Кондоминиум

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной, муниципальной и государственной собственности, а остальные части — в долевой собственности граждан и/или юридических лиц, муниципальных образований, субъектов РФ.

Любой жилой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. Однако с позиций использования для проживания данная конструкция является неоднородной. В состав дома входит имущество, которое может быть обособленно, т. е. которым можно владеть, пользоваться и распоряжаться единолично (исключительно) без ущерба прав и интересов других собственников аналогичного обособленного имущества. Таким имуществом в доме являются изолированные помещения, предназначенные для жилья или квартиры (комплексы жилых и нежилых помещений). Под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых и иных целей.

Общее имущество — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для совместного использования и доступа к помещениям, а также обслуживания и тесно связанные с ним назначением.

Места «общего пользования», например чердаки, подвалы, лестничные клетки, необходимые для доступа в свои помещения, а также несущие и ограждающие конструкции (неотделимые элементы здания) могут быть только общими для владельцев разных помещений.

Таким образом, квартиры, принадлежащие на правах собственности, представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиций стоимости строительства это имущество составляет примерно 10–15% от стоимости строительства дома.

Общее имущество, без которого не может существовать или использоваться по назначению обособленное (личное) имущество — квартира (помещение), составляет примерно 85–90% от стоимости строительства дома. Это имущество обладает свойством неделимости. Это означает, что любой владелец помещения — «жилья» должен владеть одновременно правом (едино)личной собственности на «жилье» и правом долевой собственности на общее имущество.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности на общее, неделимое в натуре имущество, является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.

Итак, кондоминиум — это прежде всего форма права собственности или владения на правах собственности. Важнейшей особенностью кондоминиума является индивидуальное владение отдельными площадями на правах собственности, в то время как места общего пользования и оборудование, необходимое для обслуживания площадей, относящихся к индивидуальной собственности, находятся в совместном владении. Структура кондоминиума приведена на рис. 1.2.

К общему имуществу относятся: все инженерно-технические и прочие системы, без доступа и пользования которыми невозможно эксплуатировать обособленные виды недвижимого имущества (помещения), а также земельный участок, на котором находятся площади, принадлежащие индивидуальным владельцам; внешние стены и крыша здания; внутренние помещения (вестибюли, коридоры, кладовки); лестничные площадки и пролеты; лифты, электрические кабели и механическое оборудование.

В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, которые могут свою собственность выделить и продать, заложить, сдать в аренду, т. е. распорядиться ею по своему усмотрению, недвижимость в совместной собственности является «неделимой»: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев. Такая совместная собственность не может быть разделена по требованию отдельного владельца. Доля собственника недвижимости, находящейся в совместном владении, неотделима от принадлежащей ему индивидуальной собственности в кондоминиуме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи последней. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. Таким образом, право собственности на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе характеризует правовой статус «жилища».

Кондоминиум — организация «самоуправленческая», а деятельность по достижению совместной цели — самоуправлением. То есть реализация прав на многоквартирный дом осуществляется путем самоуправления. Каждый собственник квартиры не вправе, а обязан самостоятельно нести бремя своей собственности, в том числе участвовать в совместном управлении эксплуатацией дома, именно обязан. Право члена кондоминиума заключается в том, что совместно с другими членами он обязан выбрать организационно-правовую форму самоуправления, выработать «права совместного проживания» и признать приоритет этих правил над своими желаниями.

Исходя из вышесказанного отметим, что кондоминиум является объектно обусловленный организацией владельцев квартир (а не общественно-добровольной). Организационно-правовая форма может быть различной. Наиболее распространенными являются «жилищные кооперативы» и «товарищества собственников жилья».

Жилищный кооператив — организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формальный собственник общего имущества в виде кооператива. Раздел имущества между разными собственниками не антагонистичны, поскольку кооператив — это объединение тех же самых собственников жилья. Кооператив — простейшая система объединенного властвования обладателей естественной (локальной) монополии и своеобразная модель «муниципальных» и «государственных» систем.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество). Они привносят в организацию свою долю участия в управлении общим имуществом. В такой организации каждый собственник обладает числом голосов, пропорциональным площади его обособленного жилья или стоимости вклада в строительство общего имущества.

Создавать ТСЖ необходимо на стадии строительства для целей последующей эксплуатации жилого дома. Планировать создание и основы деятельности будущего ТСЖ необходимо застройщику, действующему в интересах всех долевых пайщиков и каждого долевого участника строительства при заключении с ним договора о строительстве дома. Здесь закладываются условия, правила и нормы, которые обеспечат в дальнейшем не только правовой механизм отношений, но и необходимые всем участникам условия функционирования ТСЖ.

В рамках такого планирования и отражения в тексте договора необходимо устанавливать на гражданско-правовой основе обязательства и ответственности будущих домовладельцев в отношении создания и содержания ТСЖ. Необходимо определить права, обязанности и ответственность строительной организации в деле создания ТСЖ и ввода дома в эксплуатацию. Начинать разработку комплекса условий целесообразно с четкого разграничения спектра и объемов прав собственности.

Определение прав застройщиков на квартиры не вызывает затруднений. Сложнее установить характеристики будущей долевой собственности.

Имущественные доли (безразмерные величины) следует устанавливать исходя из удельного веса стоимости того или иного имущества в общей стоимости строительства жилища. В отношении «мест общего пользования», поверхностей ограждающих конструкций (фасадных, крыши и т. д.) вместо стоимостной основы целесообразно пользоваться площадью поверхности, выраженной в квадратных метрах.

После того как определены конечные результаты строительства с позиций прав собственности на имущество и схему приобретения, необходимо оговорить заранее правила, условия и нормы деятельности самоуправления общим жилищным фондом, домовладением.

Следует иметь в виду, что договором нельзя ограничить право будущего домовладельца свободно выходить из состава участников ТСЖ. Поэтому, решая проблемы по созданию и обеспечению эффективной (в будущем) деятельности ТСЖ, необходимо исходить из общих норм гражданского права. Долевые участники строительства могут предварительно установить свои будущие обязательства на момент создания ТСЖ и последующего совместного управления общедомовым имуществом таким образом, что выходить из ТСЖ будет возможно, но крайне невыгодно для лица, стремящегося выйти из ТСЖ. Более того, можно и нужно договорные правила устанавливать таким образом, чтобы выход любого домовладельца из ТСЖ экономически, управленчески и психологически на справедливой основе для всех участников ТСЖ был выгоден для тех, кто останется в составе ТСЖ.

В концепции кондоминиума определяются не только формы собственности, но и права собственников (условия и ограничения для них). В сущности, кондоминиум как форма собственности ограничивает права пользования и владения недвижимостью, чтобы исключить осуществление одними лицами своих прав собственников за счет прав других. Данная форма собственности обычно устанавливает ограничения на порядок распоряжения собственностью.

Потребность в такого рода ограничениях очевидна. Недвижимость, находящаяся в собственности кондоминиума, становится источником возникновения определенной взаимозависимости ее совладельцев в вопросах эксплуатации собственности. Это, в частности, относится к общему имуществу, местам общего пользования и инженерно-техническому оборудованию. Например, если собственность находится в совместном владении, решения о том, вносить ли и когда свою долю средств для проведения необходимых ремонтных работ и эксплуатации здания, не могут приниматься собственниками только по их усмотрению.

Товарищество собственников жилья вправе заниматься продажей объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума и находящихся в собственности товарищества. Договоры от имени товарищества заключает его правление.

Кондоминиум — это единый комплекс объектов недвижимости, а также объем прав собственника в кондоминиуме, и сделки с ними подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Поиск по сайту: