Рынок недвижимости и его особенности

Особенности рынка недвижимости Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.   Кредит наличными Как выбрать выгодный кредит из предложений, оформи уже сегодня. Где будете жить? Предлагаем выбрать жилье немедленно на нашем сайте. Поиск по Казани: Думаете как заработать деньги? MMCIS - это высокодоходный фонд или диллинговый центр, на Ваш выбор! Кредит для бизнеса! Абсолют банк. Кредит "Развитие", 10, 5% годовых! Выгодные условия. begun Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как: ! товар ! формирование цены ! способы финансирования сделки ! степень ликвидности. ! баланс спроса и предложения. ! число потенциальных покупателей. ! информированность участников сделки. ! методы регулирования. ! надежность прогнозирования рыночной ситуации. Параметры сравнения Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др. Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность. Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогно-зируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости. Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка. Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро. Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д. Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке. Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи. Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость. Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью: ! покупатели ! продавцы ! арендаторы ! арендодатели ! кредитные учреждения ! заемщики ! девелоперы ! строители ! менеджеры ! владельцы ! инвесторы. Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости. Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.   Основные цели инвестирования: 1. Личное использование. 2. Сдача в аренду. 3. Экономическое (производственное) использование. 4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи). 5. Приобретение для последующего развития. Способы финансирования: 1. Использование только собственного капитала. 2. Использование смешанного финансирования.

5.

Классификация рынка недвижимости

Согласно Российскому законодательству Гражданский Кодекс РФ, статья 130, недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:
- рынок жилья
- рынок коммерческой недвижимости.

Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека.
Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты согласно Российскому законодательству.

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом:
а) рынок покупки / продажи недвижимости;
b) рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки / продажи в свою очередь можно разделить на: 1. Первичный рынок — это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства.
2. Вторичный рынок — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее.
Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков — полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами - арендодателями для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

Pынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России:
— частная собственность - приватизированные квартиры,
кооперативная собственность - собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе,
муниципальная собственность - собственность города, района.

Oбъекты недвижимости могут классифицироваться по нескольким характеристикам:
a)по качеству квартиры - площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.,
b) по качеству дома - материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.,
c) по качеству района города - удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.

Интересный и достаточно распростаненный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные - монолитные дома, панельные дома 5-9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома.
Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно – и цена, сильно различаются, что позволяет использовать эти критерии для классификации.

За рубежом почти не используется такая классификация, разве что в последнее время выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью экологически чистых материалов и требуют минимальное количество ресурсов для эксплуатации. Дома такого типа Особенно распространены в Германии и на западном побережье США, а также – в меньшей степени – в Великобритании.

В США применяется классификация жилья по типу домов: family house российский аналог – коттедж,
town house – совмещенные многоуровневые квартиры повышенной комфортности - таунхаусы,
apartments - обычные квартиры.

В Российской практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартое или массовое жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.

6.

Виды стоимости объектов недвижимости

Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [1].

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) и тип тех прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть определение рыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка при определенных ограничениях его использования.

Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т.д.

Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,

Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.

Восстановительная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.

Стоимость обмена. Стоимость, рассматриваемую в связи с отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене. Она носит объективных характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передачи в залог, в аренду и т.д.

К этой стоимости относятся:

· рыночная стоимость — это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести, (наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условия равновесия). В этом определении подразумевается, что продажа имущества совершалась бы, а права на него переходили бы от продавца к покупателю на определенную дату в условиях, когда:

продавец и покупатель имеют типичную мотивацию (собственные экономические интересы);

обе стороны сделки хорошо информированы, чтобы в наибольшей степени удовлетворить собственные интересы;

имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на сделанное предложение;

платежи осуществляются наличными деньгами;

компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без дополнительных уступок и льгот.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников и отражает реальные условия, складывающиеся на этом рынке.

· ликвидационная стоимость — чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже;

· страховая стоимость — рассчитывается на основе полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения объекта, который подлежит риску уничтожения или разрушения.

На базе страховой стоимости определяют:

- страховую сумму;

- страховые выплаты;

- страховые проценты.

· залоговая стоимость — оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитование, осуществляемая по рыночной стоимости;

· арендная стоимость — плата за аренду недвижимости.

7.

Стоимость пользования. Стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей, называют стоимостью в пользовании.

Стоимости в пользовании одной и той же вещи для разных людей могут существенно различаться, т.к. люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи в силу их индивидуальных вкусов, взглядов, пристрастий, симпатий и антипатий. Она носит субъективный характер и отражает намерения владельца и арендатора.

Стоимость пользования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности и удобств. Отражает ценность объекта для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости.

К этой стоимости относятся:

§ инвестиционная стоимость — при ее расчете типичный инвестор вкладывает капитал в недвижимость и стремится получить на ряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Расчет этой стоимости производят исходя из ожидаемых данных инвестором доходов и конкретной ставки капитализации;

§ балансовая стоимость — стоимость имущества, включаемая в балансовую ведомость предприятия – это стоимость недвижимости индексированная на дату переоценки ОФ за вычетом амортизации и стоимости вновь приобретенных и возведенных объектов за отчетный период;

§ стоимость для целей налогообложения юридических и физических лиц — определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами–оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановленной стоимости объекта;

§ восстановленная стоимость (аналогична понятию затрат) — определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций, материалов и с тем же качеством строительно–монтажных работ. Эта стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта;

§ стоимость замещения — определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных материалов и конструкций, то есть эта стоимость выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

Отличие стоимости обмена от стоимости пользования заключается в том, что стоимость пользования есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя (реального или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость обмена, напротив, основывается на суждениях привлекательности вещи минимум двух сторон – в рамках сделки, и неопределенного числа ее потенциальных обладателей – в рамка рынка.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно, если отсутствуют те или иные условия равновесия, (продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка.)

8.

1. Понятие рыночной стоимости

Основой рынка недвижимости являются его объекты, которые обладают

стоимостью.

Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости

производится на рынке на основе их стоимости, которую следует объективно

определить в сравнении с другими объектами.

Адам Смит (1723-1790) в марте 1776 г. опубликовал в Лондоне свой

главный труд "Богатство народов", в котором впервые была сформулирована

теория трудовой стоимости и рыночных отношений.

Согласно этой теории стоимость, во-первых, создается трудом, притом

всяким производительным трудом, и, во-вторых, затраченное рабочее время,

затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а она проявляется в

соотношении обмена.

Таким образом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда

при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются

деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим

силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту

изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и

услуг:

Полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не

обладает полезностью;

Спрос; Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект

(товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не

Реализуется;

Передаваемость; Условием возникновения стоимости является юридическая

возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в

обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.

Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой

ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный

взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.

Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и

затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на

практике.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки

купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и

предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта

недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в

обмене.

Цена — это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за

товар или услугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту

и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в

тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости.

Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно

увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и

т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено

действующим законодательством и соответствует применяемым на практике

обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав

землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном

подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости

от местоположения при доходном подходе.

Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин,

например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения

денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж.

Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на

эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений

участников сделки и не поддается прогнозам.

Затраты — это денежная сумма, равная издержкам на создание товара или

услуги.

В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара

или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.

На современном рынке недвижимости существует много видов стоимости,

соответствующих конкретным ситуациям и задачам субъектов рыночных

отношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков,

согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами

бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный

выбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости.

К числу основных видов стоимости, используемых при оценке

недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке;

стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации;

расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость

замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость

аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для

налогообложения; инвестиционная стоимость;

Любой из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и

ограничения.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по

которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не

обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий

полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести,

согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по

которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При

этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией,

действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются

какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная

стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в

сторону повышения, так и понижения[1].

Существует и другое определение рыночной стоимости объектов

недвижимости, привязывающее ее ко времени: Рыночная стоимость – это

расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки

между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой

сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон

действовала компетентно, расчетливо и без принуждения[2].

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов.

Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы,

которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами

недвижимости. Их можно разделить на:

- макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка

(налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и

условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие

внешнеэкономической деятельности и т.д.);

- микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры

конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы

психологического характера:

- массированная реклама;

- инфляционные ожидания;

- симпатии;

- осведомленность и т.д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

- местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры

и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на

стоимость недвижимости;

- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения

дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или

уменьшатся;

- состояние объекта недвижимости;

- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и

др.);

- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные

санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость

жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить

стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на

этот тип квартир именно в этой части города;

- объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая

планировка, износ и т.п.);

- престижность района;

- экологическая обстановка в районе;

- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

- социальная однородность дома;

- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

- юридическая «чистота» объекта.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для

обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного

на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать

своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно

скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит

быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай

надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение

графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и

приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и

собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить

взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

2. Развитие оценочной деятельности в России

Формирование топографической базы оценки в России (до 1861 г)

Общим обязательным элементом всех оценочных работ является

геометрическое измерение земель. Исходной точкой для таких измерений

служили географические карты, составляемые в соответствии с

астрономическими данными о долготе и широте пунктов.

Первые карты российской территории были составлены иностранцами в XVI-

XVII вв. (в частности карта Мюнстера, выпущенная в Базеле в 1550 г.). В

конце XVII века появились карты Меркатора и Исаака Масса, а также

рукописный «Большой чертеж» Московского государства, часть которого в 1883

году была издана Языковым. В 1646 и 1650 гг. в Данциге появляются два

издания карты Украины. В конце XVII века в Амстердаме выходят карты России,

изданные, вероятно, по заказу ПетраI. Чуть позже, в 1714 г., появилась и

первая печатная карта на русском языке. С момента учреждения Российской

Академии наук устанавливаются должности геодезистов, создается чертежная

мастерская.

Постановка картографии на государственную базу сразу дала свои

результаты. Обобщив работу геодезистов, которые представили в Академию Наук

360 карт, секретарь Сената Иван Кириллов издал «Атлас Российской Империи» в

трех томах, сожержащий 309 карт, покрывающих территорию от островов Эзель и

Даго до Камчатки. С этого момента постоянное уточнение и переиздание новых

карт для различных целей стало постоянным делом Академии Наук и

географического департамента Сената.

По указу императора ПавлаI в 1796 г. было создано Депо карт, которое в

1812 г. перешло в военное ведомство и получило название «Военно-

топографическое депо». Начиная с 1826 г. под руководством Генерального

Штаба начались работы по триангуляционной съемке территории России, которые

были завершены к 1834 г. К концу XIX века военно-топографические карты в

трехверстном масштабе имелись почти для всех губерний (кроме крайних

северных и восточных).

Вместе с триангуляционной съемкой и составлением топографических

документов в России существовала и другая система измерения территории.

На основании указа 1765 г. производилось межевание, имевшее две формы:

генеральную и специальную. Под генеральным межеванием подразумевалось

обязательное рамежевывание всех владений какой-либо области на дачи

генерального межевания. При этой дачей генерального межевания называлась

территория вокруг данного селения, исторически используемая его жителями.

Генеральная межа обозначалась канавами, просеками, курганами и знаменитыми

межевыми столбами с надписями: «Будь каждый при своем». Все, что находилось

внутри генеральной межи, считалось собственностью всех жителей данного

селения. Специальное межевание подразумевало разделение генеральной дачи на

отдельные участки и владения. Результаты межевания, которое продолжалось в

течение 1765 – 1855 гг., записывались в поземельных книгах.

Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в

странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для

целей оценки, так как налогов на имущество в то время не было. Но именно

это межевание впоследствии позволило разделить территории по формам

землевладения (в частности: землевладение сельских общин, частные поместья,

земли, принадлежащие казий, церковные земли и т.д.)

Возникновение оценки как элемента системы налогообложения (период 1861-

1893 гг.)

С отменой крепостного права в 1861 г. потребовалось изменить и систему

налогообложения. Личная подушная подать, характерная для крепостного права,

решать проблемы местного бюджета в условиях становления системы

самоуправления уже не могла.

Изданное в 1864 г. «Положение о земских учреждения» предусматривало

изменение базы и частичный переход на налогообложение имущества граждан

России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная

система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами

налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и

торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а

также свидетельства на права торговли». Размер налогообложения определялся

«доходностью и ценностью облагаемых имуществ».

Необходимость определения базы налогообложения для недвижимого

имущества стала поводом к организации соответствующих мероприятий по

изучению свойств недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа

по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и

городских органов самоуправления. Отсюда особая актуальность создания

нового управления статистики для оценочных нужд – провинциальной оценочной

статистики.

Городские и земские управы с самого начала своего существования вели

учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли

установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской

недвижимости производилась на основании показаний владельцев.

С увеличением объемов работ в некоторых земствах стали создавать

специальные статистические бюро, в том числе и выполнявшие оценочные

работы.

В 70-80-х гг. XIX в. начинается постепенное статистическое

исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях. Однако специально

для целей оценки работы проводились только Черниговской, Херсонской и

Нижегородской губерниями.

Более чем 30-летний опыт русских ученых позволил сформулировать четкие

нормативные инструкции для выполнения практической оценки и заложил основы

методологии, которая впоследствии дополнялась и корректировалась.

Основные концепции оценочной статистики как науки, призванной

обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в

следующем виде:

o Оценочная статистика является самостоятельной наукой,

определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества

в данной местности и в данный момент;

o Изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна

пониматься не как абстрактная величина, а как продукт

общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-

экономического развития данной страны;

o В силу необходимости постоянного отражения изменяющихся

характеристик общественно-экономического развития оценочная

статистика должна постоянно совершенствоваться в изучении

факторов доходности и ценности недвижимости.

В рамках основных концессий были разработаны и постоянно

совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей

оценки, позволяющие вырабатывать соответствующие методики[3].

К исходу второго тысячелетия имущественные отношения в России

радикально изменились. По данным Л. Макаровича (1999) Государственная и

муниципальная собственность сократилась с 91% в 1991 г. до 40% в 1997 г.

Доля других форм собственности возросла почти в семь раз — с 9 до 60%. В

общем объеме государственной и муниципальной собственности удельный вес

федеральной уменьшился с 66 до 45%, у субъектов РФ он сохранился на уровне

15—17%. а в муниципальной — увеличился с 18 до 39%. В общем объеме

негосударственной собственности смешанная собственность составляет 60%,

исключительно частная около 40%. На настоящий момент в накопленном основном

капитале и инвестициях в него на федеральную приходится, соответственно,

20,7 и 11%, субфедеральную — 18,3 и 7,5, муниципальную — 17,2 и 5,

смешанную российскую — 35,3 и 49, частную — 18,2 и 21, смешанную

иностранную — 0,8% и 3%[4]. В процессе разгосударствления условно можно

выделить несколько этапов. При этом необходимо констатировать, что границы

этих этапов размыты и часто последующий этап начинался в недрах

предыдущего.

В 1996—1998 гг. перераспределение имущественных прав частью «сверху»,

частью «снизу» протекало в русле хоть каких-то правил и легальных процедур.

Положения, сформулированные в законе «Об акционерных обществах», других

нормативных актах по приватизации и рынку ценных бумаг позволили крупным

компаниям в топливно-энергетическом комплексе и остальных секторах

относительно бесконфликтно консолидировать контроль в своих прежде

нестабильных конгломератах. Однако это не исключило произвола, когда в

схватке за активы сталкивались интересы олигархических банков, корпораций,

естественных монополий, иностранных инвесторов, региональных и федеральных

властей. Достаточно вспомнить о «войне компроматов» и скандалах вокруг

известных корпораций, нефтяных компаний, металлургических предприятий во

время залоговых и инвестиционных конкурсов. Противоборство препятствовало

установлению цивилизованного, корректного с точки зрения закона

регулирования прав собственности.

В недавнем прошлом (да и в настоящее время тоже) в частном и смешанном

секторах при переделе собственности широко использовались различные

полулегальные приемы: в акционерных обществах мешали проводить аудит;

акционеров дезинформировали о сроках и повестке общего собрания; обладатели

мелких пакетов дискриминировались при выплате дивидендов, при переходе на

единую акцию. Последний прием часто применялся для «разбавления» долей

нежелательных акционеров и управленцев, для перераспределения подписного

капитала.

В названных целях практиковалось дробление акций, выпуск

конвертируемых облигаций, размешавшихся среди «своих». Чтобы нейтрализовать

внешнего инвестора, имеющего свыше 25% голосующих акций и, соответственно,

его право вето на дополнительный выпуск бумаг, устанавливались специальные

цены, а активы перераспределялись между дочерними и материнскими

структурами АО, принося в жертву интересы мелких пайщиков.

Банки и другие финансовые институты использовали одни и те же сценарии

приобретения собственности, целенаправленно скупая пакеты ценных бумаг

напрямую у работников - держателей акций либо на биржевом и внебиржевом

рынках у кредитных организаций, брокеров, инвестиционных и паевых фондов.

Выкупая акции по льготным ценам, они получали в траст государственные

пакеты у федеральных и региональных органов власти в результате закулисного

сговора. В официальные и неофициальные финансово-промышленные группы или по

доброй воле, или насильственно втягивались доходные предприятия.

Все это привело к усилению «регионализации» перераспределения

собственности, формированию региональных холдинговых структур под эгидой

местных властей. Однако наиболее сильные позиции в схватке за собственность

сохраняют за собой естественные монополии (Газпром, РАО ЕЭС и пр.),

экспортные корпорации, развитие которых значительно стимулировала высокая

ценовая конъюнктура на мировых рынках в 1999—2001 гг., и импортозамещающие

производства, выигравшие от девальвации и инфляции.

В 1999 г. для передела собственности широко использовался долговой

механизм. Государство инициировало обмен задолженности банков и компаний на

корпоративные облигации, доли в акционерном капитале с санкции общего

собрания акционеров.

В настоящее время ускоренное либо преднамеренное банкротство, в

соответствии с Постановлением Правительства РФ «О мерах по повышению

эффективности применения процедур банкротства» от 22 мая 1998 г., все чаще

используется для захвата собственности и установления контроля. По

информации Федеральной службы по делам о несостоятельности, такие случаи

исчисляются десятками. В результате происходит либо полное поглощение

банкрота либо его расчленение на две структуры: новую и старую. Новая

структура имеет чистый баланс и доходные активы, а старая структура

сохраняет плохие и безнадежные долги.

Несовершенство законодательства, судебной системы и института судебных

приставов сдерживает оценщиков от широкого применения ареста и продажи

имущества должников с торгов, препятствует перераспределению собственности.

Более того, государство как элемент «институциональной структуры» в

значительной мере остается пассивным наблюдателем, чаше дестабилизирует

существующую структуру прав собственности, вместо создания предпосылок для

ее стабилизации с точки зрения права.

Многообразие форм собственности, возрождение частной собственности

позволяет собственнику по своему усмотрению распоряжаться домом, квартирой,

офисом, предприятием. Однако у каждого, кто задумает реализовать свои права

собственника, возникает много проблем и вопросов, важнейшим из которых

является вопрос о стоимости собственности. С ним сталкиваются предприятия,

фирмы, акционерные общества, финансовые институты и т. д. Акционирование

предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы

страхования являются объективными предпосылками развития услуги — оценки

стоимости недвижимости.

Таковы основные аспекты оценочной деятельности в условиях изменения

форм собственности.

10.

Подходы к оценке недвижимости

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2. Затратный подход

Затратный подход - = это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

Су=Снс-Си

- определение итоговой стоимости недвижимости

Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R

недвижимость стоимость оценка

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

13. Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:
- зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;
- предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
- уровень конкуренции на рынке недвижимости;
- изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
- во-первых, соответствуют юридическим нормам;
- во-вторых, реализация которых возможна физически;
- в-третьих, осуществимы финансово;
- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

15.

Поиск по сайту: