Земельное право

Итак мы с вами рассматривали в прошлый раз вопросы собственности на землю. сегодня тема такая: иные кроме собственности, основания владения и пользования землей.

Иные кроме собственности права на землю.

Итак, первый вопрос, первый титул таких прав «Пожизненное наследуемое владение»

Как мы уже отмечали этот титул прав на землю, был впервые введен основами законодательства союза СССР и Союзных Республик о земле, которые были приняты 28 февраля 1990 года. Они были приняты верховным советом CCCР. В основах, вообще отсутствовал термин «собственность на землю», а данный титул, права пнв возник, как компромиссный, поскольку были сторонники сохранения исключительной собственности на землю, были сторонники его разрушения, в конечном счете, дело обошлось компромиссным титулом права пожизненного наследуемого владением.

В ноябре – декабре 1990 года, в Российской федерации были приняты законы, такие как:

о «земельной реформе», о «крестьянско-фермерском хозяйстве», о «внесении изменений в конституцию», эти законы

1. предусмотрели введения законодательства титула права частной собственности на землю и

2. одновременно сохранили, введенный еще в союзе титул права пожизненного наследуемого владения.

Вслед за этими законами 25 апреля 1991 года был принят новый земельный кодекс. Эти акты, начиная с закона о земельной реформе предусматривали, переоформление прав на новые титулы, а именно собственность, пнв, аренды. При этом в статье 7, старого земельного кодекса, были предусмотрены конкретные цели, для которых можно было предоставлять земельные участки в собственность. Эти цели носили сельскохозяйственный характер – речь шла о предоставлении земельных участков для сельскохозяйственных нужд, прежде всего для граждан, (тогда еще вопрос на землю, не решался о собственности на землю для юридических лиц). Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, согласно этим законам, могли предоставляться, в тех случаях, когда разрешалось предоставлять земельные участки в собственность.

В тоже время, согласно этим актам, если речь шла о не сельскохозяйственных нуждах и землю нельзя было предоставлять на праве собственности, то соответствующие участки могли быть предоставлены на праве пнв.

Этими же актами, начиная с закона о земельной реформе, принятого 23 ноября 1990-го года предусматривалось, что земельные участки гражданам, на праве постоянного бессрочного пользования не предоставляются. Разрешалось предоставлять только на базе трех титулов «собственность», «пожизненное наследуемое владение», и «аренды».

Поскольку, не разрешалось предоставлять земельные участки гражданам на праве постоянного бессрочного пользования, то естественно возник вопрос о переоформлении этого титула на один из указанных трех титулов, в том числе на право пожизненного наследуемого владения

Необходимость переоформления права постоянного бессрочного пользования, один из этих титулов, было предусмотрено сначала, законом о земельной реформе от 23 ноября 1990 года российский закон, переоформление должно было быть осуществлено согласно закону о земельной реформе, в течение 2х лет, потом этот срок продлевался, потом принимались другие акты на этот счет, в частности указом Президента РФ от 23 апреля 1993 года о (наделении), дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками, было предусмотрено, что переоформление прав с правом постоянного бессрочного пользования на один из этих трех титулов должно было завершиться 1 января 1995 года, при этом указ предусматривал, что в пределах установленной нормы земельные участки могли быть переоформлены в собственность, если участки были сверх установленной нормы, то остальная часть участка сверх нормы могла быть выкуплена гражданином или оформлено пожизненное наследуемое владение.

После принятия конституции РФ, был принят указ президента от 24 декабря 1993 года, он назывался: о приведении земельного законодательства в соответствии с конституцией РФ.

Этим указом из земельного кодекса был исключен сам термин «пожизненное наследуемое владение». Указ не исключил этот термин из других законов и не определил судьбу земельных участков, которые были закреплены за гражданами на этом титуле «пожизненного наследуемого владения». Новый гражданский кодекс сохранил данный титул пнв и упоминает о нем во многих случаях, в частности этот титул пнв называется в статье 216 в качестве одного из вечных прав, статье 131 ГК предусматривается государственная регистрация этого титула прав, но больше всего этот титул упоминается в главе 17 ГК. Предоставление земельного участка в пнв, производилось исключительно из государственных или муниципальных земель, собственникам земельных участков частным собственникам не разрешалось предоставлять из своих земель, земельные участки другим лицам на данном титуле.

В качестве субъектов, права пнв выступали только граждане и крестьянские фермерские хозяйства, юридические лица естественно не могли получить земельные участки на этом титуле хотя бы потому, что поняие пожизненное и наследуемое владение, к ним никак не подходят и эти понятия применимы только к гражданам. В действующем земельном кодексе предпринята попытка (окт 2001) сократить общее кол-во титулов или видов прав на землю и, прежде всего за счет этого титула пнв, однако решается этот вопрос достаточно непоследовательно. Согласно статье 21 Земельного кодекса, предоставление гражданам земельных участков на этом титуле – пнв с момента введения в действие ЗК не допускается, но в тоже время пнв земельным участком, возникшее у граждан до введения в действие земельного кодекса сохраняется в полном объеме.

Гражданам, которые имеют земельные участки на этом титуле, предоставляется право переоформить этот титул на право собственности. В отличие от ранее действующего законодательства, участок можно переоформить на право собственности, не только в пределах установленных норм, но и в полном размере, т.е. это ограничение снято, в полном размере участок может быть переоформлен на собственность.

Переоформление прав на собственность, прав на пнв на собственность, может производиться в любое время, т.е. не установлены никакие сроки переоформления прав. Переоформление прав осуществляется бесплатно, т.е. земельные участки оформляются в собственность бесплатно. Соответствующие органы должны (как сказано в ЗК) переоформить по поступлению заявления в течение 2х недель, но никакой обязанности переоформить участок на право собственности у граждан нет, такая обязанность на них не возлагается. Следовательно, данный титул прав на землю может сохраняться по существу бесконечно долго, тем более, что согласно статье 21 ЗК и статье 1181 ГК земельный участок на титуле права пнв может передаваться по наследству (з.участок может включаться в общую наследственную массу), поскольку это право сохраняется

Скажем коротко о содержании этого права:

Итак, право пнв, по своему содержанию отличается от пнв, который зафиксирован в ГК, (в этом выражается непоследовательность). Согласно статье 267 ГК, участок,который находится на праве пнв, может передаваться другому лицу в аренду или в безвозмездное срочное пользование, причем без согласия собственника, а вот статья 21ЗК лишает обладателей права пнв земельным участком, совершать какие-либо распорядительные функции этим участком, кроме передачи его по наследству. Представляется, что такое ограничение, в конце концов, сказывается на оборотоспособность гражданских прав, и нельзя считать такое нововведение прогрессивным. В целом же, следует отметить, что сокращение общего кол-ва титулов или видов прав на землю, представляется оправданным, ну и что касается данного вида прав, можно его сохранять, не следует принуждать граждан (переоформлять права), но в тоже время, можно было бы титул права постоянного бессрочного пользования сделать наследуемым, поскольку право постоянного бессрочного пользования, является вечным правом в силу статьи 216 ГК РФ потому что отличие этого титула от права постоянного бессрочного пользования не столь велико, самый существенный элемент - это право передачи земельного участка по наследству, т.е. в то время когда он вводился, когда не было частной собственности на землю, его можно было рассматривать как прогрессивное нововведение, при наличии частной собственности на землю, конечно этот титул утрачивает свое былое значение наиболее полным вечным правом является право собственности.

Следующий титул прав на землю, является титул права постоянного бессрочного пользования (ПБП):

В условиях исключительной государственной собственности на землю, использование земли могло осуществляться только на титуле права пользования. При этом различалось: постоянное бессрочное пользование и временное пользование.

Титул применялся в отношении граждан и в отношении юридических лиц.

Земельный кодекс РФ 1991 года предусмотрел сохранение титула пбп пользования землей только для юридических лиц, статья 19 ЗК 1991 года.

Как мы сказали для граждан было установлено 3 титула собственность, пнв, аренда, причем для граждан было предусмотрено, что этот титул они должны были переоформить.

Такое переоформление прав было предусмотрено законом РФ 23ноября ГК 1993 года о земельной реформе, и других законах. Исключение этого титула постоянного бессрочного пользования также применительно к гражданам также оправдано так как есть собственность, аренда и пожизненное владение. Тем не менее, хотя новым земельным законодательством было запрещено предоставлять земельные участки на этом титуле, новый граждан кодекс этот титул ввел и сохранил применительно к гражданам, таким образом хотя на протяжении более 15 лет идет переоформление этого титула на другие титулы, в ГК сохраняется этот титул пбп в отношении граждан.

Новый земельный кодекс РФ подвергает право пбп такой же реконструкции как и право пожизненного наследования владения.

С момента введения в действие Земельного кодекса не разрешается предоставлять гражданам земельные участки на титуле права пбп.

Граждане в праве переоформить этот титул на земельный участок в полном размере собственности. Никаких сроков для переоформления не предусмотрено (также как и для пнв). Для юридических лиц этот титул сохраняется с начала проведения земельной реформы, сохранен он и сейчас в отношении юридических лиц, но не для всех юридических лиц. Согласно пункту 1 ст. 20 пбп, земельные участки могут предоставляться и впредь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Последнее вызывает определенные вопросы такие как: как предоставить земельный участок федеральному собранию и другим органам, на самом деле участки предоставляются Управлению делами государственной думы и совета федерации, но не непосредственно государственному органу как таковому, тем не менее в ЗК сказано так.

В этой статье, п.1 ст. 20 ничего не сказано о том, на каком титуле предоставляются земельные участки унитарным государственным и муниципальным предприятиям. Правда, до последнего времени в статье 82 ЗК, была предусмотрена возможность предоставления унитарным предприятием земельных участков на праве собственности правда только для сельскохозяйственных целей. В 2006 году в эту статью было внесено изменение и такая возможность предоставление в собственность земельных участков унитарным предприятиям не предусмотрено, что естественно правильно, поскольку как вы знаете, все имущество унитарных предприятий не может находиться на праве собственности у них, они находятся у собственников, точно также земельные участки по логике вещей не могут предоставляться им в собственность.

По существу же унитарные предприятия имели земельные участки на праве пбп, видимо надо определенно за ними этот титул сохранить.

Таким образом, за перечисленным пунктом 1 ст.20 ЗК юридическими лицами земельные участки на праве пбп не только сохраняются но им и впредь можно предоставлять земельные участки на этом титуле, пбп. Что касается других юридических лиц, то в силу статьи 3ей ФЗ о введении в действие земельного кодекса РФ, то они эти другие юридические лица обязаны переоформить право пбп земельных участков на аренду или выкупить их. Был установлен срок, 2 года для этого. Потом продлили еще на 2 года и еще на 2 года, в итоге он продлен до 1 января 2008 года. Можно не сомневаться, что и этот срок, будет естественно нарушен.

Напомним, что титул пбп сохраняется в ГК без каких либо ограничений, как для граждан, так и для юридических лиц. Что касается содержания права пбп, то здесь тоже имеется не состыковка с ГК. Статья 270 ГК, предусматривает право субъекта пбп передать земельный участок в аренду или в безвозмездное бессрочное пользование, правда с согласия собственника. Однако ЗК п.4 ст.20 содержит общий запрет на распоряжение земельными участками в отношении лиц обладающими правом пбп на этот участок. Это правило было введено позднее, то надо исходить из того, что должно применяться требование земельного кодекса, хотя по существу в условиях рыночной экономики это нельзя рассматривать как шаг вперед, а как шаг назад.

По смыслу действующего законодательства, земельные участки в пбс предоставляются только из государственных и муниципальных земель. Это положение записано в частности в 268 статье ГК и вытекает из статей ЗК.

Право пбп включено в число вечных прав, ст.216 как и право пнв, это право упоминается в статье 131, которая предусматривает государственную регистрация вечных прав в том числе право пбп. Такая конструкция представляется вполне логичной.

Однако, отметим одно важное обстоятельство, что ГК как и ряд других законов оперирует понятием права пбп выражая это право другой терминологией. Мы уже сказали, что в статье 268 ГК говорится о праве пбп земельным участком, однако в последующих статьях (все глава 16), говорится просто о праве постоянного пользования, без слова бессрочное. Естественно, что из анализа ряда статей вытекает что речь идет о том же титуле праве пбп. А понятие «постоянное пользование» употребляется или вместо пбп или в качестве обобщающего понятия (Получаются разные титулы пользования, кроме собственности естественно). Следует также заметить, что имеется немало законов в соответствии с которыми юридическим лицам кроме тех которые перечислены в п. 1 ст.20 ЗК предоставляются земельные участки, по существу на титуле права пбп, но в этих законах употребляются другие выражение этого понятия. Например:

1.Федеральный закон от 14 марта 1995 года «Об особо охраняемых природных территориях»

2.Закон об образовании в редакции от 13 января 1996 года говорится о закреплении земельных участков в бессрочное и бесплатное пользование т.е. название этого титула изменено.

3.В законе от 23 августа 1996 года «о науке и государственной научной технической политике» говорится о предоставлении государственным научным организациям земельных участков в бессрочное безвозмездное пользование.

4.О бессрочном безвозмездном пользовании говорится в законе от 22 августа 1996 года «о высшем и послевузовском профессиональном образовании».

Такое терминологическое разноголосие, ничем другим не объясняется как недостаточно высокой правовой культурой наших законодательных органов. Во всех перечисленных случаях речь конечно же идет о праве пбп. Выражение бесплатное пользование, безвозмездное пользование не свидетельствуют о введении каких-то самостоятельных прав на земельные участки. Что касается понятий бесплатность, безвозмездность, то эти понятия вообще к главному титулу по существу не относятся, они относятся к теме «Закон о плате за землю» и теперь в еще большей степени к налоговому кодексу, именно теперь в этих актах должны решаться вопросы взимания платы за земельные участки. При этом, в п.1 ст.35 ЗК упоминается вообще право использования земельного участка, вряд ли это можно рассматривать в качестве самостоятельного титула. В п.4 ст.36 употребляется такое понятие как, право ограниченного пользования земельным участком. Анализ этого понятия права ограниченного пользования земельным участком показывает, что речь здесь не идет о сервитуте и даже возникают предложения о том чтобы рассматривать это право ограниченного пользования земельным участком в качестве самостоятельного права.

В связи с переоформлением земельных участков, находящихся в пбп возникают вопросы.

1. Какие документы необходимо представить для переоформления права, то ли с титула пбп, то ли пнв.

2. Кто определяет новый титул на переоформляемые земельные участки т.е. когда речь идет о юридических лицах, кто определяет предоставить земельный участок на праве аренды или решить вопрос о выкупе земельного участка.

Поскольку Федеральное Законодательство не определило какие необходимо представить документы на переоформление участка (кроме одного документа в п.5 ст. 36 назван такой документ как Кадастровый план) о других документах практически ничего не говорится. В этой связи субъекты РФ принимают свои законы и иные акты в которых дается слишком обширный список документов, которые необходимо предоставить на изменение прав на земельный участок. Так правительством МО 11.10.2002 года были утверждены правила переоформления прав, а именно право пбп и право пнв на права собственности или права аренды.

Согласно этому постановлению, заявление о переоформлении следующего права подается гражданином или юридическим лицом в министерство имущественных отношений МО или в орган местного самоуправления. К заявлению должны быть приложены следующие документы:

1. документ удостоверяющий личность гражданина и от юридического лица, документ удостоверяющий его государственную регистрацию.

2. Выписка протокола из протокола соответствующего органа юридического лица о назначении руководителя соответствующего юридического лица. Можно это делать и по доверенности которую необходимо оформить в установленном порядке.

3. Если на земельном участке имеются строения то необходимо представить документы или нотариально заверенную копию о государственной регистрации здания находящегося на земельном участке.

4. Кадастровый план

5. Справка о размере земельного участка

6. К заявлению хозяйственного общества о приобретении земельного участка в собственность.

Кроме того нужны будут и такое документы:

1. Сведения о доли субъекта РФ, муниципального образования в уставном капитале АО или иной документ для других хозяйственных обществ.

2. Решение соответствующего органа управления хозяйственного общества о приобретении земельного участка в собственность (тогда требуется в соответствии с действующим законодательством его согласие).

В постановлении обговорено, что документы должны быть рассмотрены в 2х недельный срок. Если с точки зрения соответствующего органа они неправильно оформлены, то документы подлежат возвращению заявителю. Если документы отвечают установленным требованиям, указанные органы обязаны в 2х недельный срок со дня подачи заявления вместе с документами принять решение о переоформлении права пбп или пнв земельным участком на право аренды или право собственности. В 2х недельный срок должен быть заключен соответствующий договор. По существу купли-продажи, кроме граждан которые бесплатно получают земельный участок в собственность или право аренды (это относится к юридическим лицам).

Возникли вопросы и при определении титула на который переоформляется соответствующее право (это касается и юридических лиц). Данный вопрос долго обсуждался, высказывались разные суждения, а речь идет вот о чем: в соответствии с пунктом 2, ст.3 ФЗ «о введении в действие земельного кодекса РФ», юридические лица, за исключением тех которые перечислены в п.1 ст.20 ЗК обязаны переоформить право пбп на право аренды или приобрести земельный участок в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года. Казалось бы ясно, что юридическое лицо по своему усмотрению определяет титул на который она хочет переоформить свой земельный участок. Однако, заявление о переоформлении поступает в соответствующий орган который в 2х недельный срок принимает решения о предоставление земельного участка в собственность. Поскольку проект договора, готовит собственник земельного участка, то по мнению специалистов, он и должен определять на какой титул (аренда или собственность) переоформить земельный участок, тем более что некоторые ссылаются на то, что нельзя ущемлять права собственника. Основное внимание сейчас уделяется другой позиции, предпочтение нужно отдать, при выборе титула, тому лицу, который пользуется земельным участком на титуле права пбп. Во первых, в п.1 ст.36 предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков и на приобретение права аренды земельных участков граждан и юридических лиц которые имеют на этих участках собственности строения и сооружения. Во вторых принципиальная позиция ЗК заключается в том, чтобы земельный участок и находящиеся на нем другие объекты недвижимости рассматривались в качестве единого объекта. Наконец что касается понятия «по своему желанию» то речь идет о желании лиц, которые переоформляют право на земельный участок. Это право должно принадлежать тем лицам которые осуществляют переоформление этого права.

Земельное право.

Поиск по сайту: