Ст. 34 ЗК РФ, как видно из названия, предусматривает порядок предоставления земельных участков только гражданам для целей, не связанных со строительством.

Согласно п. 2 ст. 34 ЗК РФ граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или аренду, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры, местонахождение, вид испрашиваемого права на землю (собственность или аренда). Подготовку проекта границ будущего земельного участка обеспечивает орган местного самоуправления. Чаще всего это делает по поручению данного органа землеустроительная организация.

Согласно ст. 34 ЗК РФ государственный орган или орган местного самоуправления в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка за плату или бесплатно, либо о передаче земельного участка в аренду. И в том и в другом случае указываются границы этого участка. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается, согласно ст. 34 ЗК РФ в недельный срок после предоставления заявителем кадастрового плана или кадастровой карты земельного участка.

При предоставлении земельных участков должны учитываться требования ст. 33 ЗК РФ, которая нормирует предоставляемые земельные участки и определяет порядок нормирования предоставляемых земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 33 ЗК РФ предельные, т.е. минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, устанавливаются субъектами РФ, если речь идет об участках, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства.

Для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства размеры предоставляемых земельных участков определяются органами местного самоуправления.

Бесплатной передачей земельных участков в собственность посвящен п. 2 ст. 33 ЗК РФ. Максимальные размеры бесплатно передаваемых в собственность земельных участков для указанных нужд. Если речь идет о федеральной собственности, то вопрос о бесплатной передачи земельных участков решается федеральными органами. Если участки предоставляются из земель, принадлежащих субъектам РФ, то они и определяют возможность передачи в собственность земельных участков. Такой же принцип действует и в отношении земельных участков, принадлежащих органам местного самоуправления. Но, как правило, земельные участки предоставляются за плату.

Из анализа статей 33 ЗК РФ следует правило, что за плату из государственных и муниципальных земель нельзя приобрести земельный участок сверх установленных норм. Но, следует отметить, что закон не запрещает прикупить земельный участок у лица, у которого этот участок находится в частной собственности, т.е. на практике это нередко делается. Предположим, в Московской области для целей садоводства установлен размер предоставляемого земельного участка в 12 га. По смыслу ст. 33 ЗК РФ больший участок садоводу не может предоставляться, но запрета нет, если участок расширяется за счет приобретения земельного участка из частной собственности.

Что касается аренды, отметим, что размер арендуемых земельных участков законом не ограничивается.

Что касается других целей, то предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отводов земель для конкретных видов строительства. Такие нормы отвода устанавливаются для целей железнодорожного, автотранспорта и в ряде других случаев.

Если нормы отвода земель для тех или иных видов строительства не установлены законодательным путем, то они устанавливаются в соответствии с правилами землепользования и застройки, в соответствии с градостроительной и проектной документацией, т.е. каждый раз обосновывается конкретный размер земельного участка.

Следующий вид возникновения и основания возникновения права на земли – это возникновение прав на основе различных сделок. Мы этот вопрос только затронем, будем этот вопрос рассматривать подробнее. Отметим, что с развитием рыночных отношений и включением земли в гражданский оборот в числе оснований приобретения прав на земельные участки важное место начинают занимать сделки с земельными участками. Мы уже отмечали, что возможность совершения сделок сначала была чрезвычайно ограничена, потом эти возможности расширялись и очень важное значение в этой части имел Указ Президента РФ от 27.10.1993 г. «О регулировании земельный отношений и развитии аграрной реформы в России». Этим Указом была установлена, по существу, свобода сделок с земельными участками и подчеркивалось, что сделки с земельными участками совершаются в соответствии с гражданским законодательством, но с учетом земельного, лесного, природоохранительного и другого специального законодательства.

Согласно ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Т.е. сфера совершения сделок была несколько сужена, по сравнению с теми положениями, которые были закреплены в вышеназванном Указе РФ. Вопросы, связанные с оборотом земельных участков будут рассмотрены специально.

Земельное законодательство, еще до проведения земельной реформы предусматривало переход земельных участков другому лицу в случае перехода права собственности к другому лицу на имеющиеся на земельном участке строения и сооружения. При этом было сначала установлено правило, что земельный участок следует за строениями и сооружениями, если эти сделки имели место в населенном пункте. Однако уже ЗК 1991 года установил в ст. 37 общий порядок перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение, т.е. и для городской и для сельской местности.

ГК РФ ввел ст. 273, согласно которой, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, приобретателю переходит право на земельный участок, определяемое соглашением сторон. Согласно ч.2. ст. 273 ГК РФ, если договором не предусмотрено конкретное решение вопроса о переходе прав на земельный участок, то к приобретателю строений или сооружений переходит право на земельный участок, необходимое для использование приобретенных строений и сооружений.

Новый ЗК РФ ввел серьезные новеллы для случаев перехода прав на земельные участки при переходе права собственности на строения или сооружения. При этом, сразу отметим, что положения ЗК РФ порой расходятся с положениями ГК РФ и, поскольку, ЗК новее, при применении соответствующих норм следует руководствоваться, прежде всего ЗК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, если и земельный участок и строения, сооружения принадлежат одному лицу. В свою очередь, отчуждение зданий, сооружений не допускается без отчуждения земельного участка. Из этого правила сделано всего лишь два исключения, а именно: если участок изъят из оборота и, если отчуждается часть здания или сооружения, которая не может быть выделена с соответствующей частью земельного участка в натуре.

Если переходит право собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, то другое лицо приобретает право на использование соответствующей частью земельного участка, т.е. той частью земельного участка, которая занята соответствующими строениями, сооружениями.

В законе «О введении в действии ЗК РФ», а именно ст. 3, имеется специальная оговорка: при продаже зданий, сооружений, принадлежащих юридическим лицам, на праве постоянного бессрочного пользования, кроме тех лиц, перечисленных в п. 1 ст. 20, право постоянного бессрочного пользования, прежде чем совершить сделку, следует переоформить на собственность, т.е. выкупить земельный участок или перевести его в аренду. Не совсем ясно, как быть в том случае, если участок не на праве собственности принадлежит гражданину, а на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. В законе не сказано, что гражданин в этом случае должен переоформить свое право на другой титул – собственность или аренду. Но видимо, это необходимо делать, ибо в отношении граждан прямо предусмотрено, что с момента введения ЗК РФ они не могут получить такой титул прав на землю, как право пожизненного наследуемого владения или право постоянного бессрочного пользования. Если такое право предоставлено им до введения ЗК РФ, то они вправе сохранить, но вновь приобрести не могут.

Несколько слов еще об одном из снований возникновения прав на имущество.

ГК называет, в связи с этим, приобретательную давность.

Ст. 234 ГК РФ предусматривает возможность возникновения права собственности на основе приобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК РФ право собственности может возникнуть на основании приобретательной давности, если в соответствии с этой статье лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, непрерывно владеет этим имуществом как своим собственным в течении 15 лет. Причем подчеркивается, что право собственности на недвижимое имущество на основе приобретательной давности возникает с момента государственной регистрации прав на это имущество. Статья 234 сформулирована таким образом, что вроде бы она должна относиться и к земельным участкам, поскольку земельные участки относятся к объектам недвижимости. Но следует учитывать положения п. 2 ст. 214 ГК РФ, согласно которому, земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образования являются государственной собственностью т.е. в этом случае презюмируется государственная собственность. Земля не может быть признана ничейной, бесхозяйной и т.д. Если нет доказательств того, что земельный участок принадлежит гражданину, юридическому лицу, или находится в собственности муниципальных образований, то презюмируется государственная собственность на этот участок.

Я желаю вам успехов не только сегодня, но и в последующем…. Это был г-н Сыродоев J

Поиск по сайту: