Итак, мы продолжим и закончим сегодня тему: Право собственности и другие основания права пользования землей, т.е. виды прав на землю

Мы с вами рассмотрели право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования и сегодня закончим рассмотрение иных прав на землю. Итак, следующий вид прав на землю это безвозмездное срочное пользование земельным участком.

Наряду с правом постоянного бессрочного пользования земельным участком, значительное место всегда занимало временное пользование земельным участком. Правда, новый ГК вместо понятия временное пользование землей ввел понятие срочное пользование.

Ёще срочное пользование имеет, как бы, согласно кодексу два вида:

1. срочное пользование и

2. безвозмездное срочное пользование.

Новое земельное законодательство, а именно ЗК, использует понятие безвозмездное срочное пользование. И этому виду прав на землю посвящается статья 24 ЗК РФ. Теперь этот вид прав на землю имеет истоки в советском законодательстве. В несколько измененном виде он был урегулирован в ст. 14 ЗК РФ 1991 года. Согласно этому кодексу во временное пользование могли передаваться земельные участки гражданам и юридическим лицам землевладельцами землепользователями и арендаторами. А что касается собственников земельных участок, такое право не было установлено, а если не было установлено, то таким правом они не могли располагать. ГК этим вопросам, в частности, посвятил ст. ст. 267 и 270, из которых следует, что в безвозмездное временное пользование земельные участки могут предоставляться лицами, которые имеют участки на праве пожизненно наследуемого владения. Причем передавать участок в безвозмездное срочное пользование землевладелец мог без согласия собственника, такое же право было предоставлено и лицу, которое имеет участок на праве постоянного бессрочного пользования, такое лицо также могло передавать участок в безвозмездное срочное пользование, но с согласия собственника, это было закреплено в ст. 270 ГК. Но кстати отметим, что ст. 270 ГК отменена, причем не каким-то Законом «О введении изменений в ГК», а Законом «О введении в действие Лесного кодекса». Так что найти не так просто. ЛК был принят 04.12.2006 года, т.е. совсем недавно. Очень не удачный кодекс, хотя его и кое где расхваливают. ЗК РФ 2001 года вообще установил запрет на всякие распорядительные действия земельными участками со стороны землевладельцев и землепользователей. Мы с вами говорили, что землевладельцы, т.е. лица, имеющие земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения могут совершать один распорядительный акт, т.е. передать земельный участок по наследованию. Все остальные возможные распорядительные функции, как в отношении землепользователей, так и в отношении землевладельца ЗК запрещает.

Полностью ГК пока не приведен в соответствие с новым ЗК как раз по этим сюжетам, поэтому руководствоваться надо ЗК, а не ГК, именно по этим вопросам. Что касается регулирования этих вопросов в ГК, то гл. 36 ГК посвящена именно этим вопросам, причем в гл. 36 безвозмездное пользование не называется срочным. И исходит, как бы из того, что поскольку эти отношения, отношения передачи объектов во временное пользование осуществляется на договорной основе, то видимо, ни к чему устанавливать какой-то предельный срок. Ст. 24 ЗК предусматривает по существу три правовые веяния, которые объединяются общим названием «безвозмездное срочное пользование».

П.п. 1 п. 1 ст. 24 ЗК установлен административный порядок предоставления земель в безвозмездное срочное пользование. Речь в нем идет о предоставлении земель в безвозмездное срочное пользование из земель, которые находятся в государственной и муниципальной собственности. Это первое условие. Второй момент, речь идет о предоставлении в безвозмездное срочное пользование земельных участков только юридическим лицам, которые указаны в п. 1 ст. 20 ЗК, т.е. лицам, которым и по новому законодательству разрешается предоставлять участки на праве постоянного бессрочного пользования. Мы с вами не раз перечисляли, я не буду еще раз перечислять. И наконец, еще одно условие, земельные участки из государственных и муниципальных земель в безвозмездное срочное пользование могут передаваться сроком на 1 год.

3 октября 2004 года был принят ФЗ, который внес изменения в ЗК, и который касается предоставления земельных участков религиозным объединениям. Религиозным организациям или объединениям могут предоставляться земельные участки в безвозмездное срочное пользование, но там специально оговорено, на срок строительства зданий, строений, сооружений религиозного или благотворительно назначения. Хотя здесь говорится о безвозмездном срочном пользовании, но не определяется на какой конкретно срок предоставляется участок, ибо строительство может затянуться на неопределенный срок, но это не касается религиозных организаций, т.к. у них свое плановое хозяйство. П.п.2 п. 1 ст. 24 ЗК предусматривается возможность передачи земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц другим юридическим лицам и гражданам на основе договора. Этот договор также называется срочным, но опять же какой-то конкретный срок в этом случае не установлен. Ну и наконец, 3 вид безвозмездного срочного пользования – это случае наделения отдельных граждан служебными земельными наделами. Это п.п. 3 п.1 ст. 24 ЗК РФ. Земельные участки в виде служебных наделов предоставляются отдельным категориям граждан, которые заняты на ж/д транспорте, в лесной промышленности и т.д., но данный вид пользования трудно назвать срочным. Дело в том, что земельные участки предоставляются на весь период работы в определенной должности, более того закон предусматривает случаи, когда земельные участки сохраняются, и после того, как трудовые отношения прекратились, в частности, земельные участки служебных наделов сохраняются после ухода на пенсию, т.е. пожизненно. Но при этом необходимо отметить, что согласно действующему законодательству, земельные участки предоставляются теми организациями, где работают соответствующие граждане, имеющие право на служебный земельный надел, но эти организации имеют права на земельный участок практически одного вида – постоянного бессрочного пользования, этим организациям земельные участки предоставляются на титуле постоянного бессрочного пользования. А ЗК сказано, что лица, которым предоставлены, они не могут совершать распорядительные функции в отношении участка, который был им предоставлен. Но это случай, видимо придется рассматривать как изъятие из общего правила.

Следующий вид пользования земельным участок – это право ограниченного пользования чужим земельным участком, т.е. сервитут. Одним из вещных прав, перечисленных в ст. 216 ГК называется сервитут, который определяется как право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут принадлежит к числу древнейших институтов. Первейшие упоминания о сервитуте мы находим еще в древне-римском праве в таком источнике как 12 таблиц. Это 449 г. до н.э. Юристы цивильного периода Древнего Рима уже тогда разграничивали понятия ограничения права собственности от сервитутных прав. Ограничение права собственности от сервитутных прав отличалось тем, что эти ограничения (ограничения права собственности) устанавливались в нормативном порядке, причем мотивом таких ограничений было общее благо, публичный интерес, а вот что касается сервитутов, то они устанавливались конкретно, в отношении конкретных лиц.

Согласно ст. 274 ГК собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях другого участка, соседнего к этому, право ограниченного соседним земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда, прокладки коммуникаций и т.д. Речь идет об ограниченном использовании в тех случаях, когда лицо, требующее установления сервитута, не может обойтись, при использовании своего участка без ограничения прав собственника соседнего земельного участка. Как видно из ст. 274 ГК сервитутом может быть обременен земельный участок, который находится в собственности другого лица, собственник при этом сохраняет право владения, пользования и распоряжения своим участком. Сервитут представляет собой право на ограниченное пользование чужим земельным участком в строго определенных целях. Такое пользование не должно влиять ни на использование чужого обремененного участка в соответствии с его целевым назначением, ни на изменение целевого использования земельного участка, которое существовало до установления сервитута. Сервитут может устанавливаться не только по требованию и в интересах собственника земельного участка, но и по требованию лица, которому земельный участок принадлежит на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования – это п. 4 ст. 274 ГК.

ГК РФ не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, который принадлежит соответствующему лицу не на праве собственности, на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, т.е. еще раз хочу подчеркнуть, что согласно ГК сервитутом можно обременять только собственника земельного участка, а вот сервитут может быть установлен не только в интересах собственника, но и в интересах лица, которому участок принадлежит на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Хотя такое положение вещей вряд ли можно считать оправданным, т.к. нет каких-либо непреодолимых препятствий к тому, чтобы обременять сервитутом лиц, которым принадлежат участки на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

Попутно отметим, что понятие сервитут широко использовалось в дореволюционном законодательстве России. Вновь это понятие в обиход было введено новым ГК, сейчас его включает и ЗК – ст. 23 ЗК. В советское время надобность в сервитуте отпадала ввиду того, что отсутствовала частная собственность на землю, и как мы сказали, сервитут распространяется на собственников чужих земельных участков. С появлением частной собственности на землю возникла потребность и в данном институте. В дореволюционной литературе, в частности, Шершеневич отмечал роль сервитутов в обеспечение хозяйственных интересов, прежде всего мелких земельных собственников. Он указывал, что без сервитутов мелкая поземельная собственность была бы поставлена в безвыходное положение и земля бы утратила бы свое экономическое значение. Сервитут, как самостоятельное вещное право предполагает своего правообладателя, т.е. свое управомоченное лицо. В свою очередь ГК, в отличие от ЗК не делит сервитуты на так называемые частные и публичные. По существу, публичный сервитут сервитутом не является, так как это не самостоятельное право какого-то определенного лица, мы с вами в начале отмечали, ссылаясь на древне-римское право, с одной стороны, ограничение прав собственника в публичных интересах, всех и каждого, а не конкретного лица, и сервитутов, которые устанавливаются в соответствии с интересами конкретного лица или правообладателя. К тому же отметим, что согласно п.3 ст. 23 ЗК сервитуты устанавливаются для прохода, проезда, прогона скота, оказывается, что для одних и тех же целей могут устанавливаться и публичные и частные сервитуты. Повторяю, что в ГК четко проводится линия, что сервитут самостоятельный институт отличный от института ограничения прав собственника.

Понятие публичный сервитут появилось сначала не в ЗК, а в ЛК, ВК, где и было деление на частные и публичные сервитуты. ЗК взял это на вооружение. Такое положение появилось и в Градостроительном кодексе. Небезынтересно отметить, что сервитутом называлось то, что в советском законодательстве рассматривалось в качестве общедоступных видов пользования тех или иных видов объекта, ну, например, пользование в ЛК – сбор грибов, ягод. Примерно тоже самое было и в Водном кодексе, но сейчас я должен отметить, что в последнее время происходит отказ от понятия публичный сервитут. В ЛК употребляется понятие сервитут, но не употребляется публичный, хотя ст. 11 ЛК, где говорится о праве граждан находиться в лесах, на сбор ягод и т.д.

Согласно ст. 274 ГК сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установление сервитута и собственником земельного участка, который должен быть ограничен. Сервитут подлежит регистрации в порядке, который установлен для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При не достижении соглашения между указанными лицами спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерную плату.

Сервитут, будучи вещным правом, не относится к числу объектов, которые участвуют в гражданском обороте, следовательно, сервитут не может быть объектом купли-продажи и иных сделок. Сервитут сохраняется и в том случае, если земельный участок, обремененный сервитутом, переходит в собственность другого лица. Это объясняется тем, что характерная черта сервитута – это принадлежность к вещным правам. Право пользование чужой вещью связывается не субъектом права собственности, а с конкретным земельным участком, поэтому по какой бы сделки, кому бы не перешел земельный участок, обремененный сервитутом, это никак не влияет на силу сервитута, это подчеркивали дореволюционные цивилисты, это положение сохранилось и сейчас. Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, если отпали основания, по которым был установлен сервитут. В тех случаях, когда земельный участок, обремененный сервитутом, в результате обременения не может быть использован собственником в соответствии с его назначением, собственник вправе требовать прекращения или отмены сервитута.

Следующий вид пользования земельным участком – это аренда земли. Аренда земли, полностью запрещенная ещё в 1937 году, была возрождена сначала союзным законом «Об аренде» от 1989 года, затем аренда была предусмотрена в основах законодательства «О земле». ЗК 1991 года посвятил ст. 13, эта статья была признана недействующей Указом Президента РФ от 24.12.1993 года. Сделано это было обоснованно, ибо аренда носила исключительно ограничительный характер. Арендодателями могли быть только советы народных депутатов. Гражданам, которые имели на праве собственности земельные участки, разрешалось передавать их в краткосрочную аренду только в исключительных обстоятельствах: призыв в ВС, нетрудоспособность и т.д. При этом размер арендной платы не мог превышать размер земельного налога на данный земельный участок. Эти ограничения были отменены Указом Президента «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». По существу этим указом провозглашена свобода сделок с земельными участками и свобода сдачи земли в аренду. В настоящее время общие вопросы аренды урегулированы гл. 34 ГК РФ. Особенности аренды земельных участков отражены в ст. 22 ЗК.

ГК РФ в ст. 607 допускает установление особенностей сдачи в аренду земельных участков. В отличие от других титулов прав на землю, аренда относится не к вещным, а к обязательственным правам. В связи с этим арендные отношения будут рассматриваться в рамках темы, посвященной сделкам с земельными участками.

Поиск по сайту: