Договір купівлі-продажу нерухомості на біржах має бути нотаріально посвідчений

Що таке процедура державної реєстрації права власності на будинок, що здійснюється БТІ, і державна реєстрація договору?

Відповідно до ч.3 та ч.4 ст. 334 Цивільного кодексу України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення, а якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

До категорії договорів, що підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, належить договір купівлі-продажу нерухомості, а отже право власності на нерухомість виникає у набувача тільки після нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору. Бюро технічної інвентаризації не займається реєстрацією договорів. Воно займається реєстрацією речових прав, зокрема, права власності, яке виникло на підставі того чи іншого договору, який вже зареєстрований.

Таким чином, державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості та державна реєстрація права власності, що виникло на підставі такого договору,— це різні речі. Процедура державної реєстрації договору значно важливіша, ніж реєстрація права власності БТІ, тому що без реєстрації договору набувач майна не стане його власником. А реєстрація права власності — це лише спосіб обліку нерухомості, який жодним чином не впливає на виникнення, зміну чи припинення права власності.

Реєстрація нерухомості в БТІ — це важлива процедура, ігнорування вимог законодавства щодо державної реєстрації права власності є правопорушенням. Такий власник не зможе продати своє незареєстроване майно, а також не зможе вчинити щодо цього інші юридичні дії, що передбачають нотаріальне посвідчення.

Договір купівлі-продажу нерухомості на біржах має бути нотаріально посвідчений

Додано 08.05.2013

Ухвала ВАСУ від 17.01.2013 №К/9991/11448/12

Договори придбання на біржових торгах об’єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню, вирішив ВАСУ.

Такий висновок грунтується на вимогах статті 657 Цивільного кодексу України (ЦК). Відповідно до неї договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Це стосується і договорів купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів. Адже згідно із частиною 4 статті 656 ЦК до таких договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

При цьому касація не погодилась з рішенням суду першої інстанцій, прийнятим на підставі частини 2 статті 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 №1956-XII, згідно з якою угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

На думку ВАСУ, за таких обставин слід керуватись нормами ЦК як загального нормативного акту стосовно укладення договорів.

Суд нагадав також, що правочин вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК).

Разом з тим, може бути відмовлено у реєстрації прав на нерухоме майно, якщо подані документи не відповідають вимогам чинного законодавства України або не дають змоги установити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.

Тому відмову БТІ у проведенні державної реєстрації права власності підприємства на об’єкт нерухомості ВАСУ вважає правомірною.

Добрый день! Квартира была куплена в браке в 99 году на мое имя. В том же году(через насколько месяцев)мы развелись. Бывший муж-иностранец, после развода навсегда уехал. Имеет ли он право собственности на эту квартиру? Он на нее не претендует, но что надо сделать, чтобы недвижимость стала полностью моей? Для договора о разделе имущества, я так понимаю, нужно присутствие обоих у нотариуса? Он в Украину не приедет. Может ли он сделать сам что-то через украинское консульство?

Ми відповідаємо:

Якщо квартира придбавалась за договором купівлі-продажу через біржу і цей договір зареєстрований в БТІ то Ви разом із Вашим чоловіком, оскільки придбавали квартиру у шлюбі, безперечно, обоє є власниками квартири, незалежно від того на чиє ім"я вона оформлена. Для того щоб поділити квартиру, яка придбавалась у шлюбі, не обов"язкова присутність обох сторін у нотаріуса. Щоб стати єдиним власником квартири, достатньо отримати письмову заяву від колишнього чоловіка про згоду на відчуження на Вашу користь своєї половини квартири. Справжність його підпису на заяві має бути нотаріально засвідчена. Недійсність договору купівлі-продажу квартири через біржу у 1999 році може визнаватися лише судом. Якщо Ви отримаєте оформлену належним письмову згоду колишнього чоловіка щодо набуття Вами права власності на всю квартиру, то у випадку відмови нотаріуса вчинити нотаріальну дію Ви вправі вимагати від нотаріуса винесення постанови про причину відмови.

Відповідь надана Авдієнко В.П., приватним нотаріусом Киівського міського нотаріального округу, членом комісії з аналізу, методології та прогнозування нотаріальної практики Української нотаріальної палати.

Відповідно до ст.49 Закону України “Про нотаріат”, п.31,32 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, якщо з проханням про вчинення нотаріальної дії звернулась недієздатна особа. Нотаріус на прохання особи, якій відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, повинен викласти причини відмови в письмовій формі і роз'яснити порядок її оскарження, винести не пізніш як у триденний строк постанову про таку відмову.

Відповідно до ст.49 Закону України “Про нотаріат”, п.31,32 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, якщо з проханням про вчинення нотаріальної дії звернулась недієздатна особа. Нотаріус на прохання особи, якій відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, повинен викласти причини відмови в письмовій формі і роз'яснити порядок її оскарження, винести не пізніш як у триденний строк постанову про таку відмову.

Закон накладає деякі обмеження на можливість укладання договору дарування. Так, у ч. 2 ст. 720 ЦК передбачено, що батьки (усиновителі), опікуни не мають права дарувати майно дітей, підопічних. Також передбачено, що «підприємницькі суспільства можуть укладати договір дарування між собою, якщо право здійснювати дарування прямо встановлено установчим документом дарувальника. Це положення не поширюється на право юридичної особи укладати договір пожертвування» (там же, ч. 3).

Справа № 2-4954/2006 p.

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 лютого 2007 року Новомосковський міськрайонний суд в складі:

головуючої судді Єлізаренко І.А.,

секретаря Кравченко О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Новомосковського міськрайонного суду цивільну справу за позовом, уточнюючим позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа: Дніпропетровська міська біржа нерухомості про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним, визнання права власності, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачка ОСОБА_1., звернулася до суду з позовом до відповідачки ОСОБА_2., третя особа: Дніпропетровська міська біржа нерухомості про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним та визнання права власності.

В обгрунтування позивних вимог, позивачка посилається на те, що 07.08.1998 року між нею та відповідачкою було досягнуто домовленості про купівлю-продаж жилого будинку АДРЕСА_1. При укладені договору між нею - покупцем та відповідачкою - продавцем, власницею жилого будинку, було узгоджено всі належні умови договору купівлі-продажу жилого будинку, зокрема, щодо ціни, передачі мені квартири у власність, оформлення документів. На підтвердження укладання договору, цього ж дня, нею було сплачено продавцю всю договірну ціну вартості відчужуваного жилого будинку, а також зазначений договір був зареєстрований Дніпропетровською міською біржею нерухомості 07.08.1998 року. Після виконання нею зобов'язань покупця, продавець передала їй ключ від купленого нею жилого будинку, всі документи, що стосуються будинку і вона вселилася зі своєю сім'єю в куплений жилий будинок, прописалася у ньому та проживає в ньому до теперішнього часу. Будучи юридично неосвіченою людиною, зареєструвавши договір в бюро технічної інвентаризації, вона вважала, що зазначений договір належним чином оформлений, а біржа є нотаріальним органом на якого законом покладено право та обов'язок посвідчувати такі договори. У даний час, виникла необхідність подарувати сину набутий нею по біржовому документу будинок. Звернувшись до нотаріальної контори за консультацією з приводу посвідчення договору дарування жилого будинку, власником якого, вона вважала себе, їй стало відомо, що наданий нею документ про право власності на будинок не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки за законом він повинен бути посвідчений нотаріусом. При укладенні договору працівники біржі не повідомили їй про ці обставини, тому вона була позбавлена права розпоряджатися своїм майном, у зв'язку з чим просить визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1, укладений між нею та відповідачкою ОСОБА_2., зареєстрований на товарній Дніпропетровській міській біржі нерухомості 07.08.1998 року за реєстраційним № 181-Н98 та визнати право власності на зазначений житловий будинок.

Позивачка в судовому засіданні підтримала свої позовні вимоги, посилаючись на обставини; викладені в позовній заяві, а також на свої пояснення, надані у судовому засіданні та просить позов задовольнити, визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1, укладений між нею та відповідачкою ОСОБА_2., зареєстрований на товарній Дніпропетровській міській біржі нерухомості 07.08.1998 року за реєстраційним № 181-Н98 та визнати за нею право власності на вищезазначений житловий будинок.

Відповідачка ОСОБА_2 у судове засідання не з'явилася, надавши суду письмову заяву з проханням слухати справу без її участі, в якій також позов ОСОБА_1. визнає в повному обсязі, просить визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1, укладений між нею та позивачкою ОСОБА_1., 07.08.1998 року та визнати за позивачкою право власності на зазначений житловий будинок (а. с. 22, 23).

Третя особа в судове засідання не з'явилася, в матеріалах справи мається письмове повідомлення, в якому товарна біржа позовОСОБА_1. визнає, просить справу слухати у відсутність її представника (а. с. 15).

Суд, вислухавши позивача, дослідивши матеріали справи, вважає позов обгрунтованим і таким, що підлягає задоволенню, тому договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_1 та відповідачкою ОСОБА_2, зареєстрований на товарній Дніпропетровській міській біржі нерухомості 07.08.1998 року за реєстраційним № 181-Н98 повинно бути визнано дійсним, а також за позивачкою необхідно визнати право власності на зазначений житловий будинок.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 10, 11, 60 ЦПК України, ст. ст. 209, 316, 317, 328, 655, 657 ЦК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа: Дніпропетровська міська біржа нерухомості про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним, визнання права власності - задовольнити.

Визнати договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, зареєстрований на товарній Дніпропетровській міській біржі нерухомості 07.08.1998 року за реєстраційним № 181-Н98, дійсним.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок АДРЕСА_1, загальною площею 63,80 кв. м.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Дніпропетровської області через Новомосковський міськрайонний суд шляхом подачі в 10-ти денний строк з дня проголошення рішення заяви про апеляційне оскарження і поданням після цього протягом 20-ти днів апеляційної скарги.

Поиск по сайту: