Земельное право. Документы удостоверяющие права на землю и государственная регистрация этих прав

Документы удостоверяющие права на землю и государственная регистрация этих прав.

1. Документы, удостоверяющие права на землю.

В разное время выдавались разные документы, удостоверяющие права на землю и на сегодняшний день все эти документы являются действительными. Поэтому мы обратимся к нормативно правовым актам, на основании которых выдавались эти документы. Начнем с ЗК 91 г. В ст. 31 ЗК указывалось, что права на землю: право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования удостоверяются государственным актом. Эти акты должны были регистрироваться в местных органах, форму должно было утвердить Правительство РФ. В ЗК подчеркивалось, что приступать к использованию земельного участка до выдачи документов, удостоверяющих право на землю, запрещается. Во исполнение положений ЗК Постановлением правительства от 17.09.91 были утверждены акты, удостоверяющие права на землю: форма №1 для граждан и №2 для ЮЛ и КФХ. Форма государственного акта удостоверяющего право на землю была едина, независимо от вида права. На практике часто ненужные виды прав не вычеркивались и получалось, что неясно какое право удостоверяется. ФЗ о введении в действие ЗК: если в данном документе не указано на каком титуле предоставлен земельный участок, то считается, что он предоставлен на праве собственности. И можно зарегистрировать право собственности на этот земельный участок.

Следующий акт – Постановление Правительства 19.03.92 г. Это постановление было посвящено не утверждению форм государственных актов, а утверждению формы свидетельства о праве собственности на землю и договора аренды земли. Почему два акта на одну тему? Исполнить первое Постановление Правительства было невозможно в силу технических причин: требовалось 80 млн. бланков с несколькими степенями защиты. Поэтому в качестве временной меры было решено выдавать свидетельства о правах на землю до выдачи государственного акта. Но замена этих свидетельств произведена не была и они действуют по сию пору.

Указом Президента от 27.10.93г. «О регулировании земельных отношений…» была предусмотрена выдача свидетельств на право собственности на землю (только собственности) и предусматривалась регистрация этих свидетельств в так называемой «Поземельной регистрационной книге». Форма была утверждена данным указом. Подчеркивалось, что остальные документы, выданные ранее сохраняют свою силу и они являются по юридической силе равными с последними свидетельствами. В данном указе не говорилось о документах удостоверяющих другие права на землю. Однако из указа не следовало, что другие документы, удостоверяющие право на земельный участок не действуют.

Государственный акт на бессрочное пользование землей был утвержден СНК 07.07.35г. Этот акт выдавался только колхозам. Новый государственный акт на право пользования землей был утвержден Советом Министров СССР 06.03.75г. Этот документ выдавался не только колхозам, но и другим ЮЛ. Принимались и другие документы, которые, так или иначе, удостоверяли права на землю. Госстроем СССР 19.12.66г. была утверждена Инструкция, которая предписывала выдавать на руки гражданам акт отвода земельного участка. Этот акт выдавался в городах и других населенных пунктах, правда не всегда. И этот акт действителен и будет основанием признания соответствующих прав на землю.

В соответствии с Указом Президента от 27.10.93 при первичном получении земельного участка свидетельство на право собственности на землю выдавалось на основании решения соответствующего местного органа о предоставлении земельного участка в собственность. Если собственник менялся, этот документ выдавался на основании заключенного договора купли–продажи. Указом предусматривалась выдача свидетельств на право собственности на землю не только собственникам отдельных земельных участков, но и участникам долевой собственности на землю. Долевая собственность на землю возникла как результат приватизации и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Во всех случаях правила о заполнении документов, удостоверяющих право на земельный участок, сопровождалось изготовлением чертежа границ земельного участка, кроме разумеется случаев долевой собственности на земельный участок. Согласно ФЗ о введении в действие ЗК все документы, выданные до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав…» являются действительными. Более того, оговорено, что если ранее утвержденные виды документов выдавались и после введения ФЗ о регистрации они признаются действительными, при условии что на момент выдачи еще на была налажена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество в соответствии с этим ФЗ. Т.е. эти документы признаются в качестве действующих.

2. Государственная регистрация прав на землю

Регистрация прав на землю складывалась постепенно на основе отдельных норм, которые включались в те или иные нормативные акты. Первоначально в советском, а затем и в российском законодательстве внедрялась идея регистрации сделок, документов, а не прав на недвижимое имущество. Идея регистрации сделок и документов была введена не только земельно-правовыми, но и другими актами. В частности о регистрации сделок с недвижимостью было сказано в Основах гражданского законодательства. Основами предусматривалось, что если сделка требует и нотариального удостоверения, и государственной регистрации она считается совершенной с момента такой регистрации. Правда Основы так и не предусмотрели случаи, когда требуется регистрация. О гос. регистрации документов говорилось и в других актах, например, ФЗ от 23.12.92г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков..» Согласно этому Закону, обязательному нотариальному удостоверению и регистрации подлежали договоры купли-продажи, а не права на земельные участки. И Указ от 27.10.93 говорил о государственной регистрации документов: договоров. Специальные, но слишком общие положения о государственной регистрации документов на недвижимость были предусмотрены Указом от 11.12.93г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»: предусматривалась организация и ведение земельного кадастра и регистрация и оформление документов о правах на земельные участки. Эти функции возлагались на Госкомзем и его подразделения на местах.

ГК РФ в ст. 130 дал несколько иное по сравнению с Указом от 27.10.93 определение объектов недвижимости и предусмотрел не только регистрацию сделок, но и регистрацию прав. Этой же статьей установлено, что порядок гос. регистрации и основания отказа в ней должны быль предусмотрены специальным законом. Ст. 8 ГК предусматривает общее правило о том что право на имущество, подлежащее гос регистрации, возникает с момента гос регистрации соответствующих прав на нее.

Уже после принятия ГК был принят ряд Указов, которые касались регистрации прав и документов о правах на недвижимость. В частности это Указ от 28.02.96г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», Указ от 27.08.96г. «О порядке предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и некоторые другие акты. Во исполнение требований ст. 131 ГК был разработан проект ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Он проходил с большими трудностями: Совет Федерации не одобрил, была создана согласительная комиссия, и в конце концов 21.07.97г. Президент подписал этот закон. В связи с этим был принят Указ от 25.01.99г. о признании утратившими силу и изменении некоторых актов Президента: утратили силу почти все указы о регистрации прав и документов на недвижимость. В Указе подчеркивалось, что до начала выдачи свидетельств о гос регистрации прав, применяется ранее установленный порядок выдачи актов о правах на землю. Закон «О государственной регистрации прав..» был введен в действие с 28.01.98г. В этот закон вносились изменения более 20 раз. Согласно первоначальной редакции обязательная регистрация ранее возникших прав не требовалась до тех пор, пока не появлялась необходимость совершения сделки. В последнем случае сначала требовалось зарегистрировать соответствующие права. В этой части были внесены изменения в этот закон и теперь не требуется предварительная регистрация права. Эта регистрация осуществляется одновременно с осуществлением сделки и госпошлина не взимается. Но в добровольном порядке субъект в праве это сделать при условии уплаты госпошлины 50%. Менее определенными являются последствия ранее зарегистрированных прав на недвижимость в соответствии с актами изданных субъектами РФ. Из ст. 6 ФЗ о регистрации вытекает, что такая регистрация является юридически действительной, но неясно заменяет ли она действующую регистрацию. Представляется, что нет. Сейчас регистрация прав производится путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а до этого такого реестра не существовало. Но в то же время все документы выданные ранее надлежащим образом сохраняют свою силу. Более того, Закон о введении в действие ЗК устанавливает, что подобные документы приравниваются к записи в ЕГРП. Это натяжка: запись или есть, или ее нет.

Согласно ст. 2 ФЗ о регистрации, регистрация прав проводится на всей территории РФ по единой системе записей в ЕГРП. Регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимость. Наряду с ними регистрируются обременения: сервитут, аренда, доверительное управление, арест, ипотека и др. Регистрация прав на недвижимость осуществляется по месту ее нахождения. При регистрации каждому объекту права присваивается кадастровый номер. Он представляет собой неповторяющийся номер объекта недвижимости, который присваивается при осуществлении кадастрового учета. Кадастровый номер существует до тех пор, пока сохраняется объект недвижимости. Постановлением Правительства от 06.09.2000г. утверждены правила кадастрового деления территории РФ и правила присвоения кадастровых номеров. Согласно Постановлению вся территория РФ делится на кадастровые округа, которые совпадают с территорией субъектов РФ. Кадастровый округ делится на кадастровые районы, которые совпадают по общему правилу с административным делением субъекта РФ. Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы, которые являются наименьшей единицей деления кадастрового района. Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшой населенный пункт или кварталы городской застройки. В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера, которые состоят из номера кадастрового округа, района и номера кадастрового квартала. Кадастровое деление на кадастровые районы и кварталы осуществляет территориальный орган Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (с2004г.) В основе кадастрового учета лежит земельный участок, номер которому присваивается исходя из существующего порядка учета в пределах кадастрового квартала: по мере присвоения номеров земельным участкам. При переходе права собственности кадастровый номер не меняется, а так же и в том случае, когда меняется вид права. Если земельные участки объединяются – появляется новый номер, но старые в документах сохраняются. Если земельный участок делится, то каждому новому участку присваивается новый номер, но и старый единый номер в кадастровых документах сохраняется.

Закон о гос. регистрации предполагает открытость сведений о гос. регистрации прав. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан представить информацию о любом объекте недвижимого имущества любому лицу. При этом требуется предъявить документ, удостоверяющий личность и заявление на выдачу информации об объекте недвижимости. Если обращается ЮЛ оно обязано предоставить свидетельство о его регистрации. Закон предусматривает, что обладателю прав, правоохранительным органам информация выдается бесплатно, остальным - за плату. Не выдается посторонним лицам содержание правоустанавливающих документов, не разрешается выдавать сведения обо всех объектах в совокупности у одного лица. Владелец зарегистрированного права в праве получить сведения о том, кто интересовался его имуществом.

Первоначально регистрирующим органом было названо Учреждение юстиции без указания на его ведомственную принадлежность, т.е. достаточно абстрактно. 01.11.97г. в Постановлении Правительства было названо Министерство Юстиции. В соответствии с Указом от 09.03.04 Федеральная регистрационная служба в системе Минюста.

Согласно ст. 15 ФЗ о государственной регистрации определяется порядок назначения должностных лиц, осуществляющих государственную регистрацию. Что касается ЕГРП, то он состоит из разделов содержащих записи о каждом объекте недвижимости. Каждый раздел содержит описание объекта недвижимости, записи о праве на этот объект, наименование правообладателя, записи об ограничениях, обременениях прав. Раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером объекта. Если он еще не определен, то регистрация возможна под условным номером. Регистрация ведется на русском языке на бумажных носителях, где имеется техническая возможность и на магнитных.

Ст. 13 ФЗ определяет порядок регистрации прав на недвижимость. Он включает прием документов, которые представляются вместе с квитанцией об оплате госпошлины. Затем проводится правовая оценка представляемых документов и проверка законности сделок. Если все хорошо – производится государственная регистрация права или сделки и вносится запись в ЕГРП. Регистрация заканчивается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Формы такого свидетельства утверждены Правилами ведения ЕГРП, утвержденными постановлением Правительства. Регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны или сторон сделки, может производиться по решению государственного органа, но в основном по заявлению правообладателя или сторон сделки. К заявлению прилагаются необходимые документы: акты, выданные соответствующими государственными органами, договоры и другие сделки, свидетельства о праве на наследство и т.д. Обязательным приложением к этим документам является план земельного участка, иного объекта недвижимости, с указанием кадастрового номера. Все документы должны быть надлежащим образом оформлены. Требования к документам, предъявляемым для государственной регистрации, установлены ст. 18 ФЗ о гос регистрации. Проверка юридической силы документов осуществляется органами по государственной регистрации. Государственная регистрация завершается выдачей свидетельства о государственной регистрации права, а если речь идет о сделке то регистрация производится путем проставления на документе, выражающем содержание сделки, соответствующей записи.

Земельное право.

Поиск по сайту: