Договор об ипотеке

О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке".

Столь краткая информация о заключении договора означает следующее. Во-первых. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем договора. Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК). В-третьих. К ипотеке, возникшей из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в первой и второй части ГК РФ (п. 3 ст. 420 ГК РФ). В-четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к нему применяются нормы Закона "об ипотеке".

В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотеки, его оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметом ипотеки, достаточное для идентификации этого имущества.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок аренды.

Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать требования ст. 67 Закона "Об ипотеке".

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункты 4, 5 ст. 9 Закона "Об ипотеке").

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке" договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации. Причем нотариально удостоверен и зарегистрирован в качестве договора об ипотеке может быть только договор, содержащий все обязательные для договора об ипотеке данные. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об потеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным во всех случаях. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке").

В п. 3 ст. 10 Закона "Об ипотеке" говорится, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона удостоверяются закладной, то вместе с договором нотариусу представляется закладная. Нотариус согласно части второй п. 3 ст. 14 Закона делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (п. 4 ст. 10 Закона "Об ипотеке").

Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке) на заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога (ст. 11 Закона "Об ипотеке").

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредит залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона).

2.6. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Рента – одно из существенных новшеств современного российского законодательства. С экономической точки зрения, рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имущества.

Институт ренты мало изучен. В ГК 1964 г. только две статьи – 253 и 254, были посвящены близкому к ренте вопросу – купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако статьи эти предусматривали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Ограничение по предмету заключалось в том, что рентные отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. Субъектный состав возможных получателей содержания ограничивался только лицами нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья. А по существу правоотношений главное ограничение состояло в том, что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание (обеспечение) в натуре – жилище, питание, уход и т. п., но не деньги. В настоящее время для граждан все указанные ограничения сняты, и определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей (п. 1 ст. 589, ст. 596 ГК РФ).

В соответствии со ст. 583 ГК РФ сторонами договора ренты являются получатель ренты, передающий имущество в собственность другой стороне, и плательщик ренты, который со своей стороны обязуется периодически выплачивать получателю ренту либо деньгами, либо путем предоставления средств на содержание получателя. При этом в законе различаются два основных вида ренты: постоянная рента, период времени выплаты, которой заранее никак не ограничен, и пожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который, по общему правилу, вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен, и предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи, изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и т. п).

Состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими могут быть любые юридические лица и граждане. Что же касается получателей ренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенных условиях – некоммерческие организации.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст. 160 и 163), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т. п., должен заключаться сторонами в письменной форме. Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.

Договор ренты не связанный с передачей недвижимости, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 434, ст. 584), а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, - с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 и ст. 584).

Пожизненное содержание с иждивением. Советское гражданское законодательство первоначально не предусматривало договора пожизненного содержания. Подобная норма была введена лишь в 1964 г. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 253 и 254) названный договор получил квалификацию купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, хотя в действительности представлял собой самостоятельный вид договора. Эти договорные отношения существенным образом отличались от обычной купли-продажи. Отчуждение касалось только одного объекта личной собственности – жилого дома. Условие о цене в общепринятом смысле здесь вообще не фигурировало, а выражалось в обязанности пожизненного материального обеспечения отчуждателя со стороны приобретателя жилого дома. Условие о сроке договора также носило своеобразный характер, связанный с условием пожизненного содержания. К тому же названный договор выполнял функции материальной и социальной помощи дееспособным гражданам – престарелым и инвалидам. Продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания могло быть только лицо, нетрудоспособное по возрасту (мужчина – 60 лет, женщина –55 лет) либо по состоянию здоровья (инвалид первой, второй или третьей групп). Считалось, что трудоспособный гражданин – собственник жилого дома не может претендовать на пожизненное содержание, иначе договор купли-продажи жилого дома был бы использован как источник паразитического существования. Более того, если отчуждатель (продавец) восстанавливал полностью трудоспособность, то договор считался прекращенным независимо от требования покупателя.

В современных изменившихся социально-экономических условиях, с переходом к новой правовой системе договор пожизненного содержания с иждивением получил дальнейшее развитие и приобрел более четкую правовую характеристику. Определено правильное место данному договору в системе обязательственных правоотношений гражданского законодательства – он рассматривается как особая разновидность нового гражданско-правового института – ренты. Предметом договора является не только жилой дом, но и любая другая недвижимость, т. е. квартира, дача, земельный участок и др., принадлежащая собственнику – получателю ренты и передаваемая им в собственность плательщику ренты. При этом получатель ренты может передать свое недвижимое имущество как за плату, по правилам купли-продажи, так и бесплатно, по правилам дарения. Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или указанное им третье лицо. Тем самым создается юридическая возможность материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их материально поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин. Юридическое лицо не может быть субъектом пожизненного содержания, в отличие, например, от правила ст. 589, где получателями постоянной ренты значатся и некоммерческие организации. Состав плательщиков ренты законом не ограничен. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.

Договор пожизненного содержания с иждивением является договором консенсуальным. Подлежит нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Поиск по сайту: