 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Основные характеристики дома и квартиры
Содержание отчета
Таблица 1
Основные характеристики дома и квартиры
| Показатели | Величина |
| Год постройки дома | |
| Физический износ дома по результатам инвентаризации, % | |
| Число этажей | |
Жилая площадь квартиры, м 
| |
| Общая площадь квартиры, м
| |
| Количество жилых комнат в квартире |
Вся необходимая для этого информация может быть получена из обследования конкретной квартиры. Для обоснованного установления цены квартиры нужно определить денежное выражение ее потребительских качеств. Для подобных оценок введены три категории квартир, отражающие различный уровень потребительских свойств (табл. 2).
Таблица №2
Показатели потребительских качеств квартир и соответствующие им коэффициенты (цифры условные)
| Показатели | Категории квартир | ||||
| 1 -я | 2-я | 3 - я | |||
| Показатель | Коэф. уве- личе- ния стои- мости | Базовый показатель (средний уровень) | Показатель | Коэф. уменьшения стоимости | |
| Материалы стен здания | Кирпичные Блочные | 0,03 0,02 | Крупнопанельные | Панельные | 0,02 |
| Санузлы (в однокомнатных квартирах не учитываются) | Раздельный | О | Раздельный | Совмещенный | 0,02 |
| Отопление | Газ. колонка | 0,01 | Газ. колонка | Централизо- ванное | 0,03 |
| Площадь кухонь | Более 8 м2 за каждый м2 | 0,005 | 8,7 | Менее 8 м2 за каждый м2 | 0,005 |
| Наличие вспомогательных помещений | Есть кладовая, хозяйственный шкаф, антресоль | 0,03 | Кладовая или хозяйственный шкаф | Кладовой или хозяйственного шкафа нет | 0,03 |
| Наличие балконов и лоджий | Есть балконы и лоджии | 0,01 | Балкон или лоджия | Нет ни балкона, ни лоджии | 0,01 |
| Высота помещений | Более 2,8 м | 0,02 | 2,5 - 2,8 | Менее 2,5 м | 0,02 |
| Наличие лифта | В домах до 5 лажей | 0,03 | В домах 5 этажей и выше | Нет | 0,03 |
| Наличие мусоропровода | В домах до 4 этажей | 0,02 | С 4-го этажа и выше | Нет | 0,02 |
| Расположение квартир | Любой этаж, кроме 1 и последнего | О | Любой этаж, кроме 1 и последнего | На 1 этаже На последнем этаже На этаже над производственными помещениями | 0,03 0,02 0,01 |
| Расположение дома | Внутри микрорайона | 0,04 | На улицах районного значения | На оживленных магистралях | 0,04 |
| Расстояние до ближайшей остановки транспорта | До 300 м | 0,03 | 300 м | Более 300 м | 0,03 |
| Экология района | Нет пром. предприятий, транспортного кольца, ж/д и автовокзалов, аэропорта | 0,03 | Средний уровень загрязнения, экспортная оценка | Есть пром. предприятия, транспортное кольцо, ж/д и автовокзалы, аэропорт | 0,03 |
| Престижность района | Определяется путем опроса | 0,0:3- | Непрестижный | 0,03 | |
| Социально- бытовое обустройство района | Наличие магазинов, аптек, школ и т.д. | 0,03 | Нет | Отсутствуют | 0,03 |
| Отдаленность от центра города | Менее 20 мин. | 0,03 | 20 мин | Более 20 мин | 0,03 |
| Наличие стационарного телефона | Есть | 0,03 | Отсутствует средний уровень | Нет | 0,03 |
| Проведение текущего ремонта в квартире | Ближайшие 3 года | 0,02 | Отсутствует средний уровень | Не было в течение 3 лет | 0,02 |
| Проведение кап. ремонта | Ближайшие 10 лет | 0,04 | Отсутствует средний уровень | Не было в течение 10 лет | 0,04 |
Первая категория определяется более высоким по сравнению со средним (стандартным) сложившимся уровнем жилища. Характеристики квартир второй категории соответствуют среднему установившемуся уровню, свойственному массовому жилищному строительству. Например, для города Чебоксары средним (стандартным) жильем считается девятиэтажный крупнопанельный дом со всеми удобствами. Третья категория квартир отражает более низкие потребительские качества по сравнению с жилыми помещениями второй категории. На основе этой дифференциации устанавливаются поправочные коэффициенты, увеличивающие или снижающие стоимость жилья.
При составлении отчета необходимо использовать приведенные в табл. 2 данные при оценке стоимости своей квартиры. Для этого нужно рассчитать суммарный коэффициент потребительских свойств, складывая все повышающие и вычитая все понижающие коэффициенты, применимые к данной квартире (табл. 3).
им (стандартным) жильем считается девятиэтажный крупнопа-
нельный дом со всеми удобствами. Третья категория квартир
отражает более низкие потребительские качества по сравнению
с жилыми помещениями второй категории. На основе этой диф-
ференциации устанавливаются поправочные коэффициенты,
увеличивающие или снижающие стоимость жилья.
Таблица 3
Характеристика потребительских свойств квартиры
| Показатели | Фактическое качество | Коэффициенты | |
| + | - | ||
| Материалы стен здания | |||
| Наличие горячего водоснабжения | |||
| Раздельный санузел | |||
| Отопление | |||
| Площадь кухни | |||
| Наличие подсобных помещений (кладовка, встроенный шкаф, хрущевский холодильник) | |||
| Наличие балконов или лоджий | |||
| Изолированность комнат | |||
| Высота помещений | |||
| Наличие мусоропровода (действующего) | |||
| Расположение квартиры в доме | |||
| Расположение дома (по отношению к магистрали) | |||
| Расстояние до ближайшей остановки городского транспорта | |||
| Экология | |||
| Престижность (по г. Чебоксары) | |||
| Социально-бытовое устройство района | |||
| Отдаленность от центра (от ул. Гагарина) | |||
| Наличие стационарного телефона | |||
| Проведение текущего ремонта (в квартире) | |||
| Про ведение капитального ремонта (в доме) | |||
| Итого |
Проставить в графах 3 и 4 соответствующие значения, пользуясь табл. 2 и рассчитать суммарный коэффициент (К) потребительских свойств квартиры:
К= l± Σ 
,
где - единичные показатели потребительских качеств квартиры, принимаемые в соответствии с табл. 2.
2. Анализ рынка жилья города. На данном этапе предусматривается сбор нужной информации, обработка и выявление конкретного сегмента рынка жилья, которому принадлежит оцениваемый объект.
Необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источников. Это могут быть сведения о рынке, на котором функционирует объект, данные о других аналогичных объектах, о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Самый распространенный способ представления общих данных - это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка, на котором функционирует объект, местоположение объекта (т.е. данные о городе, районе, где расположен объект) и т.д. Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, ее можно использовать для проведения оценок и других объектов. В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, сбор информации для объектов недвижимости - наиболее трудоемкая часть всего процесса оценки.
Определив вид данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература, коллеги оценщика.
При составлении отчета желательно использовать специальные периодические издания, например газеты «Жилье», «Из рук в руки», журнал «Недвижимость» и другие.
Полученные данные необходимо обобщить, рассчитав среднюю цену одного квадратного метра аналогичных объектов оценки, и внести в таблицы по районам города. Для расчетов необходимо взять не менее пяти одинаковых объектов оценки.
Пример: для расчета берем пять одинаковых однокомнатных квартир в центре города:
| Адрес | Этаж | Тип | Планировка | Площадь общ./жил./кух | Цена, тыс. р. |
| ул. Энгельса, 46 | 4/4 | кирпич | старая | 30,8/ 9,2/5,6 | |
| ул. Николаева, 5 | 5/5 | кирпич | старая | 31,7/16,4/5,8 | |
| пр. Ленина,49 | 5/5 | кирпич | старая | 28,3/17,6/5 | |
| ул.Николаева,51 | 2/5 | кирпич | старая | 32/17,5/6 | |
| ул. Гагарина, 17 | 4/5 | кирпич | старая | 33/18/6 |
В результате получаем среднюю цену 1 м2 однокомнатной кирпичной квартиры старой планировки в центре – 53583,6 р. и вносим в табл. 4. Подобные расчеты производим по каждому объекту и району.
Таблица 4
Стоимость 1 м2 по районам г. Чебоксары
| Кол-во комнат | Старая планировка | Новая планировка | |||
| кирпичные | панельные | кирпичные с ремонтом | панельные | ||
| Центр | |||||
| 1-комн. | 53583,6 | 53006,5 | 60000,0 | 58090,0 | |
| 2-комн. | 51505,2 | 53000,0 | 58890,0 | 57000,0 | |
| 3-комн. | 50057,9 | 51005,7 | 59000,0 | 55000,0 | |
| 4-комн. | - | - | 55000,0 | - | |
| Северо-западный район | |||||
| 1 –комн. | 57000,0 | 55000,0 | 65000,0 | 55000,0 | |
| 2-комн. | 55000,0 | 53000,0 | 60000,0 | 53000,0 | |
| 3-комн. | 53000,0 | 51000,0 | 58800,0 | 51000,0 | |
| 4-комн. | 50000,0 | 49000,0 | 55000,0 | 49000,0 | |
| Новоюжный район | |||||
| 1-комн. | 53583,6 | 53006,5 | 60000,0 | 58090,0 | |
| 2-комн. | 51505,2 | 53000,0 | 58890,0 | 57000,0 | |
| 3-комн. | 50057,9 | 51005,7 | 59000,0 | 55000,0 | |
| 4-комн. | - | - | 55000,0 | - | |
| Юго-западный район | |||||
| 1-комн. | 57000,0 | 55000,0 | 65000,0 | 55000,0 | |
| 2-комн. | 55000,0 | 53000,0 | 60000,0 | 53000,0 | |
| 3-комн. | 53000,0 | 51000,0 | 58800,0 | 51000,0 | |
| 4-комн. | 50000,0 | 49000,0 | 55000,0 | 49000,0 | |
3. Определение рыночной стоимости квартиры. Она рассчитывается по формуле:
СК = 
,
где СК - рыночная стоимость квартиры; Ц - цена 1 м2 аналогичной квартиры (табл. 4);
Побщ - общая площадь квартиры; Кизн - коэффициент износа (табл. 1);
К - сумма коэффициентов (табл.3).
4. Составление отчета о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага студент пишет отчет о своих выводах и заключениях (прил. 1), который проверяется преподавателем.
Приложение 1
МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Чувашский государственный университет им. И.Н. Ульянова»
Экономический факультет
Кафедра государственного и муниципального управления
Отчет по оценке жилья
(на примере 1-комнатной квартиры,
расположенной по адресу:
г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей,5-16)
Выполнила:
студент(ка) курса
группы, _
Ф.И.О. _
Проверила: Митрофанова М.Ю.
Чебоксары 2012
Поиск по сайту: