Дисциплина «Операции с недвижимостью и страхование»

1. Приватизация и деприватизация жилых помещений. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества.

В соотв. со ст.2 ФЗ РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в свою собственность.
Под приватизацией поним-ся получение в собственность гражданами РФ бесплатным образом занимаемого ими ранее, жилого помещения, которое находится в государственном или же муниципальном жилищном фонде. При переходе госуд-х и муниц-х предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах этих предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 ФЗ РФ от 23 декабря 1993 года " О приватизации жилищного фонда в РФ ".
Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения в специализированных домах. При приватизации жилого помещения каждый из совершен-х членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них. Несовершен-е же члены семьи, как проживающие в квартире, на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соотв. со ст.7 ФЗ о приватизации жилья, при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному включению в число ее сособственников.
Под деприватизацией понимается возврат ранее приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. На момент окончания процесса деприватизации, граждане полностью лишается всех прав собственности на занимаемое им жилое помещение, следствие становится отсутствие возможности это жилье подарить, продать, или передать по наследству. Процесс деприватизации может производиться только лишь собственником жилого помещения.

Существует несколько способов приватизации объектов недвижимости:
1. Преобразование государственного или муниципального предприятия в ОАО.
2.Приватизация государственного имущества, ранее переданного в аренду.
Основным документом при таком способе приватизации, является договор аренды с правом выкупа.

3. Приватизация государственного или муниципального имущества на конкурсе или аукционе.В этом случае правоустанавливающим документом является договор купли-продажи.
4. Приватизация государственного имущества через продажу на коммерческом конкурсе с инвестиционными или социальными условиями
Регистрация права покупателя на объекты в данном случае возможна только после осущ-я покупателем всех инвестиционных или социальных условий в отношении объекта приватизации.

2.Купля-продажа объектов недвижимости.

Купля-продажа объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ о (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами.В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др.
Предмет договора. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ.
Права и обязанности продавца. При заключении договора продавец вправе требовать:
- уплаты оговоренной в договоре цены;
- оплаты цены объекта недвижимости и процентов, если покупатель не оплачивает объект своевременно;
- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан:
- передать объект недвижимости свободным от любого обременения, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами (ст. 460 ГК РФ);
- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами – возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);
- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);
-передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).
Права и обязанности покупателя:
- своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости со всеми принадлежностями, свободного от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);
- уменьшения цены объекта или расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);
При этом покупатель обязан:
- принять по акту переданный ему объект недвижимости 9ст. 484 ГК РФ);
- оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);
- оплатить объект по цене, предусмотренной договором (ст. 485 ГК РФ).
Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, так как эта регистрация свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.

3. Дарение и наследование объектов недвижимости.

Сделки дарения регулируются гл. 32 ГК РФ.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность либо имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).
Субъектами сделки могут быть как граждане, так и юридические лица. Согласно статье 575 ГК РФ не допускается дарение:
- от имени малолетних граждан, признанных не дееспособными, их законными представителями;
- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты;
- государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями.
Отказ от исполнения договора даренияо передаче в будущем недвижимости возможен в двух случаях:
- если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
- ввиду невозможности исполнения (гибель вещи) или отмены дарения.
Даритель имеет право отменить дарение в случаях:
- если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил телесные повреждения дарителю;
- если дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в нарушение закона о банкротстве в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности;
- если он переживет одариваемого (при включении этого условия в договор).
В случае отмены дарения имущество возвращается дарителю в том виде, в каком оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен. Если жилое помещение возвращено дарителю по взаимному согласию, то такую ситуацию можно рассматривать как новый договор дарения.
Объектами дарения могут выступать либо недвижимое имущество в собственность, либо имущественное право, либо освобождение или обязательство освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 574 ГК РФ).
Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам, если другое не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения (ст. 581 ГК РФ).
Наследование
Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.
Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении умершим – день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства объекты недвижимости, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).
Завещание должно быть совершенно лично, так как оно является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено у нотариуса, на нем должно быть указано место и дата его удостоверения (ст. 1124 ГК РФ).
Если завещания нет, то в силу вступает наследование по закону.

В соответствии с частью третьей ГК РФ (ст. 1141—1151) в состав наследников по закону теперь включено семь очередей:
- третья очередь — братья и сестры родителей умершего (дяди и тети наследователя)
- четвертая очередь — прадедушки и прабабушки умершего как со стороны дедушки, так и со стороны бабушки.
Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Основанием перехода имущества по праву наследования к государству может быть и соответствующее судебное решение, вынесенное по иску прокурора или налогового органа.

4. Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений.

Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК).
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК).
Рента может быть постоянная и пожизненная.
Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК).
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602ГК). Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты.

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:
1) сделка - договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
2) право собственности плательщика ренты;
3) обременение рентой;
4) залог в пользу получателя ренты.

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении следующих условий:- наличие согласия получателя ренты;- указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств.

5. Перевод жилых помещений в нежилой фонд.

Перевод жилых помещений в нежилой фонд осуществляется в порядке, установленном в ст. 22-24 Жилищного кодекса РФ. (22 – условия перевода, 23 – порядок перевода, 24 – отказ в переводе в случае…).
Условия перевода в нежилой фонд:
-У переводимого в нежилой фонд помещения должен быть оборудован отдельный вход;
-Помещение не должно быть частью жилого помещения или использоваться для постоянного проживания;
-Право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц;
-Перевод квартиры в многоквартирном доме допускается только если квартира расположена на первом этаже или выше, но помещение, находящееся под переводимой квартирой, не является жилым.
Помешать переводу в нежилой фонд может признание здания аварийным, подлежащим сносу или капремонту. Проблемы возникают, если была произведена незаконная перепланировка, обнар-ся нарушение строительных, противопожарных, санитарно- эпидемиологических и других норм. Треб-ся разрешение органов опеки, когда среди собственников есть недееспособные
Порядок перевода:
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осущ-ся органом местного самоуправления.
2. Собственник помещения или уполномоченное им лицо представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
4. Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве нежилого, если не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки,
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии).

10. При использовании помещения после его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в т.ч. требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

6. Аренда объектов недвижимости и финансовая аренда (лизинг).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (ст. 22 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ).
С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованную недвижимость в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Особенности договора
1. Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
2. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ)
3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации

Статья 665. Договор финансовой аренды
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца..
Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.
Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.
Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.
2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

7. Залог недвижимости.

Залог представляет собой один из основных способов обеспечения исполнения обязательств, представляющий собой комплекс правомочий кредитора в отношении имущества, выделенного должником или представленного для этой цели иным лицом в качестве обеспечения выполнения должником принятых на себя обязательств. Кредитор, как обладатель залогового права на имущество, именуется залогодержателем, а должник, предоставивший в залог вещь, принадлежащую на правах собственности ему самому или другому лицу (разумеется, с согласия последнего), — залогодателем.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГКРФ).
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).
Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
В отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств залог имеет ряд отличительных особенностей:
- залог является вещным способом обеспечения обязательств, и, в силу этого, кредитор уже не зависит от личности должника или гаранта, так как исполнение обязательств обеспечивает вещь, а не личность;
- обеспеченное залогом обязательство удовлетворяется из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами;
- для должника хорошим стимулом надлежащего исполнения обязательств является реальная опасность лишиться имущества или имущественных прав;
- несмотря на высокий уровень инфляции, кредитор имеет возможность реально возместить все убытки, возникшие по вине должника, так как предметом залога является ценное и ликвидное имущество, сохранность и наличие которого на момент расчета должника с кредитором обеспечено договором залога.

8. Рынок земельных участков.

Земля – фактор производства или производственные ресурсы, данные самой природой, т. е. все естественные ресурсы (земли, леса, воды, месторождения). Этот вид ресурса приносит собственнику доход в виде ренты.
Рента – это цена за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено по причине их невоспроизводимости.
Экономической рентой называют платежи владельцам факторов производства, превышающие альтернативную стоимость этих факторов. Если фактор производства не имеет альтернативных вариантов использования, его альтернативная стоимость равна нулю, а весь доход от его применения выступает в форме ренты.
На рынках факторов производства земля, ее ресурсы и недвижимость включены в товарный оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив замещения во многих сферах хозяйствования. Экономическую ренту они приносят потому, что их предложение на рынках неэластично или недостаточно эластично.
Главной особенностью рынка земли является то, что рыночный спрос выступает единственным фактором, определяющим цену земли или ренту.
Дифференциальная земельная рента связана с различиями в естественном плодородии участков земли, что обуславливает их различную предельную производительность, а следовательно, и получение более высокого дохода при одинаковых затратах.
Экономическую ренту необходимо отличать от квазиренты. Выплаты владельцам факторов производства, предложение которых в краткосрочном периоде фиксировано, называются квазирентой, представляющей собой остаточный платеж. Квазирента в долгосрочном периоде, когда все факторы производства становятся переменными, исчезает. Экономическая же рента сохраняется и в долгосрочном периоде.
Существует два типа рынка земли.
1. Купля-продажа земли во временное пользование, т.е. аренда услуг земли, при которой собственность на данный экономический ресурс не отчуждается от владельца. При этом составляется арендный договор, в соответствии с которым арендодатель передает землю во временное пользование арендатору по определенной цене, которая называется арендной платой.
2. Купля-продажа земли как актива в полную собственность, при которой она отчуждается от владельца. При этом цена земли определяется как дисконтированная стоимость, рассчитанная за бесконечный период времени, поскольку земля приносит доход бесконечно долго.

9. Страхование объектов недвижимости.

Страхование недвижимости, как вид имущественного страхования, позволяет застраховать как весь объект недвижимого имущества, так и его части (квартиру или отдельные комнаты в квартире, дом, отделку помещений, хозяйственные постройки), а также движимое имущество, которое находится внутри объекта недвижимости.
Основными рисками, от которых страхуется объект недвижимости, являются: повреждение или уничтожение от пожара, взрыва газа, удара молнии, стихийных бедствий, потопа, падения объектов, разрушение здания и действия третьих лиц, включая кражу со взломом. В рамках страхования недвижимости могут быть застрахованы и земельные участки. Земельные участки страхуют от рисков: загрязнения почвы, оползней, наводнений и других стихийных бедствий. Кроме этого, может быть застрахована не просто земля, а созданный на ней ландшафтный дизайн.
Еще одним видом, связанным со страхованием недвижимости, является страхование гражданской ответственности. Этот вид страхования призван возместить ущерб, который вы можете нанести своим соседям, например, при аварии водопроводной системы.
Виды страхования сделок с недвижимостью
Сделки с недвижимостью страхуются от двух рисков: финансового и утраты права собственности. Страхование финансового рискапри сделках с недвижимостью – это защита имущественных интересов инвестора: например, при покупке коттеджа в строящемся поселке или квартиры в строящемся доме. Финансовыми рисками в таком случае будут перенос сроков или банкротство подрядчиков.
Страхование от риска утраты права собственности на недвижимость при сделках с недвижимостью называется титульным страхованием и применяется при сделках на вторичном рынке. Титульное страхование защищает страхователя от риска утратить недвижимость, если сделка в последствии будет признана судом незаконной.
Ипотечное страхование недвижимого имущества. Отдельным видом страхования недвижимого имущества является ипотечное страхование, которое является обязательным при приобретении жилья в кредит. Поскольку основным назначением ипотечного страхования является обеспечение возврата кредита банку, то выгодоприобретателем при ипотечном страховании является банк. Составляющие ипотечного страхования обеспечивают защиту самого недвижимого имущества, права собственности на это недвижимое имущество и жизни и здоровья заемщика. Иными словами, при ипотечном страховании страхуется недвижимость, как имущество, титул и жизнь и здоровье заемщика.

10. Кредитование объектов недвижимости и инвестирование в объекты недвижимости

Ипотека - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).
Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.
При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия "объект залога" и "объект кредитования ". Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется ввиду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащие обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.
Залог представляет собой право заимодавца на удержание этого имущества в случае неуплаты долга.
Правовое регулирование ипотеки:
Закон РФ от 16.06.1998 г. № 102-Ф3 «Об ипотеке (о залоге недвижимости)».
Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: 1.в силу закона; 2.в силу договора.
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
1.Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
2.Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
3.Продажа в кредит.
4.Рента.
5.Залог имущественных прав.
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки
в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Инвестирование - это самостоятельный вид вложений (финансирования), который включает инструменты и технологию накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, институты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссионные институты. Система может включать один или несколько этапов инвестирования, объединенных в объекты недвижимости.
Инвестирование в недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяется собственный и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.
Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала осуществляется довольно редко. В основном вложение инвестиций в объекты недвижимости осуществляется с помощью смешанного финансирования. При этом заемный капитал может также состоять из нескольких видов кредита (или займов).
По длительности периода времени вложения средств в объекты недвижимости инвестиции можно разделить на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Поиск по сайту: