Оценка имущества: цели, объекты, норм.-прав. рег. оценочной ОД, принципы, виды стоимости

Оценка недвижимости

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объектом оценки могут быть (согласно закону "Об оценочной деятельности в РФ"): вещи - отдельные материальные объекты; совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т.ч. Имущество определенного вида (движимое и недвижимое имущество, в т.ч. предприятие), права собственности и иные вещные права на имущество и на иные вещи из состава имущества; права требования, обязанности, долги; работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ предусмотрено их включение в гражданский оборот.

ФЗ "Об ОД в РФ" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности (ОД) в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ, мун. образованиям, физ. и юр. лицам для целей совершения сделок с объектом оценки. Особенности закона: 1) узаконил оценочную деятельность как вид предпринимательской деятельности и дал определение ОД, 2) подчеркнул независимость оценщика, 3) дал определение рыночной стоимости, 4) назвал случаи обязательного проведения оценки, 5) права и обязанности оценщика, 6) указал требования, предъявляемые к отчету об оценке.

ОД - деятельность субъектов ОД, направленная на установление объективной оценки рыночной стоимости. Субъектами ОД являются заказчики - потребители услуг по оценке и оценщики. Лицензированным оценщиком может быть физ. лицо - индивидуальный предприниматель и юр. лицо. Под независимостью оценщика понимается отсутствие у него имущественного или иного интереса в оцениваемом объекте. Проведение оценки не допускается, если: 1) в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или иные обязательные права вне договора, 2) оценщик является учредителем, собственником, кредитором, акционером, страховщиком юр. лица, либо юр. лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы, 3) оценщик состоит с заказчиком или иным заинтересованным лицом в родстве.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки не до зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Обязательность проведения оценки в следующем: 1) вовлечение в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, 2) возникновение спора о стоимости объекта оценки по инициативе одной из сторон.

Цели проведения оценки: 1) переоценка основных фондов, 2) практическая оценка - определение стоимости имущества для различных целей: купля-продажа, аренда, залог, судебные иски по хозяйственным вопросам, инвестиционное проектирование, внесение в уставный капитал, слияние, разделение, поглощение, ликвидация, 3) реструктуризация предприятия на основе его рыночной стоимости для максимального увеличения этой стоимости в перспективе.

Черты договора: 1) письменная форма, не требуется нотариальное заверение, 2) договором может быть предусмотрено проведение оценки конкретного объекта, ряда объектов, либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлению, 3) договор должен содержать: основание заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости, денежное вознаграждение оценщика, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Принципы оценки имущества - основные факторы, влияющие на стоимость. Все принципы подразделены на 4 группы:

I) Принципы, отражающие т.з. пользователя (собственника): полезности, замещения, ожидания

II) Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности (принципы, связанные с эксплуатацией собственности): принцип добавочной (остаточной) продуктивности земли, вклада, сбалансированности, возрастающей и уменьшающейся отдачи, оптимального размера, разделения и соединения имущественных прав

III) Принципы, отражающие точку зрения рынка (внешние): зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции (оценка бизнеса), изменения.

IV) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое: юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно, приводит к наивысшей стоимости.

Стоимость - это прогнозный показатель, денежный эквивалент, который покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость.

Цена - свершившийся факт, который отражает, сколько было затрачено на покупку аналогичных объектов в прошлых сделках.

Затраты - ДС, которые необходимы для воспроизводства собственности.

Виды стоимости:

1. В зависимости от степени рыночности:

- рыночная стоимость (ст.3 ФЗ "Об ОД") - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: 1. Продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан покупать, 2. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, 3. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты, 4. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, 5. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

- нерыночная (нормативно рассчитываемая) – налоги.

2. С т. з. бучета: первоначальная стоимость, восстановительная, остаточная.

3. В завис. от порядка оценки: воспроизводства (идентичность), замещения (аналогичность).

4. В зависимости от ситуации оценки: инвестиционная, залоговая, страховая, стоимость права аренды, утилизационная стоимость.

23.Подход сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Базовая модель метода: V = Sср +(-) ADJср, ADJср – суммарная поправка к ценам сопоставимых объектов за различием в характеристиках и параметрах между оцениваемым и аналогичным объектом.

Принципы, лежащие в основе подхода: замещения, который предполагает, что покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего аналогичной полезностью, вклада, который используется при внесении корректировок, спроса и предложения.

Практическое применение метода сравнительного анализа продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости. Считается, что метод наиболее достоверные результаты при оценке некоммерческой недвижимости.

Преимущества: 1) наиболее простой; 2) статистически обоснованный; 3) предлагает методы корректировок; 4) обеспечивает данные для др. подходов к оценке.

Недостатки: 1) необходимость активного рынка; 2) сравнительные данные не всегда имеются; 3) большое количество корректировок оказывает влияние на достоверность результатов; 4) основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Последовательность выполнения этапов оценки:

1. Подробное исследование рынка с целью выявления недавних продаж и листингов сопоставимых объектов недвижимости на рынке.

2. Сбор и проверка данных по каждому отобранному объекту

3. Анализ и сравнение данных. Используют 2 аналитических инструмента: единицы сравнения и элементы сравнения. В отчете оценщик обязательно описывает все элементы сравнения. Если имеется более 1-й физ. характеристики, требующей внесения поправки в цену продаж, то вводятся единицы сравнения.

4. Внесение поправок в цены продаж аналогичных объектов. Золотое правило оценки: если сопоставимая продажа лучше оцениваемой, то в ее цену вносится отрицательная поправка, если хуже – положительная.

5. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости аналогичных объектов к одному или диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Элементы сравнения (ЭС) – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Включает: состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, дата продажи. место положения, физические характеристики.

Единицы сравнения (ЕС) З ем. уч.:. цена за ед. площади, за фронтальную ед. длины, за участок. З астроенных уч: цена за 1 кв. м общей площади, чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, 1 м³ строит. объема, за единицу, приносящую доход.

Методы определения величины поправок:

1. Метод сопоставимых пар продаж, 2. Метод статистического моделирования. 3. Общая группировка (используется только на активном рынке)

При использовании (1) сравниваются и анализируются несколько пар продаж. При этом парными называются продажи 2-х почти идеинтичных объектов за исключеснием одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене аналогичного объекта.

Виды поправок: Денежные, Процентные (когда сложно определить точные денежные поправки, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий (чаще всего от даты продажи и условий финансирования)). Существует 2 вида учета процентных поправок: 1) поправки вносятся на независимой основе (+/-), 2) Кумулятивный метод.

Поиск по сайту: