Оборотоспособность земельных участков

Общеизвестно, что состояние экономики, ее эффективность в значительной мере зависит от надлежащего правового регулирования оборота земли и других объектов недвижимости. Без обеспеченной законом возможности совершать различные сделки с землей немыслимо развитие предпринимательской деятельности. Базисные условия для оборота земли создала Конституция РФ 1993 г., она установила гарантии права собственности гр-н и юр л на земельные участки, равную защиту различных форм собственности, поддержку конкуренции и т.д. Эти положения нашли свое развитие в гражданском и земельном законодательстве. Под «оборотом» понимается «гражданский оборот», т.е. возможность распоряжения соответствующими объектами прав путем совершения различных сделок. Вопреки мнению некоторых ученых, оборот не исчерпывается только сделками. Понятие «оборот» включает и переход прав на объекты недвижимости к др лицу иными способами (наследование по закону, правопреемство юр лиц). В связи с переходом к рыночной экономике у некоторых авторов появился соблазн соотнести понятия «оборот земли» и «рынок земли», они полагают, что «рынок земли» – более широкое понятие, чем «оборот земли», т.к. он включает регулирование вопросов, связанных с созданием рыночной инфраструктуры и т.д. Другие авторы наоборот считают, что «оборот земли» более широкое понятие, чем «рынок земли». Но здесь очевидно происходит смешение понятий. Когда мы говорим об экономической стороне этого явления, то мы можем говорить о рынке земли. Существует много понятий, поддерживаемых экономистами, которые дают определение понятия «рынок». Рынок – это сфера торговли, где властвует спрос и предложение. На рынке не может быть ничего из того, что изъято из гражданского оборота. Если земельные участки были изъяты, то о рынке земли речь идти не могла. Но никакого отношения к рынку не имеют многие сделки, совершаемые с земельными участками (дарение, завещание и т.п.). Следует различать экономическое понятие «рынок» и юридическое понятие «оборот земли». Нельзя оставить без внимания и попытку отдельных авторов квалифицировать земельный оборот на 2 вида: рыночный и внерыночный. Иконицкая отстаивала такое деление. Она доказывала, что и в условиях исключительной собственности на землю (государственной) существовал и внерыночный оборот, т.е. земельные участки могли предоставляться/изыматься. Это есть внерыночный оборот. Если идти по такому пути, то можно прийти к выводу о том, что к внерыночному обороту относятся и конфискация, и реквизиция земли и т.д. Но никаким оборотом в гражданско-правовом смысле такие явления считаться не могут. Вопросам оборота земельных участков большое внимание уделено и ГК, и ЗК и др. законодательными актами. При этом законодательство выделяет среди объектов гражданского оборота земельные участки, хотя они и относятся к объектам недвижимости, но для них устанавливается особый правовой режим. Значение в этом смысле имеет статья 129 ГК РФ – земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому другими способами в той мере, в какой ее оборот допускается законом о земле. Статья напрямую не содержит ограничения оборота земельных участков, но из смысла ее видно, что такие ограничения возможны. Но некоторые авторы, толкуя ст. 36 Конституции, считают, что вообще не должно быть никакого ограничения земельного оборота. Согласно ст. 36 Конституции владение, пользование и распоряжение землей осуществляется ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы др лиц. При этом некоторые авторы ссылаются на то, что Конституция имеет прямое действие.

Это бесспорно вытекает из ст. 15 Конституции, но следует правильно толковать это положение, в совокупности с др ее положениями. Понятие «свобода» в правовом смысле означает возможность действовать в рамках закона. По смыслу Конст. понятие свобода не означает «что хочу то и делаю», она должна осуществляться в рамках, установленных законом. Ст. 36 Конституции устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основании ФЗ. Если бы понятие свобода толковалось безгранично, это положение не потребовалось бы. Когда в ФЗ регулируются какие-то вопросы, устанавливаются правила, то эти правила могут включать в себя и различные ограничения. Например, запрет на совершение отдельных сделок с земельными участками. Правило о том, что при совершении сделок должно сохраняться целевое назначение земельного участка. Такие специальные правила имеются во всех странах. В ФРГ., например, действует закон от 28.06.1961г. «Об обороте земельных участков» – устанавливает разрешительный порядок распоряжения земельными участками: в частности собственнику может быть отказано в продаже части участка, если на оставшейся его части не может быть создано жизнеспособное с/х предприятие и др. ограничения, носящие, как правило, оценочный характер. Во многих странах имеется институт территориального зонирования, земельные участки в переделах определенной зоны должны использоваться в соответствии с назначением зоны и эти требования должны соблюдаться при совершении сделок. В различных странах устанавливается ограничение, касающееся кол-ва земель, которые могут находиться в собственности одной семьи. После войны в Италии была проведена земельная реформа, когда были отобраны крупные латифундии у местных помещиков и созданы мелкие земельные участки.

В земельном законодательстве детально не урегулированы все вопросы, связанные с оборотом земельных уч-ков. В ст. 27 ЗК РФ установлено общее правило – оборот земельных уч-ков осуществляется в соответствии с гражданским зак-вом и ЗК. ГК предлагает сложную схему: в ст. 260 ГК предусмотрено, что лица, имеющие в собственности земельный участок вправе продать его, подарить, отдать в залог, отдать в аренду или распоряжаться иным образом и делается отсылка к ст. 209; содержится оговорка, что все эти сделки возможны, если земли не изъяты или не ограничены в обороте. Пункт 1 ст. 209 ГК – объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к др. в порядке универсального правопреемства, или передаваться иным образом, если земельные участки не изъяты или не ограничены в обороте. Применительно к земле это положение конкретизируется в п. 3 ст. 209 – земля и др природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к др иным способом в той мере, в какой их оборот допускается з-ном о земле и др. природных ресурсах. Оборот всех объектов гражданских прав презюмируется, т.к. в п. 2 ст. 29 ГК сказано, что виды объектов гражданских прав, изъятых из гражданского оборота должны быть прямо указаны в законе. Относительно земли и др. природных объектов применяется др. правило: по смыслу ст. 29 ГК непосредственно в з-не необходимо не только определить земли изъятые/ограниченные в обороте, но и установить случаи допущения оборотоспособности земельных участков.

В земельном праве действует презумпция необоротоспособности земель и только, если прямо определено в законе, то оборот допускается (уточнение Сыродоева).

Попытка установить перечень земель, которые изъяты из оборота, предпринималась не однажды. В указах Президента 92г, касающихся приватизации гос и муниц предприятий, решался и вопрос о земле. Указ от 14.06.92г. установил перечень земель, которые не подлежали продаже (общего пользования в насел пунктах – парки, дороги и т.д.). ЗК ввел ст. 27 «Оборотоспособность земельных уч-ков», где перечисляются земли, изъятые/ограниченные в обороте. Земельные уч-ки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную соб-ть, быть объектом сделок. Анализ этой статьи показывает, что в ней дан неполный перечень земель, изъятых/ограниченных в обороте. С др стороны, некоторые позиции не согласуются с положениями др. законов. В п. 4 ст. 27 сказано, что из оборота изъяты земел. уч-ки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, в к-ых размещены Вооруженные силы РФ. При такой формулировке в число изъятых из оборота земель войдут не все земли обороны, а лишь их часть. Что касается понятия земель обороны, то иначе оно дается в ст. 93 ЗК (там более широкое), в ФЗ от 31.05.96г. «Об обороне» дается свое понятие земель обороны. Возникает вопрос, изъяты из оборота только земли, указанные в ст. 27 ЗК или и др земли обороны, указанные в др актах. В частности, в ст. 87 ЗК говорится о том, что к федерал соб-ти относятся все земли обороны, но не говорится, что все они изъяты из оборота. Наличие земель в собственности гос-ва не означает, что они изъяты из оборота (ведь они могут предоставляться в аренду и т.д.). Хотя правильно было бы, чтобы все земли обороны были изъяты из оборота, но такой ясности в законодательстве нет.

Случаи допущения оборотоспособности земельных участков – вторая проблема.

Обратимся к истории: первоначально допускались лишь некоторые сделки с земельными участками, которые прямо указывались в законе. Например, в ФЗ от 29.12.92г. говорилось о земел.уч-ках для садоводства, огородничества и т.д. – разрешалась только купля-продажа с сохранением целевого назначения земли. Указ Пр-та от 27.10.93 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России» – собственникам зем уч-ков предоставляется право продавать, дарить, сдавать в залог земельные уч-ки, т.е. практически перечислялись все сделки, которые могут быть совершены с земельными участками. При этом подчеркивалось, что эти сделки совершаются в соответствии с гражд зак-вом с учетом земельного и иного природоохранительного закон-ва. В указе перечислялись возможные сделки и определялся порядок оформления указанных сделок. В ЗК эти вопросы по существу не нашли четкого отражения, в п. 6 ст. 27 ЗК установлено, что оборот земель с/х назначения регулируется ФЗ «Об обороте земель с/х назначения». При этом в п7. ст. 27 сказано, что п. 6 не распространяется на земел уч-ки, предоставленные гражданам из земель с/х назначения для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, этот пункт не распространяется на земли с/х назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями. П. 7 ст. 27 лишь определяет, какие земли не относятся к предмету з-на «Об обороте земель с/х назначения», но четко не определено, что земли, перечисленные в п. 7 находятся в свободном гражданском обороте, хотя к такому выводу можно прийти из сопоставления п. 6 и п. 7 ст. 27 ЗК.

Поиск по сайту: