Леонид Левин

ДЕВЕЛОПМЕНТ – НОВОЕ СЛОВО НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Что такое девелопмент? Применительно к недвижимости термин означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Девелопмент – это, с одной стороны, полноценный консалтинг в самом широком понимании слова, с другой стороны – система управления проектами по недвижимости, включающая материальное создание объектов недвижимости. Данный процесс состоит из следующих компонентов:

· Подбор команды участников проекта, связанного с недвижимостью;

· Исследование рынка недвижимости;

· Осуществление маркетинга на этом рынке;

· Проектирование, финансирование, строительство объекта недвижимости;

· Управление полученным объектом.

Таким образом, цель девелопмента – создание объекта недвижимости с нуля «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о крупном коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или от его продажи. Но делать недвижимость и получать прибыль от новорожденного объекта можно по-разному, поэтому девелопмент бывает разный. Девелопмент осуществляется за счет средств девелопера – лица, руководящего этим процессом, или за счет средств инвестора, заказчика.

В первом случае девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. Он занимается разработкой финансовой схемы строительства, а также проектирует, строит, осуществляет коммерческую сдачу в аренду или продажу площадей. Причем девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и становятся основой будущей финансовой схемы.

Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат – не только финансовых, но и управлеческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.

Денежная сторона проекта на первом этапе подразумевает привлечение финансовых ресурсов извне. Несмотря на то что мы говорим о девелопменте за свой счет, понятно, что собственных средств для реализации крупного проекта вряд ли может быть достаточно. Поэтому девелоперы прибегают к разного рода кредитным инструментам: получают банковские кредиты, предарендные платежи от арендаторов, инвестиции от третьих лиц. Но и собственный капитал, вложенный девелопером в проект, играет немаловажную роль. Как мы уже отмечали, именно он является финансовым фундаментом проекта.

Кадровый аспект заключается в том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще ряд лиц: подрядчиков -строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д.. Однако речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.

Девелопер не всегда действует на свой страх и риск, вкладывая свои средства и привлекая заемный капитал под свою ответственность. Часто девелопер является наемным лицом, то есть выступает в качестве приглашенного менеджера крупного проекта. Другими словами, проект осуществляется на деньги инвестора, заказчика, а девелопер лишь руководит данным проектом. Причем выбор девелопера, как правило, происходит посредством тендера.

Прежде чем приступить к непосредственной работе над реализацией проекта, необходимо провести ряд предварительных мероприятий. Как известно, создание и управление проектом недвижимости – дело серьезное и подходить к нему нужно основательно. Девелопмент предлагает провести следующие мероприятия:

· Анализ рынка недвижимости;

· Выбор наиболее перспективного объекта недвижимости по результатам анализа;

· Подбор персонала под проект и формирование команды;

· Стратегическое планирование проекта;

· Оформление необходимой документации, получение требуемых законом лицензий и разрешений, урегулирование возникших вопросов с властями;

· Привлечение дополнительных финансовых средств или определение резервных источников средств.

После того как предварительная стадия успешно завершена, можно приступать непосредственно к работе над выбранным объектом. Здесь, конечно, следует начать с проектирования, но не здания или сооружения, а всего комплекса в целом.

Первым этапом проектирования является разработка финансовой схемы и организация финансирования. Но помимо вычерчивания такой схемы на бумаге необходимо реально организовать сам процесс финансирования, то есть открыть необходимые счета в кредитных организациях, заключить договоры кредитования, определиться с тем, что будет выступать в качестве обеспечения кредита, и, в конце концов, обеспечить реальное поступление денежных средств на счет девелопера.

Далее можно переходить к архитектурному и инженерному аспекту работы. Для этого девелопер создает архитектурно-инженерную группу, которая совместно с командой строителей и других специалистов будет заниматься непосредственным созданием объекта недвижимости.

Отдельным вопросом является привлечение команды строителей и архитектурно-инженерной группы. Здесь целесообразно провести открытый тендер на строительные и инженерные работы и выбрать лучших претендентов.

Девелопер обязан контролировать ход работ, следить за поставками необходимых материалов, осуществлять координацию, управление строительными работами и финансовый контроль за расходами, составлять промежуточные отчетные документы, сметы и т.д.

После завершения стадии строительства работа девелопера продолжается. Прежде всего необходимо произвести контрольный осмотр объекта, выявить и устранить возможные неполадки в работе инженерных и коммуникационных систем. И только после того как девелопер убедится в том, что объект выполнен качественно и может успешно функционировать, он переходит к стадии реализации объекта недвижимости.

На этой стадии девелопер фактически выполняет функции агента по продаже недвижимости. С такой целью он привлекает целый штат риелторов, но управляет и координирует их работу главный руководитель проекта. К реализации и сдаче в аренду площадей могут быть привлечены брокерские организации и риелторские фирмы. Среди брокеров и риелторов также нужно провести тендер.

В обязанности девелопера входит проведение заключительного и самого мощного этапа рекламной кампании проекта, которую необходимо начинать еще задолго до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

После того как предварительный спрос на сдаваемые площади обеспечен, начинается этап непосредственного общения с потенциальными арендаторами, ведь для солидных клиентов нужно подобрать лучшие площади, предложить им максимально комфортный вариант сделки, провести корректирующие работы по индивидуальному заказу и т.д. Это может дорого обойтись девелоперу, но прислушиваться к пожеланиям крупных клиентов – правило бизнеса, которое действует и в сфере недвижимости.

После расселения девелопер уходит на второй план, но не оставляет проект. Он продолжает следить за тем, как объект недвижимости работает. Девелопер должен контролировать не только функционирование жизнеобеспечивающих, инженерных и прочих систем, но и следить за финансовыми потоками, корректировать арендные цены, искать новых клиентов и, конечно замышлять новые проекты.

Недвижимость & цены

Поиск по сайту: