Сделки с земельными участками

Совершение сделок с земельн уч-ками стало возможно только в связи с установлением частной собственности на землю, к-ая возникла в результате приватизации земельн уч-ков. Приватизация земельн уч-ков имела свою специфику в отношении приватизации иных объектов гос собственности. Вопросы, связанные с приватизацией земель, ГК были вынесены за скобки. Ст. 217 ГК установила, что при приватизации гос и муниципал имущества, положения ГК, регулирующие порядок приобретения права собственности, применяются, если з-ном о приватизации не предусмотрено иное. ЗК РФ более конкретно урегулировал отношения, касающиеся приватизации земель при приватизации предприятий и др объектов недвижимости. Согласно ст. 7 ФЗ «О введение в действие ЗК» со дня введения в действие ЗК приватизация др объектов недвижимости должна осуществляться одновременно с приватизацией земел уч-ков, на к-ых расположены эти объекты недвижимости. П.1 ст. 36 ЗК было предусмотрено исключительное право граждан и юр лиц, к-ые имеют в собственности здания, строения, сооружения на приватизацию земельн уч-ков, на кот-ых находятся соответствующие объекты. З-н о введение в действие ЗК установил и особый порядок определения цены приватизируемых земел уч-ков – на основе кратного увеличения размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Шагом назад является установленная З-ном о введении в действие ЗК правило о том, что приватизация земел уч-ков и земель с/х назначения не допускается до принятия ФЗ «об обороте земель с/х назначения». Этот з-н был принят 24.07.2002г., но он не улучшил ситуацию. До принятия этого з-на и ЗК, приватизация земель с/х назначения осуществлялась. Этим законом было установлено, что приватизация земельных уч-ков из земель с/х назначения, находящихся в гос и муниц собственности, осуществляется с момента установления субъектом РФ разрешений на приватизацию земельных уч-ков с/х назначения. Т.е. все отдавалось на усмотрение субъекта. Дополнительно в законе были названы и земли, не подлежащие приватизации (оленьи пастбища в р-нах Крайнего Севера, отгонные пастбища).

Начиная с момента введения частной собственности на землю, на все сделки с землей распространялся мараторий – в течение 10 лет сделки с землей запрещались. Если право соб-ти на земел уч-ток возникало за плату, срок сокращался до 5 лет, т.е. земел уч-ки постепенно включались в оборот. С принятием ГК созданы необходимые предпосылки для совершения сделок с земельными участками. Как вытекает из ЗК и ГК, при совершении сделок с землей применяются общие положения гражданского закон-ва, но с учетом особенностей, установленных земельным законодательством.

Купля-продажа земельного участка.

На эти сделки распространяются общие положения гл. 30, §7 ГК. Ст. 549 ГК в числе объектов недвиж-ти называет земельные уч-ки. Согласно ст. 550 договор продажи недвижимого имущ-ва заключается в письмен форме, путем составления одного док-та, подписанного сторонами. В силу прямого указания з-на нотариальное удостоверение сделок обязательно, когда прямо сказано в законе. Государственная регистрация также обязательна, если это установлено законом. Ст. 551 ГК устанавливает, что переход права соб-ти на недвижимость подлежит государственной регистрации (не говорится, что сам договор подлежит гос регистрации). По общим правилам купли-продажи происходит не переход права, а передача вещи в соб-ть покупателя (ст. 454 ГК). Исходя из положений з-на «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует понимать регистрацию перехода прав как регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрационных док-тах должно быть отражено, что право продавца прекращается, регистрируется право нового соб-ка. Общим требованием при купле-продаже является наличие док-тов, удостоверяющих право собственности на земельный участок. Если земел уч-ток прошел стадию гос регистрации, то у соб-ка должно быть свидетельство, подтверждающее право соб-ка на данный земельный участок. Если земельн уч-ток находится у соб-ка до введения в действие з-на о гос регистрации прав на недвиж им-во, то док-ми, подтверждающими право соб-ти могут быть любые док-ты, которые в то время выдавались правообладателям, причем в настоящее время не требуется при совершении сделки предварительная регистрация права на земел уч-ток. При совершении сделки требуется документ, подтверждающий кадастровый учет соответствующего земел уч-ка и план этого участка, т.е. документ из государственного кадастра. В нормативных актах ранее подчеркивалось, что сделки не допускаются, если имеет место спор о принадлежности данного участка, в настоящее время это положение не закреплено, но его надо учитывать. Важным является требование о сохранении целевого назначения при сделке с земельным участком. Принцип сохранения целевого назначения был зафиксирован во многих нормативных актах, в том числе и Указе Пр-та от 27.10.93г., которым провозглашалась свобода сделок с земел уч-ками. ФЗ о введение в действие ЗК установлено общее правило о том, что при переходе прав на земел уч-ток от одного соб-ка, землепользователя, землевладельца к другому и категория земель, и целевое назначение не подлежат изменению. Это положение было сформулировано таким образом, что оно сохраняется до принятия з-на об обороте земель с/х назначения. Но с принятием этого з-на ничего не изменилось, наоборот подчеркивается необходимость сохранения целевого назначения участка при сделках с ним. Правда, в этом законе ничего не сказано о соблюдении целевого назначения уч-ка, если речь идет о др категориях земель (не с/х назначения). ЗК, начиная со ст. 1 во многих статьях выражает принцип, согласно которому целевое назначение при совершении сделок не должно меняться.

Поиск по сайту: