Визнання дійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень

Як ми вже відзначали, судова практика свідчить про стабільне збільшення кількості договорів купівлі-продажу нерухомості, які в обхід нотаріального посвідчення визнаються дійсними в судовому порядку. Більшою мірою, це пов’язано з відсутністю у покупця можливості зареєструвати, або нотаріально посвідчити угоду, в силу, наприклад, відмови продавця від такого посвідчення.

Вищий господарський суд України у постанові від 06.08.2012 № 4/017-12 розглянув спір про визнання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, спровокований саме відмовою продавця нерухомості від нотаріального посвідчення угоди. У постанові викладено спір, який почався з того, що продавець нерухомості після укладення договору купівлі-продажу нежитлових приміщень з покупцем, і отримання грошових коштів у сумі, обумовленої в договорі, ухилився від нотаріального посвідчення договору. Покупець, маючи намір захистити своє порушене право, звернувся до суду з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу, визнання права власності та зобов’язання здійснити реєстрацію права власності.

Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні вимог покупця, посилаючись на норми частини 3 статті 640 ЦК України, які передбачають, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі потреби і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Вищий господарський суд України, проаналізувавши норми законодавства та матеріали справи, дійшов висновку, що відмова продавця в нотаріальному посвідченні угоди купівлі-продажу нерухомості є порушенням закріпленого Конституцією України і ЦК України права власності покупця на придбане за такою угодою майно, а відповідно позов про визнання такої угоди дійсною повинен бути задоволений, виходячи з наступного.

Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» (чинним на момент здійснення операції) внесено зміни до ЦК України, відповідно з якими виключені деякі вимоги про державну реєстрацію угод з нерухомості. Зокрема, в частині 1 статті 657 ЦК України виключені слова про державну реєстрацію угод, а частина 3 статті 640 ЦК України викладена в такій редакції, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з моменту його посвідчення.

Крім того, відповідно до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень при проведенні державної реєстрації права власності на нерухомість необхідними для такої реєстрації документами є документи, що підтверджують виникнення або перехід права власності, зокрема договір купівлі-продажу нерухомості. Таким чином, законодавчими змінами скасовується обов’язок здійснювати державну реєстрацію договору купівлі-продажу після його нотаріального посвідчення.

Враховуючи, той факт, що чинна редакція статті 657 ЦК України до вимог щодо оформлення договору купівлі-продажу нерухомості відносить лише письмову форму і нотаріальне посвідчення, відмова судів у визнанні угоди дійсною з причини відсутності державної реєстрації є неправомірним.

Якщо ж сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

У разі ухилення продавця від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості покупець має можливість визнати таку угоду дійсною в суді

У зв'язку із численними зверненнями юридичних та фізичних
осіб щодо здійснення реєстрації права власності на об'єкти
нерухомого майна, придбаного на біржових торгах, Мін'юстом України
повідомляється таке.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про товарну біржу"
(1956-12), товарна біржа є організацією, що об'єднує юридичних і
фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і
має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення
товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення,
упорядкування і полегшення товарообігу і пов'язаних з ним
торговельних операцій.

Крім того, ст.2 Закону (1956-12) встановлено, що основними
принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників
біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність
проведення біржових торгів.

Отже, товарна біржа - це оптовий, регулярно діючий ринок, де
відбувається торгівля сировиною, матеріалами, іншими товарами,
допущеними до обігу на біржі, створений для зручності здійснення
комерційної діяльності юридичними та фізичними особами, які, в
свою чергу, повинні бути обов'язково зареєстрованими відповідною
біржею як її учасники.

На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні
відповідати сукупності вимог, установлених ст. 15 Закону
(1956-12), згідно з якою угода вважається укладеною на біржі:

а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін
товарів, допущених до обігу на товарній біржі;

б) якщо її учасниками є члени біржі;

в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі
не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України не
передбачено такої форми угоди, як біржова.

Відповідно до ст.42 Цивільного кодексу (1540-06), угоди
можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи
нотаріальній).

Водночас, згідно зі ст.47 згаданого Кодексу (1540-06),
нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках,
зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної
форми тягне за собою недійсність угоди.

Також слід звернути увагу на те, що угоди, зареєстровані на
біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, а лише не
підлягають подальшому нотаріальному посвідченню. До нотаріально
посвідчених документів прирівнюються лише документи, складені
згідно з вимогами ст.40 Закону України "Про нотаріат" (3425-12).

Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або
юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно
дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження
нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.

Для договорів купівлі-продажу, міни жилого будинку (ст.227,
242 Цивільного кодексу (1540-06) у разі якщо хоча б однією із
сторін є громадянин, установлено обов'язкову нотаріальну форму.
Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.

Крім того, Пленум ВСУ у своїй постанові "Про судову практику
в справах про визнання угод недійсними" від 28.07.78 р. N 3 (із
змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму ВСУ від
25.12.92 р. N 13 (v0013700-92) та від 25.05.98 р. N 15
(v0015700-98) роз'яснив, з яких підстав угода може бути визнана
недійсною судом.

Відповідно до п.4 цієї постанови, з підстав недодержання
нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які
відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому
нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання,
застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових
торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її)
частини.

Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах,
об'єктів нерухомого майна вимагають оформлення в простій
письмовій, а в разі потреби - в нотаріальній формі.

Щодо нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу
нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі, то примусовий
продаж активів платника податків, у тому числі й об'єктів
нерухомого майна, що перебувають у податковій заставі, у рахунок
погашення його податкового боргу здійснюється відповідно до вимог
Закону України "Про порядок погашення зобов'язань платників
податків перед бюджетами та державними цільовими фондами"
(2181-14).

Згідно з пп.3.1.1 ст.З цього Закону (2181-14), активи
платника податків можуть бути примусово стягнені в рахунок
погашення його податкових зобов'язань виключно за рішенням суду
(господарського суду).

Підпунктом 10.2.1 ст.10 Закону (2181-14) встановлено, що
такий продаж здійснюється за кошти виключно на цільових аукціонах,
які організовуються за поданням відповідного податкового органу на
зазначених біржах. У тому разі, коли на території району або
міста, де знаходяться активи платника податків, що продаються,
відсутня товарна біржа, визначена центральним податковим органом,
податковий орган організовує окремий позабіржовий аукціон.

При продажу активів на позабіржовому аукціоні безпосереднім
продавцем, а в разі продажу через організації роздрібної
торгівлі - комітентом виступає податковий орган, при цьому участь
будь-яких посередників або агентів для організації такого продажу
не дозволяється (пп.10.2.4 ст.10 наведеного Закону (2181-14).

Відповідно до пп.10.5.2 ст.10 Закону (2181-14), такі
операції не підлягають нотаріальному посвідченню.

При цьому слід звернути увагу на те, що такі угоди і не
можуть бути посвідчені в нотаріальному порядку у зв'язку з
відсутністю добровільної згоди власника такого майна, який, у свою
чергу, повинен виступати стороною за цим договором.

Згідно із ст.55 Закону України "Про нотаріат" (3425-12),
нотаріуси посвідчують угоди про відчуження майна, яке підлягає
реєстрації, лише за умови подання власником майна
правовстановлювального документа на майно, що відчужується.

Зазначена вимога випливає з положень ст.41 Конституції
України (254к/96-ВР) та ст.4 Закону України "Про власність"
(697-12).

В інших випадках реалізації нерухомого майна через товарну
біржу податковим органом (наприклад, реалізація нерухомого майна,
яке перейшло у власність держави згідно із постановою КМУ від
25.08.98 р. N 1340 (1340-98-п) "Про Порядок обліку, зберігання,
оцінки конфіскованого та іншого майна, що переходить у власність
держави, і розпорядження ним"), якщо покупцем виступає фізособа,
угода за загальним правилом повинна бути укладена у письмовій
нотаріальній формі.

Ураховуючи вищенаведене, реєстрацію права власності на
нерухоме майно, в тому числі набуте на підставі угод, укладених на
біржі, слід проводити виходячи з такого:

якщо для відповідної угоди законодавством передбачена
обов'язкова нотаріальна форма, потрібно керуватися положеннями п.1
Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких
проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна
(додаток 1 до Тимчасового положення);

у тому разі, коли нотаріальне посвідчення не є обов'язковим,
потрібно керуватися положеннями п.9 зазначеного Переліку.

Отже, БТІ не повинні відмовляти в проведенні реєстрації права
власності на нерухоме майно, придбане на товарних біржах, у тому
разі, якщо угоди, за якими це майно було набуте, укладені у
відповідності до вимог чинного законодавства.

Прошу вищевикладене довести до відома районних, районних у
містах, міських (міст обласного значення) управлінь юстиції, БТІ
та нотаріусів.

Поиск по сайту: